Leiligheten var 7 kvm mindre enn oppgitt – kjøper vant i retten

Borgarting lagmannsrett avsa nylig en dom om arealavvik, der selgeren av en leilighet ble dømt til å betale kr 534 000 i erstatning. Feilaktige opplysninger om areal kan bli utslagsgivende for gjennomføringen av et kjøp, og kjøpesummen kan kreves justert i forhold til oppgitt og markedsført areal.

Fast Eiendom & Entreprise

Arealavvik i avhendingsloven

Det skilles mellom utvendig og innvendig arealavvik. For utvendig arealavvik gjelder avhendingsloven § 3-3 som tilsier at det ikke foreligger en mangel med mindre arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren eller at selger har opptrådt særlig klanderverdig.

 

Bortsett fra de tilfeller der selger har opptrådt særlig klanderverdig, er det normalt en helhetsvurdering som blir lagt til grunn for vurderingen av om arealavviket utgjør et verdiminus, som igjen tilsier en mangel.

 

For innendørs arealavvik kan det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-8 om det er gitt uriktige opplysninger. Det er innendørs arealavvik som blir behandlet i denne artikkel.

 

Innendørs arealavvik – når foreligger uriktig opplysning?

Det følger av avhendingsloven § 3-8 at det må være gitt en uriktig opplysning om arealet, enten direkte av selgeren eller gjennom salgsdokumenter, som videre er gjort tilgjengelig for kjøper.

 

Det er imidlertid ikke slik at ethvert avvik tilsier at det foreligger en mangel, selv om det i henhold til ordlyden i lovbestemmelsen vil være en uriktig opplysning. For det første må det være en konkret opplysning kjøper kan legge til grunn for sin vurdering. For det andre følger det både av forarbeidene og rettspraksis at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel etter § 3-8 første ledd.

 

Krav til opplysningen

I tillegg til å være gitt konkret i forhold til det aktuelle salget, må opplysningen være tilstrekkelig spesifisert og være egnet til å stole på.

 

I salgsoppgaver og informasjon i forbindelse med salg, brukes det ofte omtrentlige betegnelser for arealangivelser. For eksempel «ca 100 kvm». I slikt tilfelle er ikke opplysningen spesifisert, og dersom det senere viser seg at boligen er på 98 kvm, vil dette i seg selv normalt sett ikke utgjøre en mangel.

 

Selv om det ikke er avgjørende for vurderingen av om det foreligger en mangel, vil altså vage og omtrentlige formuleringer tillegges vekt. Dette ettersom kjøperen i så fall ikke hadde grunn til å stole på at arealangivelsen var korrekt eller absolutt.

 

Krav til avvikets størrelse – prosentsats

I henhold til rettspraksis er det lagt til grunn at det også for innendørs arealavvik stilles krav til avvikets størrelse, selv om det nok skal relativt mindre avvik til innendørs før det foreligger en mangel.

 

I dagens boligmarked med stadig høyere kvadratmeterpriser, er det ikke er uvanlig at selv små avvik kan medføre store økonomiske tap.

 

Verken rettspraksis eller juridisk teori gir grunnlag for å fastsette en bestemt prosentsats, som avgjørende kriterium for hvilke arealavvik som regnes for mangel. Til det varierer sakene for mye. Det er likevel klart at ikke ethvert arealavvik er å anse som en mangel, og om prosentsatsen er under 5 skal det nok en god del til før det foreligger en mangel.

 

Selv om arealavvikets størrelse i antall kvadratmeter og prosent danner et utgangspunkt for mangelvurderingen, er dette likevel bare ett av flere momenter i en helhetsvurdering av om avviket er tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel i lovens forstand.

 

Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen

Til tross for at det er gitt en uriktig opplysning og avviket er av en viss størrelse, er det ikke dermed sagt at dette representerer en mangel. Det kreves også at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen.

 

Det rettslige vurderingstemaet er hvorvidt avtalen ville blitt inngått på de samme vilkår og til samme pris dersom kjøper hadde blitt gjort kjent med den faktiske størrelsen.

 

Selv om kjøper ikke har gitt uttrykk for at kvadratmeterprisen er viktig, er det rimelig opplagt at kvadratmeterprisen for de fleste har betydning og kan ha en avgjørende rolle. Særlig gjelder dette ved kjøp av mindre leiligheter i ett stigende boligmarked.

 

Et relevant spørsmål er om kjøper ville betalt det samme for leiligheten om han var kjent med at den var mindre enn opplyst?

 

I henhold til rettspraksis vil innvirkningsvilkåret ofte være oppfylt dersom arealavviket er stort nok til å representere en uriktig opplysning. Det understrekes imidlertid at det må foretas en helhetsvurdering og spesielle subjektive forhold kan tilsi et motsatt resultat. For eksempel der det utelukkende er beliggenheten som har betydning og/eller at objektet helt eller delvis skal rives. Andre mer subjektive forhold kan være antall rom, planløsning, romfølelse, lysforhold, standard mv, eller om leiligheten hadde en spesiell takterrasse.

 

Borgarting lagmannsrettssak av september 2020

I den ferske lagmannsrettssaken ble det foretatt en grundig gjennomgang av rettspraksis knyttet til den prosentvise vurdering og øvrige faktorer som må tillegges vekt ved vurderingen av hvorvidt arealavviket utgjør en mangel.

 

Den aktuelle leiligheten ble annonsert med et areal på 123 kvm, mens den i realiteten var 116 kvm stor. Arealavviket ble oppdaget da leiligheten ble taksert før videresalget. Selgeren erkjente at det var målt opp feil, men ikke at feilen utgjorde en mangel.

 

Momenter i en helhetsvurdering

Lagmannsretten konkluderte i tråd med tidligere rettspraksis, og uttalte at

 

«…arealavviket må være av en viss størrelse for at man skal kunne konstatere en mangel. Hvor grensen går, vil bero på en samlet vurdering av flere faktorer. Kjøpers subjektive oppfatning, forutsetninger, forventninger og vurderinger som er synliggjort for selger, vil være momenter i en helhetsvurdering. Årsaken til avviket kan også ha betydning for hvor grensen går. Lagmannsretten viser til Arealsvikdommen, avsnitt 36 der Høyesterett uttaler: «Mindre avvik i en arealoppgave, der selgeren ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen»

 

Arealavviket i denne saken var på 5,7% og var en av flere faktorer som ble tillagt vekt.

 

Lagmannsretten la blant annet vekt på at leiligheten i denne konkrete saken lå i et populært og dyrt område i Oslo, med gjennomsnittlig kvadratmeterpris på kr 84 000 i 2018. Selv et mindre arealavvik må således forventes å gi utslag i prisen på leiligheten.

 

Videre ble det tillagt vekt at leiligheten ble kjøpt med sikte på oppussing og videresalg. Leilighetens størrelse var derfor en viktig faktor for best mulig salgspris. Formålet med kjøpet var således å tjene penger, noe megler var kjent med.

 

Feil fra selger

Selv om utgangspunktet er at mangelvurdering er objektiv, la lagmannsretten vekt på feil fra selgeren ved vurderingen av om det forelå en mangel. Eiendomsmegleren burde ha kvalitetssikret opplysningene fra takstmannen etter at han fikk opplyst fra styrets leder at arealet var feil.

 

Om selger eller den han kan identifiseres med, er å laste for arealfeilen, vil det kunne få betydning for vurderingen av om det foreligger en mangel og hvor store arealavvik som kan aksepteres.

 

Mindre avvik i en arealoppgave, der selgeren ikke kan klandres for feilen, vil normalt ikke anses som en mangel ved boligen. Og motsatt kan det heretter tenkes at mindre arealavvik der selgeren kan klandres for feilen, letter vil bli ansett som mangel.

 

Helhetsvurdering er avgjørende

Arealavvik er et av de forhold ved en eiendom som lettest kan konstateres av kjøper. Det er derfor viktig at selger og andre involverte – megler eller takstmenn – har fokus på korrekt angivelse av areal.

 

Verdireduksjonen i den nye dommen ble fastsatt skjønnsmessig av lagmannsretten til kr 534 000.

 

Lagmannsrettssaken illustrerer at det er flere momenter i en vurdering av om det foreligger arealavvik, og at det ikke foreligger noe fasit for hvor mange kvadratmeter – eller hvilket prosentmessig avvik – som skal til før det foreligger en mangel. Videre vil feil på selgers side bli tillagt vekt ved vurderingen av om det foreligger en mangel.

Artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

Bildet er tatt av Lorenzo Cafaro fra Pixabay

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat