Meglers ansvar for tap ved salg off marked og kupping

Salg av næringseiendom skjer ofte ved salg off-market. Salg off-market  og før visning har også blitt vanlig i boligmarkedet. Dette stiller krav til aktørene. Hvilket ansvar hviler på megler for eventuelle tap ved salg før visning?

Fast Eiendom & Entreprise

Næringseiendom – i en særstilling?

 

Ved salg av eiendom eller eiendomsselskaper mellom næringsdrivende er det i stor grad avtalefrihet mellom partene, og mellom den næringsdrivende oppdragsgiveren og megleren. Salg av næringseiendom skjer oftest etter inngående forhandlinger om alle vilkår rundt overdragelsen. De profesjonelle partene har ofte selv de beste forutsetninger for å fastsette prisen basert på vilkårene som fremforhandles totalt sett. Det er dermed ikke umiddelbart betenkelig at et slikt salg skjer uten annonsering og tradisjonell åpen budrunde.

 

Meglers omsorgsplikt setter imidlertid krav til meglers rådgivning og opptreden også i næringsforhold. Man kan ikke avtale seg vekk fra god meglerskikk.

 

Off-market og kupping – boligmarkedet

 

Innenfor boligmarkedet har det over noen år utbredt seg en praksis for både salg off-market og såkalt kupping.

 

Off-market og kupping reiser ulike problemstillinger. Et salg off-market innebærer at eiendommens pris ikke blir vurdert i det åpne markedet, og det er vanskelig å skape trygghet for at det oppnås best mulig pris uten at markedet har blitt gitt mulighet til å vurdere eiendommen. I rundskriv 17/10650 fra Finanstilsynet, la tilsynet til grunn at salg off-market «generelt må antas å gi en lavere pris enn et åpent salg med ordinær annonsering og markedsføring».

 

Kupping skjer derimot etter ordinær annonsering og markedsføring, men før visning og budrunde ved at kjøper gir selger et bud direkte. Ofte kommer salg i stand på denne måten. Basert på presseoppslag de senere år kan vi fastslå at det finnes tilfeller både ved off-market salg og kupping der kjøper kort tid etter selger boligen med gevinst. Den opprinnelige selgeren står igjen med en følelse av å ha blitt lurt. Spørsmålet er om megler har gjort det han bør og skal i disse situasjonene. Ved kupping finnes nok også motsatte tilfeller, der eiendommer er kuppet til en høyere pris enn det som ville ha blitt oppnådd i en budrunde. Utgangspunktet er at kjøpere og selgere selv må vurdere prisrisikoen.

 

God meglerskikk

 

Både ved næringsmegling og forbrukeroppdrag skal megler gjøre sitt for å oppnå best mulig pris for oppdragsgiveren. Megleren skal også legge til rette for forsvarlig avvikling av budrunde, og skal søke å styre budrunden slik at selger oppnår best mulig pris der også interessentenes behov ivaretas på forsvarlig måte.

 

Megler skal kun formidle skriftlige bud og aksept/avslag. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl 12.00 virkedagen etter sist annonserte visning. Kuppingen skjer før dette tidspunktet inntreffer.

 

Det kan være flere og gode grunner til at salg skjer uten at eiendommen har vært annonsert i markedet, eller etter annonsering og før visning. Selgeren vil kunne ha et berettiget ønske om å gjøre et raskt salg, og selgeren kan ønske diskresjon. Selgeren kan av mer eller mindre tilfeldige grunner få et tilbud som selgeren anser så godt at han vil sikre seg salg til den aktuelle kjøperen. Det er imidlertid også flere og åpenbare grunner til å tenke seg om to ganger før salg off-market eller før visning.

 

I henhold Finanstilsynets rundskriv 17/10650, skal derfor megleren advare mot off-market salg, og informere om at slikt salg må antas å gi dårligere pris enn den beste prisen i markedet. Megleren må også jobbe for å oppnå best mulig pris off-market, og normalt bør megleren tilby eiendommen til flere mulige interessenter. Det er viktig for megler i disse situasjoner å sikre etterrettelighet og tillitt.

 

Megler bør også unngå snarlige videresalgsoppdrag for kjøperen, i det slike oppdrag kun unntaksvis vil anses å være forsvarlig. Å bistå til snarlig videresalg vil derfor kunne bryte med god meglerskikk.

 

Tilsvarende må megleren gjøre sine beste vurderinger der eiendommen forsøkes kuppet, og synliggjøre «pro & cons» for sin oppdragsgiver i den grad megleren blir involvert.

 

Erstatningsansvar

 

Det finnes flere eksempler fra rettspraksis og Reklamasjonsnemnda på at eiendomsmeglere kan komme i erstatningsansvar der selger lider tap som følge av at eiendommen har blitt solgt off-market.

 

At salget skjer off-market eller før visning er likevel sjelden på meglers initiativ; ofte skjer dette som et utslag av ønske fra selger. Det er viktig at megler manøvrerer klokt ved denne type salg, både for å ivareta oppdragsgiverens interesser, og for å unngå tap for selger – og dernest eget erstatningsansvar.

