Laderett for alle med elbil i boligselskaper fra og med nyttår, men hvem tar regningen?

Fra nyttår kan både seksjonseiere og andelseiere kreve at det installeres ladepunkt(er) for elbiler. Installasjonen kan imidlertid være en kostbar affære, og spørsmålet er da hvem som skal ta regningen?

Fast Eiendom & Entreprise

Over 70% av nysalg er elbiler og ladbare hybrider

Ifølge elbilforeningen har salget av nye elbiler og ladbare hybrider stått for henholdsvis 52% og 20% av markedsandelen i 2020 – eller sagt på en annen måte; salget av nye drivstoffdrevne biler var i år på under 30%. Til sammenligning utgjorde markedsandelen i 2014 for ovennevnte elektriske biler 13% og 1%, en total som er mindre enn hva hybridbiler alene står for i dag. Elbiler og ladebare hybrider (heretter elbiler for enkelhetens skyld) har altså fått mye vind i seilene, og dette har skjedd i løpet av svært kort tid. Fortsetter værmeldingen å vise samme vindforhold vil elbiler om ikke mange år utgjøre langt mer enn de rundt regnet 10% av personbilparken på norske veier som de utgjør i dag ut fra tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB).

 

Med en slik hurtigekspanderende bilpark vil behovet for ladepunkter vokse tilsvarende. Helt i tråd med tesen om tilbud og etterspørsel, har en rekke leverandører de siste årene dukket opp på markedet med ulike løsninger for å imøtekomme dette økende behovet. Avhengig av eksisterende strøminntak og infrastruktur kan imidlertid opprettelse av ladepunkter fort bli en dyr affære. Dette gjelder spesielt dersom eiendommen har en strømkapasitet begrenset til mer tradisjonelt boligbehov, som allerede utfordres av platetopper med induksjon og annet moderne utstyr som har blitt mer vanlig med årene.

 

Lik rett i borettslag og sameier til å lade

I eierseksjonssameier og borettslag vil strøminntaket være beregnet for å dekke behovene for flere boenheter, og er dermed å anse som en felles infrastruktur. I eierseksjonssameier har seksjonseiere med elbil i snart to år – såfremt styret ikke har hatt saklig grunn for å nekte – kunnet kreve å få anlegge ladepunkt i tilknytning til sin parkeringsplass, eller andre steder som styret anviser. Nå har Stortinget vedtatt at også andelseiere i borettslag skal få samme mulighet. Lovendringen ble vedtatt i november i år og gjelder fra og med 1. januar 2021. I tillegg tydeliggjøres regelverket slik at samtlige andelseiere og seksjonseiere med parkeringsrett på eiendommen – selv de som ikke disponerer egen plass – kan kreve at ladepunkt etableres. Styret vil også i slike tilfeller bare kunne nekte med saklig grunn. Ved årsskiftet vil altså et nytt segment boligeiere kunne kreve installasjon av ladepunkter – på potensielt overbelastede strømanlegg.

 

Hvem skal betale?

Installasjon av ladepunkter vil kunne være et kostbart tiltak. I boligselskaper, både borettslag og eierseksjonssameier, vil det som ellers i samfunnet være ulike oppfatninger om behovet for ladepunkter og ikke minst hvem som skal dekke kostnaden. Frem til lovendringene ble vedtatt og samtidig gav forarbeidene til lovendringen mer tyngde som rettskilde, har det hersket en del usikkerhet om riktig kostnadsfordeling for installasjonen av ladepunkter. Denne usikkerheten er nå langt mindre for de fleste tilfeller, men hensyntar ikke særtilfellene.

 

Oppgradering av strømnettet
Er eksisterende strømnett ikke rustet for elbillading, vil sjansene være store for at strømnettet må oppgraderes. En oppgradering av det lokale strømnettet er ifølge lovgiver et tiltak som kommer alle beboerne til gode, idet oppgraderingen også vil kunne gi bedre kapasitet til boenhetene. Stortinget har dermed bestemt at oppgraderingskostnaden som den klare hovedregel skal dekkes av fellesskapet som en fellesutgift. Etter forarbeidene gjelder dette «uavhengig av om den enkelte disponerer ein parkeringsplass eller ikkje», og må forstås dithen at alle – inkludert enkelte som ikke har mulighet til å parkere – skal være med på kostnaden. Retten til å kreve ladepunkt er likevel ikke helt ubetinget. Blir kostnadene ved tiltaket svært høye, vil styret ha saklig grunn til å avslå kravet om etablering av ladepunkt. Vi er kjent med tilfeller der utvidet kapasitet krever ny transformatorstasjon, med tilhørende kostnader. Avhengig av hvor mange som skal dele en slik kostnad kan dette tilsi at styret har en saklig grunn til å avslå, og spørsmålet om etablering av ny infrastruktur bør da behandles på årsmøte eller generalforsamling.

 

Infrastruktur frem til ladepunktet
For å kunne benytte et ladepunkt må det legges til rette for elbillading, hvilket betyr at strømanleggets infrastruktur må tilpasses. I tillegg kan det være behov for å anlegge føringsveier for elektriske kabler. Hvorvidt en eier plikter å delta i denne kostnadsposten må ifølge lovgiver vurderes konkret, men forarbeidene angir likevel noen utgangspunkt. Eiere som hverken har eller vil kunne få nytte av at det blir lagt til rette for elbillading, bør holdes utenfor – typisk der alle parkeringsplassene er forbeholdt noen utvalgte personer. Merk at unntaket ikke uten videre gjelder for eiere som ikke har bil eller elbil. Disse vil fortsatt ha en teoretisk mulig rett til å parkere, og dermed kunne dra nytte av tiltaket – om enn i fremtiden eller etter et eierskifte.

 

Innkjøp av ladepunkt og montering av dette
Hvorvidt fellesskapet skal stå for kostnadene med innkjøp og montering av selve ladepunktet – «ladeboksen» – må bero på hvor ladepunktet monteres. Blir ladepunktene satt opp på et område som alle har tilgang til, vil det være å anse som et fellesgode og dermed en fellesutgift. Også her vil enkelte eiere kunne holdes utenfor, vurdert på lik linje som i avsnittet ovenfor. Skjer installasjonen i tilknytning til parkeringsplasser som kun én eller noen bestemte eiere har tilgang til, skal kun disse eierne stå for disse utgiftene.

 

Strømforbruk
Etter lovgivers syn er det helt klart at den som benytter ladepunktet skal betale for strømforbruket. Dette kan eksempelvis gjøres ved å avtale et fast månedlig beløp som tillegg til felleskostnadene eller ved å fakturere brukeren direkte for strømbruken. Der det benyttes en månedlig fastpris, må en likevel være varsom med å sette prisen for lavt eller for høyt. En for lav pris vil være en form for subsidiering, og kan etter omstendighetene stride med likhetsprinsippet som gjelder i boliglovene. Tilsvarende vil en for høy pris kunne fremstå som et forsøk på å få tilbake felleskapets investeringskostnader – og vil dermed kunne være en omgåelse av formålet med den opprinnelige kostnadsfordelingen.

 

Som vist ovenfor har lovgiver gjennom forarbeidene kommet med flere klargjørende føringer for kostnadsfordelingen. Det er likevel ikke til å legge skjul på at føringene retter seg hovedsakelig mot A4-tilfeller, hvor det er nokså klare utfall. Lovgiver har valgt å ikke ta stilling til mer kompliserte situasjoner, eksempelvis tilfeller der oppgradering av strømnettet kun vil komme noen andeler eller seksjoner til gode. I og med at strømnettet er en eksisterende installasjon kan det tale imot at den snevre unntaksbestemmelsen om fordeling av felleskostnader etter forbruk eller nytte i både eierseksjonsloven og borettslagsloven kommer til anvendelse, og at kostnadene da skal fordeles etter vanlig eierbrøk eller fordelingsnøkkel.

 

For en eier av ny bensinbil eller en eier som ikke har bil overhodet vil det nok likevel kunne oppfattes som dypt urimelig. Hvor grensen går i slike tilfeller før unntaksbestemmelsen kan påberopes av de øvrige vil nødvendigvis måtte bli endelig løst i domstolene i årene som kommer.

Denne artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

 

Bildet er tatt av Thanks for your Like • donations welcome fra Pixabay

Forfatter

Mads Langeland

  • advokatfullmektig