PÅBYGGING KOSTER – OGSÅ ETTER AT JOBBEN ER GJORT

 

Fast Eiendom & Entreprise

Større bolig – større andel felleskostnader

Hvis du bygger ut leiligheten din, kommer det kanskje ikke som noen overraskelse at felleskostnadene dine skal økes. Det som kanskje ikke er like kjent, er at dersom styret i borettslaget ikke sørger for dette, så kan naboen din kreve at økningen gjennomføres – også når det har gått lang tid siden utbyggingen stod ferdig.

Kostnadsfordelingen

I utgangspunktet skal felleskostnadene i et borettslag fordeles på andelseierne i henhold til fordelingsnøkkelen som ble fastsatt da borettslaget ble opprettet.

Grunnprinsippet for fordelingsnøkkelen er at kostnadene i borettslaget skal fordeles etter boligenes verdi. Vanligvis er dette arealbasert; andelseieren med stor leilighet skal betale en forholdsmessig større andel av felleskostnadene enn andelseieren med en liten. Dersom fordelingsnøkkelen skal endres, krever dette normalt tilslutning fra samtlige andelseiere.

Justering av fordelingsnøkkelen

I noen få tilfeller kan fordelingsnøkkelen likevel justeres uten tilslutning fra samtlige andelseiere. Dette gjelder blant annet dersom vesentlig endring av en bolig fører til en endring av verdiforholdet.

Et praktisk eksempel på dette er tilfellet hvor en andelseier har kjøpt utbyggingsrett til tilstøtende fellesareal – typisk loft eller kjeller – fra borettslaget og gjort dette til en del av sin bolig. I slike tilfeller skal fordelingsnøkkelen justeres slik at andelseieren betaler en forholdsmessig større andel av felleskostnadene enn før utbyggingen.

Ikke enhver utbygging gir grunnlag for justering av fordelingsnøkkelen, med mindre dette er uttrykkelig avtalt i kjøpekontrakten mellom andelseieren og borettslaget. I mangel av avtale må det være snakk om en vesentlig endring. I lovens forarbeider er det antydet at en verdiendring på 15-20 prosent anses som vesentlig. Har man eksempelvis en leilighet med et areal på 100 kvm som etter utbygging er utvidet til 120 kvm, vil det være en endring som normalt skal medføre justering av fordelingsnøkkelen.

Alle kan kreve justering

Som nevnt innledningsvis kan i praksis naboen kreve at fordelingsnøkkelen justeres dersom du utvider boligen din. Retten til å kreve justering etter vesentlig endring av en bolig er en såkalt individualrettighet. Dette innebærer at justering skal skje uavhengig av vedtak i borettslagets styre eller generalforsamling dersom én eller flere andelseiere krever det.

Hvorvidt justering skal skje når en andelseier har fremsatt krav om det, må i siste instans avgjøres av domstolene.

Kontraktsfestet justering

For å hindre uenighet og tvist om justering av fordelingsnøkkelen er det vanlig at man i forbindelse med utbygging av loft og kjeller avklarer dette allerede ved kontraktsinngåelsen. I kjøpekontrakten mellom borettslaget og andelseieren inntas det da en bestemmelse om når og etter hvilke retningslinjer fordelingsnøkkelen skal justeres.

Dersom et borettslag selger lofts- eller kjellerareal uten å innhente juridisk bistand, er det fare for at justering av fordelingsnøkkelen går i glemmeboken. Har man ikke avklart dette i forkant, kan det fort oppstå uenighet om justeringens omfang eller om fordelingsnøkkelen i det hele tatt skal justeres.

Problemstillingen – passivitet

En aktuell, men lite behandlet problemstilling, er tilfellet hvor det har gått lang tid fra utbyggingen stod ferdig til noen oppdaget at fordelingsnøkkelen skulle vært justert. Kanskje så lang tid at den aktuelle boligen har byttet eier flere ganger. Er det slik at retten til å kreve justering av fordelingsnøkkelen på et tidspunkt foreldes eller bortfaller pga. passivitet?

Borettslagets fordelingsnøkkel er ikke noe man som andelseier har et nært og kjært forhold til. Når man kjøper en andelsleilighet er man først og fremst opptatt av størrelsen på egne felleskostnader – ikke hvor mye naboen betaler. Fordelingsnøkkelen er heller ikke noe som normalt tas opp og diskuteres i den ordinære generalforsamlingen.

Det kan hende at et borettslag som har solgt et tidligere fellesareal til en andelseier ikke var klar over at fordelingsnøkkelen samtidig skulle vært justert. Man kan også se for seg situasjonen hvor styret glemmer å justere, eller manglende overføring av kunnskap ved endring av styret fører til at justeringen glipper. Det vil i slike tilfeller være vanskelig for de øvrige andelseierne å avdekke at justering ikke er gjennomført. At det kan gå lang tid før manglende justering blir oppdaget, er derfor i mange tilfeller svært forståelig.

Etter vår oppfatning må det være slik at en andelseier ikke kan avvise justering av fordelingsnøkkelen med henvisning til at det har gått lang tid.

Hva sier domstolene?

Når det gjelder passivitet kan en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2010-054455) nevnes. Her hadde en aksjeeier i et boligaksjeselskap (tilsvarende andelseier i et borettslag) omgjort et næringslokale til bolig. I den forbindelse krevde han sin andel av felleskostnadene nedjustert ettersom næringslokalet i henhold til fordelingsnøkkelen hadde hatt en forholdsmessig større andel av felleskostnadene enn boligene.

Boligselskapet motsatte seg dette og nedstemte forslaget i en ekstraordinær generalforsamling avholdt januar 2005. I oktober 2009 reiste aksjeeieren søksmål mot boligselskapet og krevde justering av fordelingsnøkkelen. Boligselskapet hevdet blant annet at kravet var bortfalt på grunn av passivitet fra aksjeeierens side. Om dette uttalte lagmannsretten følgende: «Lagmannsretten ser heller ikke grunnlag for å anse Karumbis [saksøker] krav som bortfalt ut fra passivitetsbetraktninger eller konkludent atferd».

Lagmannsretten avfeier problemstillingen uten noen nærmere drøftelse. Dette er etter vår mening et uttrykk for at tidsaspektet ikke er av betydning når det gjelder retten til justering av felleskostnadene. Så lenge lovens vilkår for justering av felleskostnadene er oppfylt, spiller det ingen rolle hvor lang tid det går før noen krever det.

Selv om saken gjaldt en eiers rett til å kreve sin egen felleskostnadsandel nedjustert, har den likevel betydning i tilfeller hvor en andelseier etter lengre tid blir pålagt en større andel av felleskostnadene. Det handler i begge tilfeller om å justere fordelingsnøkkelen som følge av en vesentlig endring ved en leilighet.

Hver enkelt andelseier har rett til å påpeke en slik endring og kreve justering. Når boligselskapet ikke fikk medhold i sin påstand om passivitet, vil heller ikke en andelseier kunne vinne frem med at justering ikke skal skje fordi det har gått for lang tid.

Oppsummering

Den enkelte andelseier kan kreve fordelingsnøkkelen justert ved vesentlige endringer uten at det er fattet vedtak i styret eller generalforsamlingen om dette. Denne retten går ikke tapt selv om kravet fremsettes flere år etter at endringen fant sted.

 

Artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

Forfatter