22. mars 2020
Koronaloven – Fast Eiendom og Entreprise
Innenfor rettsområdene fast eiendom og entreprise er det varslet nært forestående regelendringer for å avhjelpe den situasjonen som Covid-19 eller koronaviruset nå forårsaker – eller forventes å forårsake – i det ganske land. Den nye koronaloven som Stortinget, etter noen ekstraomganger, enstemmig vedtok lørdag den 21.03.202 gir regjeringen hjemmel til å fastsette forskrifter for en rette samfunnsområder. Disse forskriftene vil kunne angi regler som avviker fra det som fremgår av de aktuelle lovene som er listet opp i § 2 i koronaloven.
Som jurister, advokater og samfunnsborgere kan man mene mye og mangt om det statsrettslige grunnlaget for en slik lov. Hvorvidt det er riktig av Stortinget å gi et slikt mandat til en mindretallsregjering er et av mange spørsmål vi lar ligge her.
Lørdagens ferske Koronalov må rett nok vedtas endelig ved annengangs behandling i Stortinget tirsdag 24.3 før den trer i kraft. Når loven trer i kraft gir Stortinget regjeringen fullmakt til å fastsette forskrifter for regulering av midlertidige tiltak med en maksimal varighet på inntil 1 måned. Dette samsvarer med lovens varighet nå i denne omgang. Varigheten ble nedjustert fra regjeringens forslag om 6 måneder ved behandlingen i komiteen på Stortinget. Forskrifter som vedtas med hjemmel i loven vil senest falle bort på det tidspunktet lovens oppheves eller utløper. Se nærmere omtale av loven i vårt nyhetsbrev her.
Regjeringens begrunnelse for den nye loven er oppsummert med at man trenger en hjemmel for «midlertidige forskrifter som kan utfylle, supplere eller fravike gjeldende lovgivning så langt det er nødvendig for å ivareta lovens formål, som er å legge til rette for forsvarlige og effektive tiltak som er nødvendige for å begrense forstyrrelsen av normale samfunnsfunksjoner som følge av utbruddet av Covid-19, og for å avhjelpe negative konsekvenser for befolkningen, næringslivet, offentlig sektor og samfunnet for øvrig.»
Stortinget begrenset virkeområdet for koronaloven, samt lovens varighet, og pekte på at ordinære lovvedtak også i den kommende tiden skal være hovedregelen. Samtidig sluttet Stortinget seg til regjeringens begrunnelse for lovforslaget, og erkjente at det var et tilnærmet akutt behov for å kunne justere en rekke lovregler på nærmere bestemte områder dersom denne «koronakrisen» eskalerer ytterligere.
Unntak fra plan- og bygningslovgivningen
Regjeringen har i forarbeidene til koronaloven varslet at det vil komme forskrifter som vil angi unntak fra plan- og bygningslovgivningen. Stortinget sluttet seg til vurderingen om behov for å etablere rom for raske endringer innenfor dette regelområdet, og plan- og bygningsloven er omfattet av koronaloven slik den ble vedtatt ved første behandling på Stortinget lørdag.
Dagens plan- og bygningslov er basert på en åpen og demokratisk prosess der tiltak skal nabovarsles og naboer og andre med rettslig grunnlag kan inngi kommentarer, innsigelser og klager til nær sagt alle ledd i en prosess.
Den eksisterende lovgivning er også basert på et trinnvis – eller lagvis – prinsipp, der overordnede planer skal etterfølges av områdeplaner og detaljregulering.
Når man nå kan stå overfor en situasjon som brått eskalerer får samfunnet et behov for raske tiltak. På kort varsel kan man få behov for et betydelig antall sengeposter til isolasjon og behandling av personer som er smittet med Covid-19. Dersom samfunnet får et behov for å oppføre mer eller mindre midlertidige bygg til bruk som sykehus eller tilsvarende på kort tid, og på arealer som ikke nødvendigvis er avsatt eller regulert til slikt bruk, vil gjeldende plan- og bygningslov i stor grad stå i veien for dette. Plan- og bygningslovens normalordning gir da en uønsket brytning med samfunnets akutte behov.
Plan- og bygningslovens regler om endring av bruken av et eksisterende bygg er langt på vei de samme som for nybygg. Det vil si at muligheten til å ta et kontorbygg, eller en idrettshall, i bruk som sykehus eller til varig innkvartering og isolasjon begrenses av regelverket. Det gjelder alt fra reglene om varsling og innsigelsesrett via saksbehandlingsregler til de mer spesifikke bygningstekniske regler som stiller bestemte krav til det bestemte formål en bygning skal eller kan benyttes til.
Fremfor at man velger å overse dette og åpne for «lovløse tilstander» går det nå mot at det vil komme på plass forskrifter som åpner for rask bygging og aksept for midlertidige byggverk, samt for langt lempeligere regler for midlertidige bruksendringer. Dette gjelder midlertidig bruksendring av «for eksempel hoteller, skoler eller kontorbygg» slik det var angitt i forarbeidene til koronaloven.
I pressen har regjeringsapparatet påpekt at grunnleggende krav knyttet til sikkerhet – slik som brannsikkerhet – vil måtte være oppfylt. Ut over dette forventer vi at forskriftene vil åpne for dispensasjon fra nær sagt enhver regel som ellers hindrer at man kan ta i bruk en egnet bygning på kort varsel.
Rekvisisjon – kan staten ta eiendommen din?
På samme måte som forsvaret kan rekvirere den flotte SUV-en din med hjemmel i rekvisisjonsloven dersom det blir krig har myndighetene tilsvarende hjemmel i helseberedskapsloven og sivilbeskyttelsesloven til å rekvirere fast eiendom. Hjemlene kan oppfattes svært inngripende. Helseberedskapslovens § 3-1 angir som eksempel at staten kan rekvirere enhver eiendom «som trengs til bruk for helse- og omsorgstjenester eller sosiale tjenester, til bolig for personell eller lagring av materiell og utstyr. Avståelse til bruk omfatter rett til å foreta de endringer ved gjenstanden eller den faste eiendom som anses nødvendig.»
Disse reglene er ikke nye, men de er omtalt i forarbeidene til koronaloven da regjeringen nå synes å ha oppdaget at bestemmelsene ikke uten videre kan ansees å gi det nødvendige rettslige grunnlag til også å fravike plan- og bygningsloven. Uten endring av plan- og bygningsregelverket har myndighetene da formodentlig lite bruk for lagerhallen din hvis de ikke kan bruke den til isolat. Lagerhallen kan som utgangspunkt ikke bli til et isolat uten at det gjennomføres full saksbehandlingsprosess. En slik prosess omfatter bruksendring og eventuelle dispensasjoner fra bygningskravene for isolater samt reguleringsplanen for eiendommen mv.
Reglene om rekvisisjon følges av regler om erstatning for den bruk staten gjør av eiendom eller eiendeler. Det er lite praksis knyttet til disse reglene fra moderne tid, og det mangler avklaring rundt tema som et eventuelt behov for løpende dekning av kostnader hos eier. Vi anbefaler at man kontakter advokat for bistand dersom man mottar varsel om rekvisisjon.
Årsmøter og generalforsamlinger for eierseksjonssameier og borettslag, styrenes kompetanse
En noe mer hverdagslig problemstilling er behovet for gjennomføring av årsmøter og generalforsamlinger i borettslag og eierseksjonssameier. Problemstillingen er den samme for foreninger, selskap og andre organisasjoner der lov eller vedtekter fastsetter bestemte frister, eller bestemte gjennomføringsformer, for generalforsamlingen. Både eierseksjonsloven og borettslagsloven er omfattet av koronalovens virkeområde.
Etter siste eierseksjonslov er fristen for dette samkjørt for borettslag, aksjeselskap og eierseksjonssameier – og fristen for avholdelse av årsmøter og generalforsamlinger er 30.6. I motsetning til aksjeselskapene har borettslag og eierseksjonssameier etter sine respektive lover ingen alternativer til gjennomføring av fysiske møter. Med de gjeldende anbefalinger fra helsemyndighetene skal avstå fra å gjennomføre møter med flere personer til stede. Dersom det åpnes for slike møter utover våren vil tett program fra rundt mars og ut juni for forretningsførere som bistår med den praktiske gjennomføringen av slike møter likevel gjøre det vanskelig å forsere dette innen fristen. Kommunal og moderniseringsdepartementet har etter det vi er kjent med mottatt flere henvendelser om behov for en avklaring vedrørende muligheten til utsettelser og muligheter for gjennomføring som fjernmøter eller ved skriftlig behandling.
Forarbeidene til koronaloven varsler at det vil komme forskrifter som nettopp adresserer frister «for å avholde årsmøter, generalforsamlinger og lignende og for å sende inn regnskap», samt for «økt bruk av fjernmøteteknologi». Dette synes som hensiktsmessige grep som vil gi den nødvendige fleksibiliteten i en slik fase.
Vi vil likevel oppfordre til at de vanlige forberedelser gjennomføres, med utarbeidelse av beretninger og ferdigstilling samt revisjon av regnskap med videre. Send gjerne også ut varsel om at det vil avholdes møte så snart forholdene ligger til rette for det, og be om at saker meldes inn til en gitt frist slik at styrene kan forberede underlagsmateriale som vanlig.
Styrenes kompetanse
Forarbeidene til koronaloven nevner også at det ut fra hensynet til å «opprettholde effektiv drift i samfunnskritiske virksomheter» kan «tilsi [behov for] midlertidige forenklinger i sammenslutningenes kompetansebestemmelser». Det forventes ikke at dette vil gjelde for annet enn helseforetak og tilsvarende – selv om helseforetakslovens ikke synes å være omfattet av koronalovens virkeområde. Vi legger uansett til grunn at borettslag og eierseksjonssameier inntil videre vil være i en utfordrende situasjon dersom det er behov for vedtak som krever 2/3-dels flertall eller andre typer saker som det er årsmøtet eller generalforsamlingen som må behandle.
Kartverket og tinglysing
Kartverket varsler på sin hjemmeside at de har stengt resepsjonen med åpent saksmottak, men at alle tjenester pr 20.3.2020 er i drift. Samtidig er det varslet noe forsinkelser ved saksbehandlingen.
Forarbeidene til koronaloven peker på at tinglysingsloven og tinglysingsforskriften fastsetter strenge frister for Kartverkets saksbehandling og tinglysing, og minner om at «staten [kan] bli erstatningsansvarlig dersom noen taper prioritet ved for sen tinglysing.»
Tinglysingsloven § 35 pålegger staten objektivt ansvar for tinglysingsfeil dersom lovens vilkår er oppfylt, eksempelvis dersom «noen lider uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil» som «skyldes» «at et dokument ikke er blitt tinglyst eller er blitt tinglyst for sent».
Regjeringen varsler i forarbeidene at det vurderes å gi forskrift som gir Kartverket anledning til å «stenge ned deler av driften». Alle aktører i eiendomsbransjen vil måtte utvise en særlig forsiktighet knyttet til grunnbokens troverdighet dersom dette blir en realitet. Både matrikkelloven og tinglysingsloven ble omfattet av virkeområdet for koronaloven etter behandlingen på Stortinget.
På den praktiske fronten nevnes det i forarbeidene at gjennomføring av oppmålingsforretninger nødvendigvis blir vanskelig – eller umulig – i perioder der «personer ikke kan samles og ikke reise», og at det vil være et behov for forskrift som gjør unntak fra de aktuelle saksbehandlingsfrister i matrikkelregelverket.
Bing Hodneland følger de kommende forskriftsendringene tett, og vil komme med oppdatert informasjon så snart det er tilgjengelig. Ta gjerne kontakt hvis du har spørsmål knyttet til hvordan Covid-19 påvirker deg, din virksomhet eller ditt eiendomsprosjekt.
Forfatter
