Varer en villa-servitutt alltid?

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble først publisert 15.05.2010

 

Hva er en servitutt?
Dersom noen har en servitutt i din eiendom betyr det at vedkommende har en rettighet i den. Rettigheten kan være personlig for en eller flere navngitte personer (og deres eventuelle etterkommere) eller være tilknyttet en annen eiendom, for eksempel den som til enhver tid er eier(e) av en eller flere angitte naboeiendommer. Servitutten kan være positiv – rett til å bruke del av din eiendom som adkomstareal til naboens innenforliggende eiendom. Den kan også være negativ – inneholde bestemmelse om at du overfor rettighetshaveren ikke kan utnytte din eiendom på den måte du ønsker. Offentligrettslige begrensninger (reguleringsplaner m.v.) inngår ikke i servituttbegrepet.

 

I Oslo, og da spesielt den del av dagens Oslo som tidligere var Aker kommune, har vi de siste år hatt en rekke tvister mellom boligutbyggere og naboer, der naboene har påberopt seg såkalte villaklausuler som grunnlag for forsøk på å få stanset utbyggingsprosjekter med domsstolenes hjelp.

 

Villaklausuler.
Mange av disse tvistene har dreiet seg om ca 100 år gamle villaklausuler. En normal villaklausul fra den tid var bestemmelser som tomteselger ga for et større antall tomter i et strøk som skulle utbygges, slik at den enkelte kjøper både skulle vite hva han selv kunne bebygge sin tomt med og også hvilken type bebyggelse som ville komme på tomtene rundt. Det normale i villaklausulene var bestemmelser om tomtestørrelse, antall bolighus på hver tomt, forbud mot grisehold, arbeiderboliger og tilsvarende styggedom.

 

For landkommuner, som Aker var, hadde vi ikke noen generell plan- og bygningslov i Norge for 100 år siden. I tillegg til det mulige privatrettslige aspekt ved villaklausulen (tomteselgers egne økonomiske eller ikke-økonomiske motiver for klausulering på solgte tomter) hadde villaklausulene også en reguleringsmessig karakter, idet villaklausulene i praksis var tomtens reguleringsplan. Det siste har Høyesterett undervurdert betydningen av –se nedenfor.

 

Hvem er påtaleberettiget?
Skal din nabo bebygge sin eiendom på en måte du ikke setter pris på og du finner en gammel villaklausul tinglyst i hans eiendom, er det ikke gitt at du kan bruke villaklausulen mot utbyggingsprosjektet. Som nevnt innledningsvis kan servitutter være personlige, og det vil være servituttens tekst som avgjør om det er dagens nabo(er) som er påtaleberettigede eller om påtaleretten bare innehas av tomteselgeren på tidspunktet da servitutten ble gitt (eventuelt vedkommendes rettsetterfølgere).

 

Noen naboer som forsøkte å stanse et Brudevold-prosjekt på Ullern for noen år siden, opplevet at lagmannsretten tolket servituttens ordlyd slik at rettighetshaver etter servitutten var tomteselgeren selv (Løvenskiold), og fordi dagens etterkommer etter den Løvenskiold som hadde etablert servitutten hadde gitt Brudevold samtykke til utbyggingen, ble naboene ikke hørt. Man kan si at lagmannsretten hoppet over gjerdet der det var lavest, idet lagmannsretten da slapp å ta stilling til bl.a. om utviklingen i strøket i realiteten hadde ”spist opp” den opprinnelige servitutt, slik at denne ikke lenger kunne tolkes etter sin ordlyd.

 

Hvor langt gjelder en slik 100 år gammel servitutt etter sin ordlyd?
Det vanlige forbudet mot ”arbeiderboliger” i de ca 100 år gamle servituttene vil neppe bli håndhevet av noen norsk domstol i dag, selv om jeg har opplevet at en advokat med stor juridisk fantasi hevdet at en blokkleilighet i dag må likestilles servituttmessig med en arbeiderbolig for 100 år siden. Domstolene har også godkjent at tomtedelinger, flere eneboliger på et areal som opprinnelig kun skulle ha ett bolighus og rekkehus/tomannsboliger ikke er i strid med en gammel villaklausul, slik den bør fortolkes idag.

 

Dersom hele området ikke er nærmest fullstendig endret fra datidens store villaer på store tomter til en konsentrert blokkbebyggelse, synes domstolenes grense nå å være blokker på ned til 3 etasjer med en del leiligheter. I den såkalte Naturbetong-dommen fra 2008 fikk naboene av et Naturbetong-prosjekt på Frøen medhold i Høyesterett i at det da ferdigbyggede blokkleilighetskompleks var i strid med villaklausulen som var påheftet tomten for ca 100 år siden. Etter min mening burde Høyesterett diskutert grundigere om villaklausulen i realiteten var en ren reguleringsbestemmelse som burde likestilles med dagens offentligrettslige reguleringsplaner i stedet for å gi naboer privatrettslige rettigheter. Rettstilstanden er imidlertid som Høyesterett fastslår, inntil lovgiver eller Høyesterett selv måtte endre kurs.

 

Varer en servitutt alltid?
Som antydet ovenfor kan en servitutt bli ”spist opp” av utviklingen, men det skal mye til at den mister hele sitt innhold. Servituttloven av 1968 inneholder bestemmelser om endring og slettelse av servitutter, men en slik prosess tar lang tid, og det er heller ikke gitt at den fører frem til det ønskede resultat for en utbygger. Ved endring eller slettelse må det påregnes at påtaleberettigede etter servitutten vil få erstatning. Det kan også i enkelte tilfeller også være mulig å benytte ny reguleringsplan som grunnlag for å få ekspropriert bort en servitutt, men også dette vil være en langdryg og kostbar prosess der det heller ikke er gitt at man får det ønskede ekspropriasjonssamtykke.

 

Sannsynligvis som et resultat av Naturbetong-saken utarbeidet Miljøverndepartementet i 2008 et forslag til endring av plandelen i den nye plan- og bygningsloven. Endringen innebærer at negative servitutter kan settes til side gjennom vedtak av reguleringsplan. I så tilfelle vil utbyggeren kunne bygge med en gang uten å måtte vente på utfallet av en ekspropriasjons- eller endrings-/slettelsessak etter servituttloven, men eventuelle erstatningsspørsmål vil bli avgjort i et etterfølgende rettslig skjønn. Miljøverndepartementets forslag hadde en høringsfrist på 2. mars 2009, så 1-års jubileet er passert, men regjeringen har ennå ikke fremmet noe lovforslag for behandling i Stortinget.

Forfatter

Per P. Hodneland

  • partner | advokat (H)