17. februar 2023
Småhusplanen i Oslo gjenoppstår i 8 uker
Det kom brått på for mange boligeiere og boligutviklere i Oslo da kommunen 6. april i fjor varslet innføring av midlertidig forbud om tiltak i nær sagt alle villaområdene i byen. Kommunen har nå opphevet forbudet – og varslet nytt forbud om rundt 6 uker. Nå må man være rask for å få inn en komplett søknad i tide.
Det midlertidige forbud mot tiltak oppheves
Byutviklingsutvalget i Oslo kommune behandlet 15.2.2023 klage over vedtak om midlertidig forbud mot tiltak fra 1.6.2022. Kommunen hadde mottatt i alt 96 klager på vedtaket. Forbudet ble varslet 6.4.2022, og grunnet uklarhet rundt varslingen var virkningstidspunktet satt til 7.4.2022.
Det midlertidige forbudet gjaldt nye søknader om oppføring av større tilbygg eller nye boliger innenfor det området som var omfattet av en reguleringsplan fra 2013, også kjent under navnet Småhusplanen. I tillegg ble noen nye tilstøtende områder inkludert av forbudet.
Mer konkret gjelder dette nær sagt alle områder med eneboliger og rekkehus i Oslo, og omfatter ca. 28.000 eiendommer i bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø.
Byutviklingsutvalget referer at det «uomtvistelig er bekreftet at informasjon om [forbudet] ble lekket fra Plan- og bygningsetaten kort tid før varslingen av tiltaket. Dette medførte et større antall søknader ble sendt inn i løpet av kort tid, rett før varselet ble offentlig. Dette har gitt enkelte en fordel, noe som er svært problematisk og urettferdig.» På denne bakgrunn har politikerne grepet inn i den pågående prosessen med en oppdatering av den eksisterende Småhusplanen (2013).
Hadde du planer om å bygge må du søke nå!
I vedtaket om å oppheve det midlertidige forbudet gis samtidig en frist på rundt 6 uker fra publisering av denne artikkelen (25.3.2023) til å sende inn en søknad om å bygge.
Fra april er det varslet at reglene vil bli strengere. Dette vil antagelig innebære at det vil kunne bygges mindre areal og færre boliger pr kvadratmeter tomt.
Vi vil råde alle som har en eiendom i de aktuelle områdene til å vurdere om det kan være aktuelt med en endring av bebyggelsen. Får man innvilget en byggetillatelse nå vil den gjelde i 3 år fra tillatelsen er gitt. Dette kan gi både tid og mulighet til å spare opp midler til påbygget man har ønsket seg eller til å finne ny bolig og selge dagens bolig sammen med en mulighet til å oppføre en eller flere nye boenheter på tomten.
Hva kan du bygge nå?
Frem til 11.4.2023 er det den eksisterende Småhusplanen fra 2013 som gjelder.
Planen tillater en utnyttelsesgrad på 24 % BYA som betyr at det innenfor en tomt kan oppføres bygg som har et fotavtrykk på inntil 24 % av det arealet på tomten som er regulert til boligbebyggelse. En tomt på ett mål (1.000 m2), kan ha et fotavtrykk av ett eller flere bygg på til sammen 240 kvadratmeter. For områder i nærheten av bekker og vernesoner (A og B områder) tillates 18 % BYA.
Parkeringsareal, verandaer og terrasser som ikke ligger direkte på bakken, samt trapper og inngangspartier og lignende, skal også regnes med og reduserer størrelsen på boligen eller boligene som kan bygges.
Regelen om tillatt utnyttelsesgrad (BYA) gjelder også for eksisterende bebyggelse, som igjen og betyr at det bare kan søkes om eller gjennomføres en utvidelse dersom man har ubenyttet utnyttelsesgrad.
Det er også flere andre regler i Småhusplanen (2013) som fastsetter grenser for hva man nå har rundt 6 uker på seg til å søke om. Det gjelder blant annet høyder, terrenginngrep, utforming og strøkstilpasning. Den gamle planen operer ikke direkte med en begrensning på antall boliger pr tomt, men stiller krav om uteoppholdsareal som kan påvirke dette.
I ukene frem til 11.4.2023 vil det også være mulig å gjennomføre byggetiltak som ikke krever søknad, slik som oppføring av frittstående garasje på inntil 50 kvadratmeter eller tilbygg på inntil 15 kvadratmeter. Forutsetningen er at det er ubenyttet utnyttelsesgrad tilgjengelig, samt at man oppfyller vilkårene knyttet til disse spesialreglene om unntak fra søknadsplikt.
Krav om fullstendig søknad
Det er allerede kommentert fra flere hold at hvis man skal få behandlet en søknad som sendes inn før det nedlegges et nytt midlertidig forbud om tiltak, må søknaden være «komplett» når den sendes inn. Plan- og bygningsloven benytter begrepet «fullstendig».
For arkitekter, advokater og ansatte i plan- og bygningsavdelinger er dette velkjente begreper, men fra sak til sak er det ikke alltid opplagt hva som kreves for at en søknad skal være komplett / fullstendig.
Ved en «fullstendig søknad» utløses eksempelvis kommunens saksbehandlingsfrister etter plan- og bygningsloven § 21-7.
Advokat Øystein Nore Nyhus i Advokatfirmaet BAHR er en av mange som har problematisert dette, og skriver i DN 01.02.2023 at «En kan spørre seg om det i hele tatt er noen søknader eller byggetillatelser som er fullstendige».
Vår antagelse er at kommunen formodentlig ikke vil legge seg på en urimelig streng linje ved behandlingen av de 143 søknadene de oppgir at de mottok etter at det midlertidige forbudet trådte i kraft i april i fjor, og heller ikke for den betydelige mengden søknader som nå forventes i de nærmeste ukene.
Dersom du eller ditt selskap nå skal sende inn en søknad om tiltak etter Småhusplanen (2013) er vårt klare råd at man bør strekke seg litt ekstra, og vurdere om man skal inngi også dokumentasjon og vurderinger som er «kjekt å ha» fremfor kun å sende inn det man «må ha» – for å oversette uttrykkene til godt norsk.
Hva vil gjelde fra april?
Dersom man ikke rekker fristen 11.4.2023, eller planlegger tiltak som ikke gir behov for å rekke fristen, så er det allerede nå varslet at det vil innføres et sett med unntak fra det nye midlertidige forbudet mot tiltak.
De fullstendige detaljene har man foreløpig ikke, men politikerne har gitt Plan- og bygningsetaten en bestilling som nå skal omsettes til et nytt midlertidig forbud mot tiltak med en nokså omfattende unntaksmeny.
Som ved det midlertidige forbudet fra 2022 vil eksempelvis alle innvendige tiltak fortsatt kunne søkes om og utføres, såfremt man ikke deler opp boligen og etablerer flere boenheter. Fasadeendringer, vesentlige reparasjoner, byggtekniske installasjoner som montering av solceller eller varmepumper og graving for fremføring av kabler eller etablering av energibrønner vil også være unntatt fra forbudet om tiltak. Det samme gjelder for påbygg i høyden samt tilbygg på inntil 15 kvadratmeter BYA.
I den nevnte politiske bestillingen er det også foreslått unntak for tiltak som i det vesentlige vil være i tråd med det som er foreslått som nye regler for den kommende Småhusplanen. Mer konkret betyr det at man fra dette tidspunktet må forholde seg til 22 % BYA inkludert arealer til parkering (16 % for A og B-områder), krav om at minst 60 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep og krav om at det er minst 6 meter mellom separate boligbygg. I tilknytning til det allerede eksisterende vilkår om bevaring av store trær, angis det nå at felling av trær kan aksepteres for å kunne oppnå en utnyttelse på inntil 22 % BYA. Dette fremstår som et nytt – og konstruktivt grep. Et stort tre er i relasjon til dette forslaget et tre som har en omkrets på over 90 cm målt 1 meter over terreng. I tillegg må tiltak det søkes om i denne perioden fra april og utover oppfylle den eksisterende Småhusplanen (2013), herunder oppfylle planens krav til høyder, terrenginngrep, utforming og strøkstilpasning.
Hva bringer fremtiden?
Fremtiden er notorisk krevende å spå, men forslaget til ny Småhusplan som ble sendt til politisk behandling 4.1.2023 inneholder en rekke innstramminger også ut over det som ser ut til å bli gjeldende regelverk fra 12.4.2023.
Det er blant annet foreslått en langt lavere utnyttelsesgrad (16 % BYA). Som følge av en forventet endring knyttet til parkeringskrav angis det i tilknytning til vedtaket fra Byutviklingskomiteen at dette langt på vei tilsvarer 22 % inkludert parkering.
Av de mer kuriøse forslag er et forslag om å forby takterrasser på øverste tak eller som utgjør mer enn 1/3-del av underliggende etasje.
Oppsummert bør alle som eier en av de rundt 28.000 tomtene som omfattes av Småhusplanen og alle som ønsker å utvikle en av disse tomtene – nå ta en grundig vurdering av hvorvidt det kan være grunn til å få av gårde en søknad før det er for sent.
Opprinnelig publisert 17.2.2023. Oppdatert med endringer 25.02.2023.
Forfatter
