OPPLYSNINGSPLIKT AS IS?

Hvor langt strekker opplysningsplikten seg når man selger en bolig «som den er»?

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 12.01.2015

 

De fleste eiendommer som ikke selges under oppføring selges i dag «som de er» /«as is». Dette gjør likevel ingen innskrenkninger i selgers opplysningsplikt om forhold som kjøper kan forvente å bli gjort kjent med. En del forhold må imidlertid kjøper selv bære risikoen for. Hvor langt strekker opplysningsplikten seg?

As is – forbehold

Eiendom som ikke selges under oppføring selges normalt sett i dag med forbehold om at eiendommen selges og overtas «som den er» / «as is» eller med liknende forbehold. Dette gjelder både for næringseiendom og boliger. Forbeholdet er ment å gi selger et begrenset ansvar for skjulte feil og mangler som kjøper dermed overtar risikoen for. Selger har imidlertid plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjenner eller måtte kjenne til og som kjøper kan forvente å bli gjort kjent med. Hvor streng er opplysningsplikten etter rettspraksis ved salg med «as is» forbehold?

Utgangspunkt – skjulte mangler

En del forhold må selger forstå at kjøper ønsker å bli gjort kjent med. Særlig vil dette gjelde forhold, feil eller mangler som selger er kjent med, men som ikke er synlige for kjøper ved befaring. Slike forhold må selger som utgangspunkt regne med vil ha betydning for kjøpers bruk, noe avhengig av hvilken pris kjøper har betalt og hva som normalt kan forventes av hvilke egenskaper eiendommen skal ha. Eksempler er om eiendommen har særlig dårlig avløpssystem, store problemer med isdannelser om vinteren etc. Slike tilfeller ligger i kjernen av selgers opplysningsplikt, og volder normalt sett ikke vanskelige vurderinger.

De «ekte» skjulte feil og mangler er forhold som selger ikke kjente til, men som kommer for en dag etter at kjøper har overtatt bruken. Slike forhold vil normalt sett være kjøpers risiko når eiendommen er solgt «as is», dersom manglene ikke viser seg å være så alvorlige at eiendommen fremstår i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å regne med. Når eiendommen selges «som den er», bør derfor kjøper gjøre særlige undersøkelser for å avdekke om eiendommen har de egenskaper som kjøperen forventer av den.

Undersøkelsesplikt contra opplysningsplikt

Kjøper har en undersøkelsesplikt som må avveies mot selgers opplysningsplikt. Opplagte forhold ved eiendommen som enhver må forventes å få med seg ved vanlig befaring, vil selger normalt sett ikke måtte behøve å opplyse særskilt om. Det samme gjelder særlige egenskaper eller konsekvenser ved synlige forhold på eiendommen. Trær som kaster skygge, synlige sprekker og ødeleggelser vil derfor ikke rammes av selgers opplysningsplikt.

Hva skal selger opplyse om?

Hva så med forhold som selger anser som åpenbare, men som ikke umiddelbart synes? Her vil opplysningsplikten inntreffe der en normalt aktsom kjøper ikke anser forholdet for åpenbart, og slik sett vil kunne ha forventning om å få dette opplyst.

Opplysningsplikten vil ikke omfatte omstendigheter som det ikke er allmenn aksept for eksistensen av; som eksempelvis gjenferd. Et angivelig gjenferd vil derfor ikke kunne være en mangel i seg selv. En påstått mangel må kunne etterprøves. I visse tilfeller kan nok likevel egenskaper ved eiendommen kunne omfattes av opplysningsplikten, selv om selger antar at årsaken til etterprøvbare egenskaper har rot i åndelige forhold som ikke kan etterprøves.

Generelt påregnelige forhold omfattes normalt heller ikke av opplysningsplikten. Den alminnelige risiko for utbygging på en ubebygget del av nabotomt vil kjøper måtte påregne dersom ikke annet særskilt skulle fremgå eller være naturlig for den aktuelle tomten, og selger har ikke plikt til å opplyse om slike påregnelige forhold. Konkrete forhold som lukt eller andre ubehageligheter fra naboeiendommen, omfattes på den annen side av opplysningsplikten.

Også særlige offentligrettslige forhold ved en eiendom må kjøper kunne forvente å bli gjort oppmerksom på, og etter omstendighetene vil det forhold at en eiendom eksempelvis er ansett bevaringsverdig være forhold selger må opplyse kjøper om. Tilsvarende for reguleringsmessige og byggesøknadsmessige forhold som må forventes å være av betydning, herunder foreslåtte reguleringsarbeider, utsendte nabovarsler om søknad om tiltak.

Rettspraksis har også kommet til at drap og andre dramatiske forhold som har skjedd på en eiendom vil være rammet av opplysningsplikten, dersom forholdet er av en slik art at den alminnelige kjøper vil kunne finne forholdet støtende.

Allerede utbedrede feil og mangler vil selger normalt ikke måtte opplyse om, med unntak for stadig tilbakevendende problemer. En tidligere lekkasje som er fagmessig utbedret vil derfor kunne være unntatt fra opplysningsplikten. Tidligere antatte feil og mangler som ikke er utbedret, men som synes å være gått over av seg selv, bør imidlertid selger som regel opplyse om. En tidligere lekkasje som ikke er utbedret, men som heller ikke har inntruffet på ny vil generelt være omfattet av opplysningsplikten og utgjør forhold som den almene kjøper vil anse relevant å bli gjort kjent med dersom risikoen for lekkasje for øvrig er skjult.

En annen side av selgers opplysningsplikt er aktuell når selger er et selskap. Der en eiendom har vært i selskapets eie i lengre tid, vil det være situasjoner hvor selskapet på et tidspunkt har hatt informasjon om eiendommen, som kanskje de som i dag eier, driver eller er ansatt i selskapet ikke har. Rettspraksis har slått fast at i et tilfelle hvor selskapet noen år før salget hadde innhentet en undersøkelse om forurensningsforhold, måtte dette anses som tilbakehold av opplysninger når disse forhold ikke var opplyst, selv om det var uomtvistet at ingen i selskapet ved salget hadde kjennskap til den eldre rapporten.

Føre var

Kjøp og salg av eiendom innebærer risiko, og risikoen kan begrenses for selger ved å være påpasselig med å gi opplysninger om alle forhold som antas av en viss betydning. For kjøper kan risikoen begrenses ved å undersøke særlig de forhold som er av spesielt stor betydning, eller stille konkrete spørsmål. Selv om både selger og kjøper er føre var, vil det like fullt kunne oppstå forhold som kjøper mener selger både burde og kunne opplyst om.

Det er for kjøp av boliger blitt svært vanlig at både selger og kjøper søker å forsikre seg mot uforutsette forhold, noe som antas å være god butikk for forsikringsbransjen og til belastning for rettssystemet. Bransjen har søkt å senke antallet tvister ved å anbefale utstrakt bruk av boligsalgsrapport for bedre informasjonsutveksling mellom partene. Lovverket står foreløpig uforandret.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat