VILLAKLAUSULER – HVA ER DET?

Hundre år gamle villaservitutter kan legge begrensninger på nye utbyggingsprosjekter.

Fast Eiendom & Entreprise
Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 24.03.2014.

Hva er en servitutt?

Ordet servitutt stammer i følge bokmålsordboka fra det latinske «servus», som betyr slave eller trell, og betyr i følge samme ordbok «en bestemmelse som innskrenker en eiers rett til fritt å bestemme over sin egen eiendom». Dette stemmer omtrent med det vi advokater lærte på jussen. Servitutten, eller erklæringen som angir heftelsen/rettigheten, kan være personlig for navngitte personer og eventuelt deres etterkommere, eller den kan være tilknyttet en eller flere gitte eiendommer – og senere fraskilte parseller.

En servitutt kan være negativ, dvs virke begrensende og angi en forpliktelse eller den kan være positiv og angi en rettighet.

Villaservitutt / villaklausul

Med villaservitutt menes normalt en klausul på en eiendom om at denne eiendommen ikke kan utvikles eller bebygges annet enn «villamessig», eventuelt på slik måte som angitt i erklæringen.

En servitutt som etter sin art og ordlyd skal sikre en særskilt utbygging på et område omtales ofte som en strøksservitutt. Disse gjelder generelt for et gitt område – til sammenlikning med dagens reguleringsplaner.

Litt historikk

Det har, spesielt i Oslo-området, de siste årene vært en rekke tvister mellom boligutbyggere og naboer om villaservitutter. I disse tvistene har naboene påberopt seg villaservituttene som grunnlag for å få stanset boligutbyggerens prosjekt.

Villaservituttene det krangles om er normalt sett gamle, ofte 100 år gamle. Servituttene ble til i en tid da det ikke fantes noe tilsvarende offentlig regulering som vi har i dag, og der tomteselgerne ga føringer for hva kjøperne kunne bebygge den kjøpte tomt med. Servituttene inneholder ofte bestemmelser om tomtestørrelse, antall bolighus, type bebyggelse, men også andre mer eller mindre antikke bestemmelser med forbud mot grise- og hønsehold, arbeiderboliger, forlystelsessteder, urenslighet eller andre vederstyggeligheter.

Servituttene fungerte i tillegg til å regulere privatrettslige forhold mellom selger og kjøper som datidens regulering av utbyggingsområder. Slik regulering blir i dag fastsatt i tråd med bestemmelsene i Plan- og bygningsloven, med tilhørende forskrifter. Det er gjerne forholdet mellom motstridende servitutter og reguleringsplaner som gjør at hhv boligutbygger og naboer ender i konflikt om hva som kan og bør bebygges.

Hva innebærer en villaservitutt?

Det finnes ikke ett svar på dette; en villaservitutt må fortolkes etter sitt innhold.

Det er ikke gitt at du som nabo kan påberope deg at utbyggerens planer på naboeiendommen er i strid med servitutt som hefter på eiendommen, hvis servitutten ikke åpner for at andre enn gitte personer eller gitte eiendommer skal kunne påberope seg denne. Videre kan servitutten eksempelvis være steds- og tidsbegrenset.

Villaservituttens omfang og betydning må derfor avklares ved å lese og tolke den aktuelle erklæring, i samsvar med dens innhold, senere tillatt (av naboer og det offentlige) bebyggelse og i sammenheng og i samsvar med samfunnsutviklingen og domstolenes vurdering av liknende servitutter.

Omfanget av en villaservitutt kan dermed være høyst uklart, og må ved eventuell tvist bli avgjort av domstolene – i verste fall i flere instanser. En villaservitutt kan søkes fjernet og omskipet etter servituttloven eller ekspropriert etter plan- og bygningsloven, begge potensielt langdryge og kostbare prosesser. En fjerning og/eller ekspropriasjon utelukker dessuten ikke erstatningssøksmål fra rettighetshavere, men vil – dersom de øvrige vilkårene for slik behandling er til stede – kunne innebære at den planlagte byggingen kan påbegynnes og fullføres.

Rettspraksis over tid

Vi har fulgt rettspraksis over tid, og har vurdert ulike villaservitutter i ulike prosjekter. Rettspraksis viser ingen klare prinsipielle vurderinger, men henviser til konkrete fortolkninger.

Det var tidligere antatt på bakgrunn av uttalelser i rettspraksis, at senere vedtatte reguleringsplaner medførte opphør av tidligere tinglyste servitutter. Høyesterett har avklart at senere etablerte reguleringsplaner for et område ikke automatisk opphever tidligere tinglyste servitutter, selv om det kan argumenteres for at typiske strøksservitutter bør være å anse som reguleringsplaner og derfor opphøre når nye reguleringsplaner kommer til.
Dersom man etter en konkret fortolkning kommer til at det i realiteten er en reguleringsplan som fornyes, kan den aktuelle villaservitutten bortfalle, men dette kan ikke legges til grunn uten videre.

Tolkning av villa-serviutter

Av sentral interesse ved tolkningen er formålet med villaklausulen. Formålet vil angi om det er selve byggestilen, fortetting, skyggelegging eller andre hensyn som har foranlediget tinglysing av servitutten – og angir på denne bakgrunn hvilke formål som skal ivaretas.

De bestemmelser i servituttene som ikke treffer dagens virkelighet mht vanlig bruk av eiendom, vil imidlertid normalt ikke bli tillagt vekt. En villaservitutt må altså fortolkes i samsvar med dagens situasjon, normal bruk av eiendommen og tilliggende bebyggelse. Det kan altså bli vanskelig å få medhold i forbud mot dyrehold, arbeiderboliger og liknende.

Villamessig bebyggelse

I en førende avgjørelse fra 1935 ble det uttalt at begrepet villamessig «ikke har noen skarp avgrensning, men at bedømmelsen maa skje helt konkret og skjønnsmessig, avhengig av bl.a. av den almindelige opfatning på den tid bebyggelsen finner sted, strøkets karakter på dette tidspunkt og naboens reelle interesse i bebyggelsens omfang og karakter». Denne uttalelsen har gyldighet også i dag.

Begrensninger om villamessig bebyggelse vil normalt medføre en rett for naboene til å kreve nettopp villamessig bebyggelse – dersom området for øvrig er villamessig. Villamessig bebyggelse er i rettspraksis imidlertid tolket nokså vidt, slik at det med villamessig bebyggelse ikke bare innfortolkes enkeltstående villaer. Rekkehusbebyggelse med 3 eller færre etasjer vil normalt kunne anses som villamessig, gitt at ikke slik utbyggelse er i strid med andre hensyn som servitutten søker å ivareta. Det samme vil kunne gjelde mindre bolig- og leilighetskomplekser med et villamessig anstrøk, selv om dette nok kan ligge i gråsonen, avhengig av omkringliggende bebyggelse. Det finnes eksempel på at en firemannsbolig ble ansett for ikke å være villamessig (for bastant og dominerende).

Den seneste utvikling

Oslo tingrett har senest denne vinteren nedlagt forbud mot oppføring av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, som isolert var i tråd med Småhusplanen, på bakgrunn av villaklausuler som anga begrensninger i antall etasjer, samt at den villamessige bebyggelsen skulle etableres ved ene- eller tomannsboliger.

Tingrettens vurdering tok utgangspunkt i en skjønnsmessig vurdering av geografi, topografi og reguleringsplan. Retten fastholdt at selv om naboer i dag må tåle større utnyttelse enn det som var tilfellet da servitutten ble stiftet, vil det samlede inntrykket med 9 boenheter fordelt på tre tomannsboliger og en tremannsbolig innebære en fortetting utover det servitutten tillater og dessuten uttrykksmessig være for dominerende og bastant – i motsetning til omkringliggende bebyggelse (ene- og tomannsboliger).

Avgjørelsen er ikke rettskraftig. Den er mer «nabovennlig» enn vårt inntrykk av rettspraksis opp til nå.

Hva nå?

Høyesterett har tidligere uttalt at en bygging i strid med villaservitutt i prinsippet kan gi grunnlag for krav om fjerning/riving. Høyesterett har også slått fast at erstatning for økonomisk skade ved krenkelse av servitutter kan kreves etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper. Høyesterett har behandlet krenkelser av servitutter nokså strengt, og vektlagt at utbygger bør benytte lovens adgang til å få servitutten moderert eller fjernet før den ignoreres mot rettighetshavernes krav.

Det er grunn til å tro at domstolene vil følge de ovennevnte prinsippene videre, men det politiske ønske om fortetting eksempelvis ved oppføring av flermannsboliger innebærer en stadig utfordring av eldre servitutter som muligens vil kunne prege både forståelsen og oppfatningen av disse på sikt.

Stortinget ba for noen år siden regjeringen om å fremlegge et lovforslag som skulle åpne for at bl.a. villaklausuler ble satt til side som byggehindring dersom reguleringsplan tillot en annen utnyttelse. Det var forutsatt at naboene da skulle tilkjennes erstatning for økonomisk tap ved en utbygging ut over det servitutten tillot. Et slikt lovforslag ble sendt på høring, men ble så «lagt i skuffen» i Miljøverndepartementet. Om den nye politiske ledelse i Kommunal- og moderniseringsdepartementet, som nå har overtatt dette saksfeltet, vil finne frem lovforslaget fra skuffen igjen, er ikke kjent.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat