20. mars 2020
Merverdiavgift, husleie og korona
Koronautbruddet reiser en rekke merverdiavgiftsrettslige spørsmål for aktørene innen næringseiendom. Nedenfor gir vi deg en kort oversikt over enkelte av disse utfordringene.
Ved avgiftspliktig utleie til avgiftsregistrert leietaker / kompensasjonsberettiget virksomhet, er hovedregelen at utleier skal innbetale merverdiavgift til staten av det beløp som fremgår av husleiekontrakten. Det er datoen på husleiefakturaen som bestemmer hvilken avgiftstermin utleier må innbetale avgiftsbeløpet inn til staten.
Enkelte gårdeiere innvilger nå i visse tilfeller eksempelvis betalingsutsettelse, leiereduksjon eller leiefritak. De avgiftsmessige konsekvensene er forskjellige for disse ulike tiltakene.
Betalingsutsettelse
Dersom utleier innvilger leietaker en betalingsutsettelse, er regelen at dette ikke endrer de plikter utleier har overfor staten. Betalingsutsettelsen er en avtale mellom utleier og leietaker – og som staten i prinsippet ikke legger seg oppi.
Dette betyr at dersom utleier har utstedt husleiefaktura og deretter gir sin leietaker betalingsutsettelse, så må altså utleieren likevel innbetale avgiftsbeløpet til staten i den termin faktura er sendt. Utleier kan typisk måtte innbetale avgiften til staten før leietaker har betalt husleien.
Avgiftsreglene legger således et betydelig likviditetspress på utleier dersom man avtaler betalingsutsettelse.
En mulig løsning kan i slike tilfeller være at leietaker gis utsettelse på betaling av selve husleien, men må løpende betale det fulle avgiftsbeløpet. I de tilfeller hvor leietaker har fullt fradrag for inngående merverdiavgift på husleien, vil ofte en slik ordning kunne fremstå som hensiktsmessig.
Ettergivelse av husleie
En utleier som ettergir tidligere fakturert og forfalt, men ikke betalt husleie, anses i utgangspunktet å ha gitt sin leietaker en gjeldsettergivelse. En slik gjeldsettergivelse er en avtale mellom utleier og leietaker – og påvirker ikke utleiers plikt til å innbetale avgiftsbeløpet til staten. Dette gjelder selv om utleier utsteder kreditnota slik at beløpene bokføringsmessig er nullet ut.
Leiereduksjon
Husleie faktureres normalt forskuddsvis. Dersom utleier og leietaker avtaler en reduksjon i fremtidig ikke-fakturert husleie, vil dette bety lavere avgiftsbeløp. Avgiftsbeløpet beregnes jo av den avtalte husleie, så når denne reduseres, reduseres også avgiftsbeløpet.
Her må man være oppmerksom på at avgiftsmyndighetene ofte legger til grunn de formelle leieavtalene. For å redusere risiko for utleier bør partene signere en skriftlig avtale om leiereduksjon. Dette kan typisk utarbeides som et addendum til eksisterende leieavtale.
Slike skriftlige endringsavtaler er særlig viktig for leiereduksjoner hvor husleien er forskuddsfakturert, men den aktuelle leieperioden ennå ikke er påbegynt/utløpt.
Leiefritak
Leiefritak menes i prinsippet en fullstendig reduksjon/ bortfall av en plikt til å betale fremtidig husleie. Dette innebærer at utleier stiller sine lokaler vederlagsfritt til disposisjon for leietaker. I så fall foreligger ingen avgiftspliktig omsetning – og utleier har ingen plikt til å betale utgående merverdiavgift til staten. Dette kan være en risikabel øvelse for utleier ettersom han nå ikke lenger vil være i posisjon til å kunne fradragsføre inngående merverdiavgift på løpende anskaffelser til ytre vedlikehold etc. Videre kan en slik bruksendring utløse justeringsplikt for oppføringskostnader etc. Dessuten vil en utleier i leiefritaks-tilfellene også kunne eksponere seg for uttaksmerverdiavgift.
I praksis er det imidlertid sjelden snakk om slike rene tilfeller av leiefritak. I realiteten er det sjelden aktuelt at en leietaker kan benytte lokaler vederlagsfritt. Ofte er det slik at leietaker skal betale husleie, men at det skjer en kombinasjon av utsettelse over tid, økning av husleien i senere perioder, at leietaker dekker kostnader som utleier ikke har anledning til osv.
For tilfeller hvor partene benytter seg av slike ordninger – og særlig der partene ukritisk bruker begrepet leiefritak – vil gode skriftlige endringsavtaler kunne redusere utleiers avgiftsrisiko.
Forfatter
