Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler – dømt for ulovlig praksis

Like før sommeren behandlet Oslo tingrett to saker der det ble fastslått at Oslo kommune og Staten (ved Kommunal- og moderniserings-departementet) har praktisert plan- og bygningsloven på ulovlig måte. Dommene er anket. Nå bør private utbyggere ta en vurdering av om vedtatte rekkefølgekrav og inngåtte utbyggingsavtaler kan være ugyldige.

Fast Eiendom & Entreprise

Hva er rekkefølgekrav?

 

Kommunene avgjør hva som må til for at en utbygger kan iverksette byggetiltak på sin egen eiendom. Dette vedtas gjennom kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner.

 

Plan- og bygningsloven gir kommunen adgang til å fastsette i hvilken rekkefølge byggetiltak skal etableres, gjennom såkalte «rekkefølgekrav». Kommunen pleier ofte å kreve at større eller mindre offentlig infrastruktur (veier, sykkelstier, rundkjøringer, skoler, sykehjem, e.l.), må være opparbeidet før utbyggere kan etablere sine tiltak. Det kan ta flere år før rekkefølgekrav blir innfridd. Utbyggingsprosjekter blir dermed satt på vent.

 

Dette kan resultere i at kommunen oppfordrer utbyggeren til å inngå en utbyggingsavtale, hvor utbyggeren forplikter seg til å opparbeide eller finansiere etablering av offentlig infrastruktur. Spørsmålet er hvor langt kommunene kan og bør gå i å vedta rekkefølgekrav som til syvende og sist innfris av utbyggere.

 

Kommunen ville ha tursti

 

I den første saken for Oslo tingrett, hadde et privat utbyggingsselskap fått omregulert et område på Mortensrud i Oslo fra skole- til boligformål. Kommunen la imidlertid inn et rekkefølgekrav som krevde at det først ble etablert en turvei, før boligbyggingen kunne iverksettes. Problemet var at turveien ikke lå i umiddelbar nærhet til boligområdet. Blant annet lå det et eksisterende boligfelt mellom turveien og det nye boligområdet, og turveien lå ved en skråning som gjorde at beboere i det nye boligområdet ikke ville benytte turveien.

Utbyggingselskapet påklaget rekkefølgekravet til Fylkesmannen, men fikk ikke medhold. Dermed var det Staten, og ikke Oslo kommune, som måtte saksøkes. Det er verdt å merke at selskapet allerede hadde igangsatt utbyggingen av turveien da søksmålet ble tatt ut, uten at det fikk betydning for saken.

 

Ugyldig rekkefølgekrav

Oslo tingrett slo fast at kommunene har stor frihet til å avgjøre om det skal stilles rekkefølgekrav og hvilke rekkefølgekrav som skal stilles. Men det er likevel et vilkår i loven at den planlagte utbyggingen gjør det nødvendig for kommunen å kreve at tiltak opparbeides i en særskilt rekkefølge.

Ifølge tingretten syntes kommunen å ha et generelt ønske om å etablere et turveinett for beboere i nabolaget og bydelen, uten at turveien var nødvendig for det aktuelle boligprosjektet. Tingretten mente derfor at det fremsto usaklig og vilkårlig å stille rekkefølgekrav om etablering av turvei i tilknytning til den aktuelle boligutbyggingen. Rekkefølgekravet ble kjent ugyldig, og utbyggingsselskapet ble tilkjent erstatning for pådratte utbyggingskostnader.

 

Sykkelvei og trikkeskinner «med på kjøpet»

 

Den andre saken for Oslo tingrett gjaldt et omfattende utbyggingsprosjekt i Tullinkvartalet i Oslo sentrum. Utbyggerne fikk regulert Tullinkvartalet for utbygging i 2014. Like før utbyggingen skulle igangsettes, krevde imidlertid kommunen at det først ble etablert ny sykkelvei og nye trikkeskinner. Sykkelstien og trikkeanlegget lå forholdsvis langt unna Tullinkvartalet, ca. 300 meter.

 

Utbyggerne protesterte på rekkefølgekravene. Det ble likevel inngått en utbyggingsavtale der utbyggerne påtok seg å betale 27,3 millioner kroner i kontantbidrag til kommunen, for etablering av sykkel- og trikketiltakene. Før kontraktsigneringen skrev kommunen et notat der det fremgikk at selskapene påberopte at kravene om å etablere sykkelvei og trikkeinfrastruktur var ulovlige.

 

Like etter kontraktsignering bevilget Oslo kommune midler for å etablere trikketiltaket. Som følge av dette besluttet kommunen å disponere hele utbyggernes kontantbidrag til etablering av sykkelveien.

 

Ugyldig utbyggingsavtale og ugyldige rekkefølgekrav

 

Oslo tingrett fastslo, på generelt grunnlag, at kommuner ikke kan bruke utbyggingsavtaler til å kreve finansiering av offentlig infrastruktur som ikke, eller kun i begrenset grad, er foranlediget eller nødvendiggjort av det konkrete utbyggingsprosjektet. Kommunen hadde ikke gitt en tilfredsstillende planfaglig begrunnelse for hvorfor man mente at utbyggingen av Tullinkvartalet gjorde det nødvendig å etablere de nye sykkel- eller trikketiltakene.

Ifølge tingretten fremsto utbyggernes kontantbidrag som en slags generell «skatt» eller et «byggegebyr» for området, som kommunen ikke har lov til å kreve. Konsekvensen var at utbyggingsavtalen og rekkefølgekravene ble kjent ugyldige.

 

Oppsummering

 

Dommene fra Oslo tingrett er banebrytende. Dommene viser at kommuner i hver enkelt sak grundig må vurdere om det er behov for å oppstille rekkefølgekrav overhodet, og hvorvidt det er grunnlag for å motta ytelser fra private gjennom utbyggingsavtaler. Plan- og bygningsloven skal ikke misbrukes til å pålegge private utbyggere å betale noen generell «utbyggingsskatt» til kommunen.

Artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

 

Illustrasjoner:

https://pixabay.com/no/photos/turvei-skogen-milj%C3%B8-tr%C3%A6r-natur-1031654/

https://pixabay.com/no/photos/tursti-stien-enkelt-spor-gangsti-336603/

Forfatter