Varsko her! Universell utforming

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble først publisert 10.05.2010

 

Universell utformning
Kravene om universell utforming er en følge av regjeringens ønske om å bedre tilgjengeligheten i samfunnet, særlig for personer med nedsatt funksjonsevne. Dette inkluderer funksjonsnedsettelser knyttet til syn, hørsel, bevegelse, forståelse og følsomhet for miljøpåvirkning. Regjeringen har derfor vedtatt handlingsplaner som skal sikre og bedre tilgjengeligheten i bygninger, anlegg og utemiljø, produkter og andre viktige samfunnsområder.

 

Målsettingen er at Norge skal være universell utformet innen 2025.

 

For eiendomsbransjen skal tilgjengeligheten i størst mulig grad løses ved tiltak integrert i arkitektur, planlegging og søknadsprosesser.

 

Eksisterende og ny bebyggelse
De nye kravene til universell utforming i eksisterende- og ny bebyggelse skal ivaretas ved at alle søknadspliktige tiltak etter ikrafttredelsen av ny byggesaksdel må planlegges slik at kravene oppfylles. Ny forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK10) og forskrift om byggesak (SAK10) trer i kraft 1. juli 2010, og vil gi en nærmere utdypning og konkretisering av bestemmelsene og kravene til universell utforming.

 

En særegenhet med de nye bestemmelsene er at det også er gitt mulighet til (i forskrift) å gi nærmere regler om at bestemte typer eksiterende bygninger, anlegg eller utemiljø skal opparbeides slik at de blir universelt utformet. Dette gjelder først og fremst offentlige bygninger og typiske publikumsbygg (samfunnshus, kinoer, idrettsbygg, museum, og andre bygg til bruk for allmennheten). Det er planlagt en skrittvis og prioritert rekkefølge for innføring av universell utforming av eksisterende bygg. Det foreligger imidlertid ingen antydninger om hvilke sektorer eller bygningstyper som først vil få krav om oppgradering, eller når slike krav kommer. Norsk institutt for by- og regionsforskning har anslått at oppgraderingen av eksisterende publikumsbygg alene vil koste mellom 14,3 og 23,4 milliarder kroner.

 

Hvem gjelder kravene for?
Kravene gjelder først og fremst for tiltakshavere, men kan også rette seg mot både eiere/utleiere og leietakere til eksisterende bygg. Sistnevnte vil føre til praktiske og rettslige utfordringer.

 

I utgangspunktet vil krav om oppgradering av eksisterende bebyggelse for universell utforming rette seg mot eiere/utleiere av bygg. Leiekontrakten og en tolkning av denne vil i så fall avgjøre om eier/utleier kan velte kostnadene over på leietaker, som en felleskostnad eller som en kostnad direkte forbundet med virksomheten til leietaker.

 

Ettersom det imidlertid er leietaker som driver virksomhet, og som således utløser kravet om universell utforming og oppgradering av eksisterende bygning, vil det etter omstendighetene kunne være leietaker som er ansvarlig og som kan bli pålagt å oppflytte kravene til universell utforming. Dette følger for så vidt av diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 9.

 

De fleste leiekontrakter vil ikke tilstrekkelig klart regulere hvem av partene som bærer risikoen for kostnadene forbundet med oppfyllelse av slike nye offentlige krav, og i forlengelsen av dette oppstår spørsmål om leietaker har rett til å gjøre slike endringer, og om leietaker eventuelt kan kreve refusjon av slike kostnader fra utleier.

 

Basert på ovennevnte er det viktig at utleiere og leietakere allerede nå gjennomgår sine leiekontrakter for å avklare de rettslige forhold knyttet til fremtidige krav om universell utforming. Kravet til universell utforming bør også være fremtredene ved eiendomstransaksjoner og gjennomgang av eiendomsporteføljer. Videre anbefales at eiendomsutviklere tar hensyn til kravene om universell utforming så tidlig som mulig ved planlegging av nye prosjekter.

 

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat