NYE REGLER OM BUDRUNDER

Fra nyttår blir det store endringer i budrundene ved salg av eiendom gjennom eiendomsmegler. Nå kreves full skriftlighet – i alle ledd.

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 23.12.2013.

Nytt år – nye regler
Finansdepartementet og Finanstilsynet har gitt nye regler for gjennomføring av budrunder ved salg av eiendom gjennom eiendomsmegler. Gjennomgangstemaet er dokumentasjon og skriftlighet. Med et antatt ønske om full sporbarhet og mulighet for etterprøving og dokumentasjon, er det fastsatt at så vel den enkelte interessents første bud, samt påfølgende budforhøyninger, motbud fra selger, aksept eller avslag skal kunne dokumenteres for ettertiden ved at denne kommunikasjonen skal skje skriftlig.

Skriftligheten kan – foruten det nokså upraktiske eksempelet på et fysisk dokument – ivaretas med elektroniske løsninger som e-post og sms, og regelverket åpner også for bruk av såkalte budgivningsplattformer.

Megler kan etter de nye reglene kun opplyse selger og interessenter om bud som er gitt skriftlig. Tilsvarende gjelder for budforhøyelser, motbud, aksept eller avslag fra selger.

Alle bud må altså inngis skriftlig, og megler plikter å bekrefte skriftlig overfor budgiver at budet er mottatt. I tillegg plikter megler skriftlig å opplyse interessenter om status i budgivningen, i nødvendig utstrekning og dersom det er mulig. Det skal opplyses om budets størrelse, eventuelle forbehold og hvilken akseptfrist som eventuelt er gitt.

Legitimasjonskontroll samt krav om signatur
Foruten kravet om skriftlighet er det også fastsatt et nytt, eller i det minste mer omfattende, krav til legitimasjonskontroll. Megler plikter fra nyttår å gjennomføre en legitimasjonskontroll av hver enkelt budgiver før bud fra denne formidles videre til selger eller øvrige interessenter.

I praksis skisseres det tre mulige løsninger for gjennomføring av dette. Alle interessenter som vurderer å inngi bud bør legitimere seg overfor megler allerede på visingen. Megler noterer navn, kontrollkode fra ID og lar interessenten signere et egnet registreringsskjema. Alternativt kan budgiver – som i dag – inngi bud på signert budskjema som vedlegg til e-post og sammen med dette legge en kopi av ID. Som et tredje alternativ åpnes det for at både legitimasjon og signatur kan dokumenteres ved bruk av BankID eller de andre løsningene for elektronisk ID.

Hvorvidt slike løsninger vil stå klare allerede til nyttår gjenstår å se.

Selve budrunden
For både eiendomsmeglere og kjøpere vil det nok være kravet om at også oppfølgingen fra megler under budgivningen må foregå skriftlig, som vil utgjøre den største forskjellen fra tidligere.

I realiteten vil nok prosessene som tidligere gå parallelt, med telefoner til budgivere og interessenter – samtidig som inngående bud og utgående varsler finner veien på e-post, sms eller via budgivningsportaler.

Det har i senere tid i stadig større utstrekning vært bruk av sms og e-post ved gjennomføring av budgivning, og forskriftsendringen vil i så måte gjenspeile utviklingen i praksis.

Konfliktfri budgivning?
De nye reglene har som uttalt mål å sørge for at megler legger til retten for «en forsvarlig avvikling av budrunden». I lys av de mange saker som har versert i media og for domstolene der det nettopp har vært elementer i budrunden som har blitt angrepet har vi forståelse for ønsket om en ytterligere regulering.

Samtidig er det ikke gitt at det er mer oversiktlig for deltagerne i en budrunde – det være seg megler, budgiver eller selger – å forholde seg til en strøm av skriftlige oppdateringer fremfor en direkte dialog med megler over telefon, gjerne dokumentert ved opptak i tillegg til løpende notering i en budprotokoll. Antall innkomne og utgående skriftlige meldinger kan i enkelte budrunder bli overstrømmende og uoversiktlig, og dermed utfordre kravet til forsvarlig avvikling av budrunden.

Det er verdt å merke seg at de nye reglene gjelder for oppdrag om eiendomsmegling inngått etter 01.01.2014, og får ikke anvendelse for oppdrag som gjelder eiendom i utlandet, formidling av næringseiendom og utleie.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat

Knut Hodneland

  • partner | advokat