NYE REGLER OM GARANTI VED SALG AV NYBOLIG

 

Fast Eiendom & Entreprise

Tryggere bolighandel

Regjeringen har de siste årene varslet og kommet med flere forslag til endringer i lovene som gjelder boligsalg, blant annet for å skape større trygghet for partene i boligsalget og for å motvirke konflikter. Det er i den senere tid arbeidet med større endringer i avhendingslova.

Første januar i år trådte en endring knyttet til garantireglene i kraft.  Lovendringen innebærer at det innføres såkalt bustadoppføringsgaranti ved salg etter avhendingslova, dersom salget skjer innen 6 måneder etter boligen er fullført, selgeren er næringsdrivende og kjøperen er forbruker.

Lovendringens formål er å ivareta forbrukerhensyn og å sikre likebehandling mellom salg av ferdigstilte og nesten ferdigstilte boliger. Frem til lovendringen trådte i kraft, stilte bustadoppføringslova, som gjelder ved salg bolig under oppføring, krav om at utbygger må stille garanti for oppfyllelse av kjøpsavtalen, mens avhendingslova, som gjelder ved salg av ferdigstilte boliger, ikke hadde en slik garantiregel.

Frem til 1.1.19 har utbyggere derfor kunnet selge nyoppførte boliger etter avhendingslova uten å stille garanti for at boligen er kontraktsmessig eller til sikring av eventuelle mangler etter overtakelse, slik vi kjenner fra bustadoppføringslova.

Bustadoppføringslova – garanti for oppfyllelse av avtalen

Etter bustadoppføringslova må utbygger stille garanti for oppfyllelse av kjøpsavtalen.

Frem til overtakelse kan garantien være 3 % av kjøpesummen, som følge av at kjøper frem til dette ikke har betalt kjøpesum uten at betalingen er sikret med bankgaranti.

Etter overtakelse skal garantien dekke en sum som er tilsvarende minst 5 % av kjøpesummen, og skal gjelde frem til 5 år etter overtakelse.

Garantiregler også ved salg etter avhendingslova

Enkelte utbyggere har foretrukket å selge med avhendingslova som rettslig grunnlag, for å unngå kravet om å stille garanti etter bustadoppføringslova.

Nettopp for å motvirke dette er det nå innført endring i avhendingslova § 2-11, som fastsetter at selger må stille garanti i henhold til bustadoppføringsloven:

«Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.»

Garantibestemmelsen – 6 måneders begrensning

Bestemmelsen er inntatt i avhendingslova for å ivareta forbrukerhensyn, og for å unngå mer eller mindre tilfeldige utslag av om boligen kjøpes rett før eller rett etter den er ferdig.

Behovet for garanti ved kjøp av ferdigstilt bolig, knytter seg først og fremst til en sikkerhet for gjennomføring av eventuelt mangels- eller hevingskrav ved overtakelsen, og til sikkerhet for eventuelle mangelskrav som reiser seg etter overtakelsen.

Garantiforpliktelsen etter avhendingslova gjelder tilsvarende som garantiforpliktelsen etter bustadoppføringslova (altså 5 % i 5 år), men kun dersom salget skjer innen 6 måneder fra fullføringen av boligen, selgeren er næringsdrivende og kjøperen er forbruker.

Den nærmere begrunnelsen for begrensningen på 6 måneder kan virke uklar, men har sammenheng med at lovendringen kun har som formål å hindre helt tilfeldige utslag ved skillet mellom avhendingslova og bustadoppføringslova og for å sikre at det er samme lovregler for salg av nesten nyoppført bolig og nyoppført bolig.

Når er boligen fullført?

Siden garantiforpliktelsen knytter seg til salg som skjer innen 6 måneder etter fullføringstidspunktet, blir det viktig å kunne fastsette når boligen er fullført.

Fra lovgivers side er det forutsatt at boligen normalt må anses fullført når det ikke gjenstår noe mer arbeid fra utbyggerens side. Det siktes her til fysiske arbeider, slik vi forstår det. Begrepet er tilsvarende i bustadoppføringslova og avgjørende for når denne får anvendelse. I juridisk teori er det lagt til grunn at en bolig må anses fullført selv om det gjenstår rydding og rengjøring, men at alle håndverksarbeider må være gjort. Dersom boligen kan brukes som forutsatt hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først når det foreligger mangler som påvirker den daglige bruken at de gjenstående arbeidene tilsier at boligen ikke er fullført. Boligen anses også fullført dersom det gjenstår arbeid på fellesområder, selv om grensene for dette nok må anses uavklart etter gjeldende rett.

Betydning for andre aktører

Det gjenstår å se i hvilket omfang endringen i praksis får betydning for utbyggere og forbrukerkjøpere. Endringen vil antagelig virke gunstig for utøvere som selger garantier og eiendomsmeglerne må være seg bevist forbrukernes rettigheter ved salg av nyoppført bolig.

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

Illustrasjon: https://pixabay.com/no/laptop-kontor-h%C3%A5nd-skriving-3196481/
Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat