SKATT VED SALG AV BORETTSLAGETS FELLESAREALER

Borettslag kan sitte på verdifulle fellesarealer. Et salg av fellesarealer kan gi borettslaget inntekter som kan brukes til rehabilitering, investeringer og nedbetaling av fellesgjeld. Spørsmålet er hvordan borettslaget kan innrette seg slik at gevinsten blir skattefri?

Skatt & Avgift

Borettslaget eier eiendommen

 

I et borettslag er det borettslaget som sådan som eier eiendommen. Det vil si at borettslaget eier leilighetene, fellesarealer og arealer som borettslaget måtte leie ut til andre enn andelshaverne, for eksempel næringslokaler og uteområder (tomt). Dette til forskjell for eierseksjonssameier, der sameierne eier en ideell andel av sameiets bygningsmasse og tomt

 

Andelshaverne eier derimot en andel i borettslaget, som gir andelshaveren en eksklusiv bruksrett til en av borettslagets leiligheter og adgang til fellesarealer. Dette i samsvar med borettslagsloven og borettslagets vedtekter.  Det nevnte betyr at dersom deler av eiendommen i et borettslag selges, er det borettslaget som selger, og ikke andelshaverne.

 

Andelshaverne skattlegges for salg av borettslagets eiendom

I utgangspunktet skal et borettslag skattlegges på samme måte som et selskap. Det følger imidlertid av skatteloven § 7-3 at borettslag der minst 85 % av leieinntekten kommer fra andelshavere, ikke er et eget skattesubjekt. I slike borettslag er det andelshaverne som skattlegges for borettslagets inntekter og kostnader etter skatteloven § 7-3.

 

Hvilke av borettslagets inntekter og kostnader som skal tilordnes andelshaverne i borettslag som fastsettes etter skatteloven § 7-3, er nærmere regulert i skatteloven § 7-3 femte ledd. Det er bare de inntekter og kostnader som nevnes her, som eventuelt er skattepliktige eller fradragsberettigede. Det framgår av bestemmelsen at gevinst ved realisasjon av borettslagets eiendom skal beskattes hos andelshaverne.

 

Det er vilkår for skatteplikt at borettslaget anses for å ha realisert sin eiendom. Realisasjon innebærer at eiendomsretten til arealet overføres fra borettslaget til et annet rettssubjekt mot vederlag. Realisasjon forutsetter altså at borettslagets eiendomsrett til det aktuelle arealet opphører.

 

Dersom borettslaget skiller ut og selger deler av tomta til en utbygger, vil gevinsten ved salget være skattepliktig for andelshaverne. Dette gjelder selv om det solgte arealet har vært brukt av andelshaverne, eksempelvis til parkering, og således har hatt en tjenende funksjon for andelshaverne. Gevinsten vil være differansen mellom borettslagets inngangsverdi på den solgte tomta og vederlaget ved salget etter fradrag for salgsomkostningene.

 

Et annet eksempel på skattepliktig realisasjon av borettslagets eiendom vil være dersom borettslaget er seksjonert, og borettslaget selger en seksjon som det ikke tidligere har vært knyttet en andel til. Det kan typisk være tilfelle ved salg av en næringsseksjon.

 

Salg av utbyggingsrett og økning av antall andeler er ikke realisasjon

Realisasjon forutsetter som nevnt at borettslaget overfører eiendomsretten mot vederlag.

 

Dersom borettslaget i stedet for å selge arealet, selger utbyggingsretten til arealet, vil utbygger erverve en rett til å bygge ut arealet i samsvar med avtalen med borettslaget. Byggeriet vil tilfalle borettslaget ved ferdigstillelse, mens utbyggeren på sin side kan selge nye andeler i borettslaget til boligkjøpere.

 

For at utbygger skal kunne selge nye andeler til boligkjøpere når leilighetene er ferdigstilt, må det knyttes andeler til leilighetene. Det vil si at andelskapitalen i laget må økes ved utstedelse av et antall nye andeler tilsvarende antall nye boenheter som utbyggeren skal bygge etter avtalen med borettslaget, jf. borettslagsloven § 3-2.

 

Skattedirektoratet har i flere uttalelser lagt til grunn at utstedelse av nye andeler i et borettslag med tilhørende borett ikke anses som realisasjon av borettslagets eiendom.

 

Dersom det er aktuelt å oppføre nye bygg på deler av borettslagets tomt, vil det altså være skattemessig gunstig at borettslaget selger utbyggingsretten til tomta framfor tomta. Videre slik at borettslaget øker antall andeler i borettslaget, som utbygger kan selge.

 

Andelene som utstedes av borettslaget må ha likt pålydende som øvrige andeler i borettslaget. De nye andelene tegnes til en overkurs slik at vederlaget for andelen tilsvarer den andelen av den reelle egenkapitalen i laget som erververen får tilgang til.

 

Bør borettslaget selv stå for utbyggingen og salg av andelene?

Dersom utbyggingsretten selges, vil utbygger selge andelene som borettslaget usteder. Det vil dermed være utbygger som sitter igjen med eventuell fortjeneste i byggeprosjektet. Det kan derfor umiddelbart virke fristende at borettslaget selv står for utbygging og salg av andelene slik at borettslaget selv får tilgang til fortjenesten i byggeprosjektet.

 

Det vil si at borettslaget for egen regning og risiko forestår byggingen av nytt bygg på egen grunn, eller ombygging av tidligere fellesarealer til nye leiligheter, og deretter selv står for salget av andeler til sluttbruker. En slik fremgangsmåte vil imidlertid i de aller fleste tilfeller medføre at gevinsten ved salget er skattepliktig virksomhetsinntekt for borettslaget og dermed for andelshaverne. Dette fordi aktiviteten med å bygge nye leiligheter med påfølgende salg av andeler, vil kunne karakteriseres som en aktivitet som drives for borettslagets regning og risiko, som tar sikte på å ha en viss varighet og et visst omfang og som er egnet til å gi overskudd.

 

Dersom byggingen skjer i regi av en utbygger som beholder overskuddet ved salg av andelene, vil utbyggerens aktivitet på borettslagets eiendom ikke være egnet til å gi borettslaget overskudd. Borettslaget vil dermed ikke anses å drive virksomhet.

 

Uavhengig av skattereglene, vil byggeprosjekt i egen regi kunne påføre borettslaget større risiko enn borettslaget har kompetanse og kapasitet til å håndtere selv. Dette kan lett føre til at prosjektet blir vesentlig dyrere enn forutsatt, og at borettslaget uansett ikke vil oppnå den merfortjenesten etter skatt, som en har regnet med.

 

Dersom borettslaget selger utbyggingsretten til en seriøs aktør, og sørger for å inngå en god utbyggingsavtale der borettslaget har minst mulig risiko, vil borettslaget ha større sannsynlighet for et vellykket prosjekt innenfor de økonomiske rammer som borettslaget er komfortabel med.

 

Deling/fisjon av borettslag

Dersom borettslaget skiller ut deler av tomta til oppføring av nytt bygg, kan det være lite hensiktsmessig at de nye boenhetene tilknyttes det eksisterende borettslaget. Dette fordi forskjellig alder på bygningsmassen potensielt kan medføre at det oppstår interessemotsetning mellom andelseiere i eksisterende bygg og andelseiere i det nye bygget. Det kan blant annet gjelde prioritering av vedlikeholdsoppgaver og utgiftsfordeling knyttet til dette.

 

Borettslaget kan imidlertid selge utbygningsretten til utbygger slik som angitt ovenfor. Ved ferdigstillelse kan borettslaget velge å fisjonere borettslaget slik at det nye bygget blir liggende i et eget borettslag. En slik fisjon kan på nærmere vilkår gjennomføres skattefritt.

Denne artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

Bildet er tatt av StockSnap fra Pixabay .

Forfatter

Camilla Fiskevoll

  • partner | advokat