 

I en dom av 15. desember 2020 fra Borgarting lagmannsrett, gir domstolen noen føringer for hva som er god meglerskikk i disse tilfellene.

 

Eksempel fra virkeligheten

 

Borgarting lagmannsrett hadde til avgjørelse en sak der megler skulle selge en større tomt med påstående eldre enebolig med sjønær beliggenhet. Selger aksepterte bud fra utbyggingsselskap på 20 millioner kroner, men trakk senere aksepten og solgte til annen kjøper for 26 millioner kroner. Den opprinnelige kjøperen gikk til sak mot selgeren, og fikk medhold i erstatningskrav på 6 millioner kroner. Selger snudde seg da mot megleren og krevde erstattet det samme beløpet. Borgarting lagmannsrett ga ikke selger medhold, og megleren ble frikjent for erstatningsansvar.

 

Aktsomhetsnorm

 

Borgarting lagmannsrett tok utgangspunkt i de lovfestede kravene til god meglerskikk, og meglers omsorgsplikt for begge parters interesser. God meglerskikk innebærer også en rådgivningsplikt. God meglerskikk er en rettslig standard, som blir fastlagt i rettspraksis, praksis fra eiendomsmeglerbransjen og aktuelle lov- og forskriftskrav.

 

Meglers plikt overfor selger består i hovedsak av å oppnå best mulig pris. Samtidig skal kjøpers interesser ivaretas, slik at «best pris» ikke skal gå på bekostning av de interesser kjøper har i å få tilstrekkelige opplysninger om eiendommen, og at handelen skal gjennomføres på en forsvarlig måte.

Borgarting lagmannsrett viste også til at megler har en særlig plikt til å sørge for forsvarlig gjennomføring av budrunden, der partene «sikres et forsvarlig grunnlag for å områ seg og gjøre sine handlingsvalg».

Omsorgsplikten

 

I saken for Borgarting lagmannsrett skjedde et off-market salg, selv om oppdraget gikk ut på å selge eiendommen i det åpne markedet og med vanlig annonsering, markedsføring, visninger og budrunde. Megler fikk bud før eiendommen var annonsert for salg.

 

Lagmannsretten er av den oppfatning at megler hadde plikt til å orientere selger om det innkomne budet, og ikke uten videre kunne avvise dette selv om eiendommen ikke var annonsert. På denne bakgrunn kom da også dialogen mellom partene i stand. Retten gir likevel megleren kritikk for ikke i tilstrekkelig grad å ha gjort det klart for selger hvilke handlingsalternativer som forelå – og at megler ikke uttrykkelig gjorde selger kjent med risikoen for lavere pris ved off-market salg. Siden det var en kjent betydelige usikkerhet knyttet til eiendommens verdi, talte dette også mot å akseptere et bud før eiendommen var testet i det åpne markedet.

Fritatt for ansvar

 

Lagmannsretten kom likevel til at megler ikke hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Lagmannsrettens vurdering bygger på særlig tre forhold.

 

1) At megler på bakgrunn av konkrete vurderinger hadde grunn til å tro at budet var i det øvre sjiktet av hva som var mulig å oppnå i markedet på dette tidspunktet.

 

2) At selger var tilstrekkelig informert om at salgsprosessen skjedde uten test i markedet.  Selger hadde gitt et motbud som innebar at selger måtte forstå at eiendommen kunne bli solgt til den aktuelle prisen uten senere budrunder.

 

3) Meglers rådgivningsplikt, innebærer imidlertid ikke at megler skal ta valget for selger. Megler skal «legge de ulike alternativene frem for selger og gi råd og anbefalinger», men retten konkluderte med at megler ikke har en generell frarådingsplikt. Retten la vekt på at megler hadde formidlet en reell risiko for at det ikke lot seg gjøre å oppnå samme pris senere – og for muligheten til å oppnå bedre pris på det åpne markedet. Selv om selger kunne føle et betydelig press ved situasjonen, kunne ikke megler kontrollere eller forhindre at det kom bud, og heller ikke overta beslutningsprosessen som til syvende og sist tilfaller selger.

 

Retten avslutter slik: «Meglers valg om å ha hovedfokus på et godt bud på hånden som var bedre enn de foreliggende takster tilsa, og formidle sitt syn på prisen, må antas å ligge innenfor et slikt spillerom for mulige feil som følger av rettspraksis og som ikke utløser erstatningsplikt».

 

Fasit?

 

Vi rådgir daglig både selgere, kjøpere og meglere ved salg av næringseiendom og bolig, og har inngående kunnskap og erfaring knyttet til de ulike prosesser ved eiendomsoverdragelser.

 

Det er sjelden noe fasitsvar knyttet til om et bud bør aksepteres eller ikke, og hva som er riktig pris. Både partene og megler må gjøre sine vurderinger basert på skjønn og behov. For meglers del er det sentralt å påse at partene gjør forsvarlig opplyste valg, og at rådene som gis ikke bygger på egne interesser.

 

Vær også oppmerksom på at regjeringen jobber med lovforslag som skal regulere kupping og hemmelige bud. Vi venter spent på forslaget.

Artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

Bildet er tatt av sattysingh fra Pixabay.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat