30. juli 2022

Når bør man lete frem festekontrakten fra «safen»?

Sommer er høysesong for oppgradering av hytter etter en lang vinter i dvale. Før man begynner å nedlegge betydelige ressurser i dette, er det lurt å ta en titt på festekontrakten, man kan nemlig oppleve både at man egentlig har en kontrakt som er løpt ut og som derfor ikke lenger gjelder, eller at man kanskje også burde vurdere innløsning. I noen artikler fremover vil vi gi fester noen råd på veien hva gjelder disse problemstillingene. Det er vår erfaring at flere festere ikke kjenner innholdet i kontrakten sin, eller feilaktig tror de ikke kan innløse fordi grunneier har påberopt seg bl.a. landbruksunntaket.

Tomtefeste er for mange kanskje et ukjent fenomen, men i korte trekk betyr det delt eiendomsrett: en person eller et selskap eier tomten, mens en annen person eller et selskap eier bebyggelsen. Fester og grunneier kommer i «alle former og fasonger» og med utallige formål. Det er imidlertid bolig og hyttefeste som skaper de største overskriftene og som setter i gang de sterkeste følelsene.

Selv om man undersøkte festekontrakten grundig da man for eksempel kjøpte hytta eller boligen, bør man med jevne mellomrom hente den frem og undersøke hva som eventuelt gjelder for sitt kontraktsforhold. Det er få rettsområder, om noen som endrer seg så ofte som tomtefesteretten.

Tomtefesteloven skaper ofte uenighet mellom en fester og grunneier når fester ønsker å kjøpe festetomten, det vi kaller for «innløsning». Tidligere var det sånn at kjøpesummen fulgte reglene for ekspropriasjon, altså full erstatning. Han skulle få den fulle verdien i «betaling» ved kjøp av festetomten. I dag har loven begrenset det fester skal betale ved kjøp av festetomten, «innløsningssummen» til 25 ganger festeavgiften eller 40 % av tomteverdien taksert etter det såkalte «takseringsprinsippet» i tomtefesteloven.

 

Når og hvordan?

Som fester kan du kreve innløsning av feste til bolig og fritidsformål, dersom festetiden har vart i mer enn 30 år. Dette gjør du ved å sende et innløsningskrav til bortfester. Innløsningskravet må være klart og ikke inneholde noen forhandlingsutspill. Du må også huske på å skrive at du «krever» innløsning, hvem som er fester og hvilken tomt det gjelder, slik at det ikke skaper en tvil.

For feste til boligformål kan du kreve innløsning hvert andre år, mens for feste til fritidsformål kan du kreve dette hvert tiende år. Kravet må sendes et år før innløsningstidspunktet.

 

Hva må du betale? 

Tomtefesteloven skiller mellom tidsbegrensede og tidsubestemte festekontrakter, når man skal beregne innløsningssummen. Ved tidsbegrensede festekontrakter uten oppsigelsesadgang for fester, kan grunneier velge mellom en innløsningssum på 25 ganger oppregulert festeavgift eller 40 % av tomteverdien. Ved tidsubestemte festekontrakter skal innløsningssummen alltid settes til 25 ganger oppregulert festeavgift. Det samme gjelder for tidsbegrensede festekontrakter med oppsigelsesadgang for fester.

For å finne ut av om festekontrakten er tidsbegrenset eller tidsubestemt, må den tolkes i lys av seg selv, og den faktiske konteksten som kontrakten ble inngått i. Er du heldig, sier kontrakten noe om dette selv, men for de gamle festekontraktene er det snarere unntaket enn hovedregelen at kontrakten selv angir varighet. Her må man derfor tolke kontrakten og omkringliggende forhold ved inngåelsestidspunktet.

Det er viktig som fester å merke seg at dersom grunneier velger 25 ganger oppregulert festeavgift og ikke tidligere har gjort det «gamle engangsløftet», som er en engangsregulering etter tomteverdi i kontraktens løpetid én gang etter 2002 dersom kontrakten tvillaust har avtalt dette, kan han altså nå oppregulere festeavgiften til høyere enn KPI, så sant kontrakten oppfyller disse kravene. Men festeavgiften vil være begrenset av høgstebeløpet, som ofte er omtalt som «taket» som er en lovbestemt begrensning på festeavgift til bolig og fritidsformål. I dag ligger den på ca. 13 000,-. Det er det samme høgstebeløpet for hele landet, noe som kan virke urimelig for presstedene. Men reglene er nå en gang sånn den dag i dag. Hva som skjer med dem i fremtiden, er en annen sak.

 

Finnes det unntak for rett til innløsning?

De mange endringene i tomtefesteloven har gjort at grunneier har få beføyelser igjen etter festekontrakten. En av de kanskje største tapene for grunneier er nettopp den retten fester har til å innløse ved feste til bolig og fritidsformål.  Tomtefesteloven har også i prinsippet gjort alle festekontrakter til disse formål evigvarende, noe som gjør at han i praksis ikke får igjen tomten sin.

For lovgiver har det nok vært nødvendig å sikre de festeinntektene som grunneier har, der hvor det er en del av levebrødet til grunneier. Derfor innførte de det såkalte «landbruksunntaket», hvor det er et unntak for innløsning der hvor feste til fritidshus er en del av en landbrukseiendom. Vi ser stadig at grunneier nærmest ubegrunnet påberoper seg dette unntaket. Men hvor enkelt er det egentlig å få gjennomslag for dette unntaket?

 

Landbruksunntaket

Hjemmelen for landbruksunntaket finner vi i tfl. § 34 tredje ledd. Det er krav om at festetomten er en del av en «landbrukseiendom». I tillegg er det gitte vilkår i forskrift som må være oppfylt. Her stilles det krav til totalareal, hvor hovedeiendommen må ha et areal over 100 dekar inkludert festetomtene, eller mer enn 20 dekar fulldyrket jord. Festeinntektene må i tillegg utgjøre mer enn 15 000 kroner og utgjøre fem prosent eller mer av driftsresultatet.

Ofte ser vi at det er lett å dokumentere forskriftskravene. Det mange imidlertid «glemmer» er at festetomtene skal være en del av en landbrukseiendom. Dette er hovedvilkåret. Her stilles det krav til en aktiv drift. Eventuell midlertidig nedleggelse av driften har man godkjent som at det fortsatt er «aktiv drift». Vi ser ofte at grunneiere påberoper seg landbruksunntaket, kun basert på at festetomtene er skilt ut fra hovedbruket. Noe de ofte er ved fritidseiendom. Men dette er altså ikke nok. En må gjøre en samlet konkret vurdering av om eiendommen anses som en landbrukseiendom. I vurderingen ser man på om eiendommen har en drift som er inntektsbringende. Høyesterett har sagt at inntekten må være av en viss størrelse og den må eksistere på kravet for innløsning. Andre momenter i vurderingen er om grunneier har andre inntekter, men også hans utdanning og yrke.

 

Hva bør du gjøre?

Det er vår erfaring at man som fester unngår mange konflikter ved å innløse. Det fjerner en del usikkerhet knyttet til lovgivningen og det gjør det tryggere å investere i eiendommen. Får du et svar fra grunneier om at han ikke vil godta innløsning pga landbruksunntaket, skal du som fester ikke umiddelbart akseptere dette. Be om å få kopi av vitnemål, ligningen for de siste 10 år og andre ting som kan vise om det faktisk dreier seg om en aktiv landbrukseiendom. Det er en rekke eksempler på at landbruksunntaket benyttes for å presse opp innløsningssummen.

Husk også at du kan angre innløsningskravet inntil 4 uker etter rettskraftig skjønn, så det er få ulemper og liten risiko og kreve innløsning for fester.