NYE TILTAK PÅ ELDRE BYGG

 

Fast Eiendom & Entreprise

Plan- og bygningsloven – teknisk forskrift
De fleste er kjent med at plan- og bygningsloven (pbl.) med tilhørende forskrifter må følges ved oppføring av hus, sette opp garasje etc. I selve loven finner vi de generelle retningslinjene, mens mer detaljerte regler er plassert i forskrift om tekniske krav til byggverk, populært kalt TEK10. Den byggtekniske forskriften er stadig gjenstand for endringer, og kravene til kvalitet og utforming blir stadig strengere. Forskriften er i stor grad uformet for nye bygg. Ikke rent sjelden vil derfor slike krav være lite hensiktsmessig og svært fordyrende å følge ved tiltak på eldre bygg. Jo eldre bygg det er tale om å gjøre tiltak på eller i, desto større er ofte avstanden til kvalitetskravene i byggteknisk forskrift.

Problemstillingen mange profesjonelle eiendomsutviklere, men også private, stadig må vurdere er om alle kravene i TEK10 skal følges ved ominnredning, ny rominndeling, utskiftning av ett vindu eller liknende enkeltstående tiltak i et eksisterende bygg av eldre opprinnelse.

Det er ikke lett å ta stilling til hvilke regelsett som gjelder for nye tiltak på eldre bygg. Vi skal skissere noen ”tommelfingerregler” for når TEK10 gjelder for tiltak på eksisterende byggverk.

Tiltak på eksisterende byggverk

Det fremgår av pbl. § 31-2 at ”tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.” Lovteksten tilsier at det er de gjeldende regler til enhver tid som gjelder alle tiltak etter loven. Ikke bare det, men ”Kommunen kan sette som vilkår for å tillate tiltak […] at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder skal settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav.”

Ethvert tiltak må altså følge nye regler, men kan også medføre at resten av bygget må oppgraderes i henhold til nye forskrifter, selv om tiltaket i utgangspunktet ikke omfatter de øvrige deler av bygget.

Utgangspunktet er altså at alle tiltak må tilfredsstille alle nye krav.

Hvilke tiltak omfattes?
Hva er et tiltak etter pbl.? Pbl. har et svært vidt ”tiltaksbegrep”. Det følger av pbl. § 1-6 at det med

”tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg (…).”
I pbl.§ 20-1 er det videre gitt en nærmere avgrensing av hvilke tiltak som krever søknad, og som derved vil være omfattet også ved tiltak på eksisterende bygg. Merk at arbeidet kan være et tiltak etter § 20-1, selv om det senere skulle være unntatt søknadsplikt.
Som eksempel kan nevnes at utskifting av vinduer, omlegging av tak, mindre rørleggerarbeider og ominnredning vil normalt være unntatt. Tilbygg, våtrom, vesentlig reparasjon og ombygging, fasadeendring og bruksendring vil normalt være omfattet.
Det følger av pbl. 31-2 at det er selve tiltaket som skal være i overensstemmelse med de nye kravene. Dersom et tiltak omfatter eller får virkning for hele enheten eller byggverket vil dette være å anse som en hovedombygging, og kravene i TEK10 må følges for hele enheten. Motsatt dersom et tiltak kun utgjør en spesifikk mindre del av hele enheten – de byggtekniske kravene vil da som et utgangspunkt gjelde for det konkrete tiltaket og ikke hele enheten.

Unntak – formålsbetraktninger
Etter lovens ordlyd skal som nevnt enhver ombygging og utskiftning følge kravene i TEK10 – selv om resten av huset holder eldre standard. Forskriften ble laget av hensyn til å nå konkrete mål, eksempelvis energibesparelse, brannsikkerhet etc. I forarbeidene til loven er det derfor gitt noen viktige avgresninger og unntak for når nye krav gjør seg gjeldende i gamle bygg.

For det første er det kun ”relevante krav” i loven og forskriften som kommer til anvendelse. Dette innebærer at det må være en logisk sammenheng mellom krav og tiltak for at kravene skal komme til anvendelse. Utskiftning av badegulv medfører derfor ikke krav om en ny standard på vinduer og tiltaket må derfor ikke tilfredsstille eksempelvis krav til energibruk, parkeringskrav eller krav til utsyn.

For det andre angir lovens forarbeider at et krav kun vil komme til anvendelse der det oppfyller en funksjon og har en effekt som samsvarer med ønsket mål ved kravet. Det vil eksempelvis ikke noen effekt å oppfylle krav til isolasjon og tetthet ved utskiftning av badegulv. Det vil heller ikke ha noen effekt å følge de nye kravene til tetthet og isolasjon ved behov for utskiftning av ett vindu når bygget har 10 andre gamle vinduer som ikke skal skiftes. Det vil stadig trekke like mye fra øvrige vinduer – og dermed er det heller ikke nødvendig at det nye vinduet skal gi den effekt som kreves ved nybygg.

Oppgradering av mindre rom og enkelte bygningsdeler behøver altså ikke oppfylle nye byggtekniske krav som retter seg mot en effekt ved hele bygget som sådan, så lenge oppgraderingen ikke gjelder hele bygget eller likevel blir så vidt omfattende at oppgraderingen må anses som en totalrehabilitering.

Hovedombygging, tilbygg og bruksendring må som regel utføres slik at alle nye krav oppfylles.

Unntak gitt i lov – og dispensasjon
Dersom formåls- og resultatbetraktninger ikke medfører at du kommer utenom TEK10-kravene, kan det likevel være håp.

Etter pbl. § 31-2 kan du nemlig få særskilt tillatelse til å utføre tiltaket hvis det ikke er fysisk mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav og/eller dersom fritak anses nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk og/eller dersom tilpasning til tekniske krav er uforholdsmessig kostbart. Tillatelse vil kun bli gitt dersom ombyggingen likevel må anses forsvarlig. Kommunen kan fastsette vilkår for tillatelsen.

Som et alternativ til å få tillatelse etter § 31-2 kan du også be om dispensasjon etter lovens generelle dispensasjonsbestemmelse § 19-2.

Her som ellers er det med andre ord ingen regel uten unntak – og TEK 10 skal og kan brukes med fornuft.

Særlig om våtrom
Nytt våtrom må oppfylle alle tekniske krav i TEK10. En våtromsrehabilitering innenfor eksisterende vegger må altså oppfylle alle krav om sikring mot fukt etc. Det er imidlertid ikke krav til at badet må utvides, dersom det eldre badet ikke har det arealet som kreves ved nybygg.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Marius A. Rød i Bing Hodneland advokatselskap DA.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat