Nye regler ved kjøp av borettslags-leiligheter

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble først publisert 30.06.2010.

Eiendomsmeglerens opplysningsplikt om fellesgjeld

For det første blir det krav om at eiendomsmegler i prospekt/salgsoppgave gir opplysning om totalprisen på andelsleiligheten, det vil si summen av prisantydning og andel fellesgjeld som er knyttet til andelen. I tillegg skal megler i prospekt/salgsoppgave opplyse om vilkårene for felleslånet, det vil si rentesats, om det er flytende eller fast rente, eventuell rentebindingstid, avdragsvilkår, løpetid/nedbetalingstid og eventuelle andre vilkår av vesentlig betydning for nedbetaling av fellesgjelden. I praksis antas det at ”eventuelle andre vilkår” er opplysning om det er fastsatt såkalt IN-ordning; det vil si adgang til å foreta individuell nedbetaling på fellesgjelden.

 

Maksimalgrense for fellesgjeld

Dersom det foreligger brudd på disse bestemmelsene vil det foreligge brudd på opplysningsplikten. Kjøper skal imidlertid være oppmerksom på at brudd på opplysningsplikten ikke gir kjøper noen automatisk adgang til å kreve prisavslag eller erstatning.

 

For det andre setter loven en maksimalgrense for fellesgjelden i borettslag. Dette innebærer at fellesgjelden på stiftelsestidspunktet ikke må overstige 75% av det totale kostnadsoverslaget for kjøp av tomt og oppføring av boligene inklusive fellesareal, det vil si den eiendomsmasse som borettslaget skal eie.

 

Dersom boligen så selges til lavere pris slik at andel fellesgjeld ved salget av den enkelte andel utgjør mer enn 75%, får dette ikke betydning. Det er utbyggers overslag i bygge- og finansieringsplanen som er målestokken i henhold til de nye reglene.

 

I den siste perioden frem til toppåret 2007 så vi at en del borettslag ble stiftet med fellesgjeld/egenkapital 80/20, hvilket skapte betydelig problemer for en rekke lag og andelseiere straks renten steg høsten 2008. Hensett til denne erfaringen tillater artikkelforfatteren seg å bemerke at lovgiver burde tatt hardere i, og satt maksimalsatsen for andel fellesgjeld lavere enn 75%.

 

Dersom bygge- og finansieringsplanen er vedtatt med en høyere fellesgjeld enn 75%, innebærer lovbruddet at låneavtalen er ugyldig for den del som overstiger 75%, hvorfor laget ikke er ansvarlig for denne del av fellesgjelden.

 

Kredittgivning

For det tredje innføres det en regel som fastsetter at en utbygger som ønsker å friste kjøpere av borettslagsleiligheter med kreditt – det vil si utsettelse med betaling av innskudd/kjøpesum etter kjøpers overtagelse av boligen, må ha konsesjon etter finansieringsvirksomhetsloven.

 

Spekulasjon

For det fjerde innføres det bestemmelser som begrenser mulighetene for å kjøpe flere leiligheter i samme lag på prospekt i den hensikt å videreselge med gevinst innen overtagelse.

 

Forbudet mot denne type kjøp kommer til anvendelse der kjøper ikke kan eie flere andeler etter borettsloven (det gjelder de fleste av oss – brl. § 4-1). Loven setter forbud mot at en person kan kjøpe to eller flere andeler i ett og samme borettslag, og at et aksjeselskap/annen juridisk person kjøper en eller flere boliger for å videreselge før overtagelse.

 

Tomtefeste

Til slutt innføres det endringer i tomtefesteloven som medfører at utbygger ikke lenger kan skille en oppført bygning og tomt slik enkelte utbyggere har gjort. Modellen som nå blir forbudt var som følger:

 

Utbygger kjøpte en eldre leiegård på eiet grunn, rehabiliterte bygningen, og solgte leilighetene som andelsleiligheter/eierseksjonsleiligheter i bygning på festet tomt. Grunnen/tomten ble liggende i et selskap utbygger eiet, og som så innkrevet festeavgiften. Mange kjøpere oppfattet ikke den gang at de betalte en skyhøy kvadratmeterpris uten å bli eier av grunnen, og med de ditto høye felleskostnader.

Forfatter

Paal I. Haugaard

  • partner | advokat