RETT I SJØEN!

 

Fast Eiendom & Entreprise

Eiendomsrett i sjøen?

De oppmålte eiendomsgrensene strekker seg normalt ikke utover i sjøen, men vil ofte flukte med sjølinjen. Eiendomsretten stanser imidlertid ikke i sjølinjen, men strekker seg utover i tilstøtende vann. Dette gjelder både for saltvann og ferskvann.

Det er ingen klare skrevne rettsregler om eiendomsrett i sjøen, men en rekke hovedprinsipper for eiendomsretten i sjøen kan utledes av årelang rettspraksis. Det er viktig å være oppmerksom på at slike hovedprinsipper i noen tilfeller vil måtte vike for lokal sedvane eller hevd.

Eiendomsgrenser i vann

Eiendomsgrensen i vannet går frem til det som betegnes som «marbakken», der det finnes marbakke – målt ved middels lav vannstand. Marbakken kan enkelt sagt defineres som stedet der en relativt flat sjøbunn gjør en knekk og skråner vesentlig brattere nedover. Marbakken kan ligge dypt.

Der det ikke går an å påvise noen marbakke, vil eiendomsretten trekkes ved ca. 2 meters dyp.

Dersom eiendommen mot sjøen ligger på et svaberg, der det er brådypt ut fra land, vil grunneier hverken ha eiendomsrett etter 2-meters-regelen eller marbakkeregelen, og står igjen med liten eller ingen eiendomsrett i sjøgrunnen. Det er likevel antatt at grunneieren i disse tilfellene har samme råderett som marbakken normalt sett ville gitt, og har uansett visse rettigheter etter den såkalte strandretten (se nedenfor).

Hvis det derimot er langgrunt, vil eiendomsretten normalt strekke seg langt ut i sjøgrunnen, frem til marbakken/ 2-meters-grensen.

Eiendomsgrensen vil kunne være avgrenset av eventuell tilstøtende eiendomsrett eksempelvis fra den andre siden av en bukt.

Strandretten

Som om ikke det var uklart nok hvor langt eiendomsretten strekker seg ut i sjøen, har strandeieren rettigheter også utenfor eiendomsretten. Disse rettighetene omtales gjerne som strandretten.

Strandretten gir strandeieren rett til å nyte de fordeler det er å ha eiendom til sjøen, for eksempel utenforliggende tareforekomster, blåskjell etc. Strandrettens viktigste egenskap er kanskje likevel å sikre strandeieren atkomst fra sjøen – såkalt tilflottsrett. Strandeieren har både atkomstrett fra sjøen, og rett til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen.

Det følger også av rettspraksis en viss adgang for strandeieren til å fylle ut eller bygge utover eiendomsgrensen. På denne måten kan strandeieren utvide sin eiendomsrett.

Nabolov i sjøen

Både strandretten og eiendomsretten vil ofte være begrenset av naborettslig vern. Strandeieren kan ikke mudre opp utenfor marbakken slik at det raser ut masser på naboeiendom, eller på annen måte vil redusere tilgrensende eiendommers utnyttelse.

Reglene i naboloven vil sette begrensninger for naboers bruk av sjøgrunnen. Eksempelvis kan naboen anlegge en flytebrygge som ligger lenger ut enn hans eiendomsgrense, men ikke dersom bryggen stenger for grunneiers adkomst til eiendommen ved båt.

Innsjøer

For innsjøer finnes en særlig regel om fritt midtstykke. Eiendomsretten i innsjøer vil følge prinsippene som nevnt ovenfor, begrenset av et midtstykke som skal kunne benyttes av alle.

Eiendomsrettens innhold på sjøen

Hva vil det si å ha eiendomsrett utover i sjøen? I utgangspunktet rår eieren over sjøgrunnen på tilsvarende måte som på land. Eieren har rett til økonomisk avkastning sjøgrunnen måtte gi, og kan forføye rettslig og faktisk over denne med de begrensninger som følger offentligrettslige regler.

Allemannsretten i vannet?

Allemannsretten innebærer ofte en begrensning i eiendomsretten, men ingen avgrensning av eiendomsretten. Det er altså snakk om rettigheter som eksisterer side om side – hvilket innebærer et motsetningsforhold.

Kjernen i allemannsretten er enhvers adgang til å ferdes over annen manns grunn. Enhver kan ferdes fritt til beins i utmark, mens allemannsretten ikke gjelder for innmark.

I elver og innsjøer har almennheten rett til ferdsel uten bruk av motor. Under visse begrensninger kan det også benyttes motor. På sjøen kan enhver ferdes fritt, også på islagt sjø. Den frie ferdselsrett gjelder også i den sonen lands sjølinjen som tilligger privat eiendomsrett. Allemannsretten gir også adgang til å dra i land båt for kortere tid i utmark, mens bruk av privat brygge eller kaianlegg, samt landsetting på innmark, kun er tillatt etter samtykke fra eieren.

Bading

Alle kan bade i sjøen eller i elver og vassdrag fra strand i utmark – eller fra båt hvis det skjer i rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte, dersom det heller ikke er til særlig fortrengsel eller ulempe for andre.

Rådet må her, som så ofte ellers være, å ta hensyn til hverandre. God sommer!

 

Artikkelen er tidligere publisert på Hegnar.no.

Illustrasjon: https://pixabay.com/en/splash-spray-foam-drops-bubbles-2432690/
Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat