Kan jeg selge eller leie ut parkeringsplassen min?

Ulike organiseringsmodeller for parkeringsplasser

Å kjøpe parkeringsplasser – spesielt i mer sentrale og tettbebygde strøk – kan være svært kostbart. Media har de siste årene skrevet om parkeringsplasser som selges til skyhøye priser, og man må ofte ut med flere hundretusener for en helt ordinær parkeringsplass. Når det skal investeres så store beløp, er det naturlig at kjøper har en forventning om at plassen kan videreselges eller leies ut dersom man, enten permanent eller for en periode, ikke trenger plassen selv.

I eierseksjonssameier kan parkeringsplassene være organisert på ulike måter som i varierende grad gir eieren anledning til å videreselge eller leie ut plassen. Dette vil kunne komme som en overraskelse når ønsket om å selge eller leie ut plassen gjør seg gjeldende. I denne artikkelen vil vi derfor gi en oversikt over hvilke begrensninger som kan følge med de ulike organiseringsmodellene.

Strukturen i et eierseksjonssameie

Et eierseksjonssameie er en eiendom som er seksjonert (delt opp) i to eller flere seksjoner. I seksjoneringssøknaden må det angis et formål for hver enkelt seksjon hvor man kun kan velge mellom bolig eller næring. Selv om betegnelsen gir et inntrykk av at det må drives næringsvirksomhet i en næringsseksjon, skal i realiteten alle seksjoner som ikke skal benyttes til boligformål seksjoneres som næringsseksjoner. De delene av eiendommen som ikke er bolig- eller næringsseksjoner, er fellesareal – typisk trappeoppganger, felles utearealer og tekniske rom.

En seksjon består alltid av en hoveddel. I en boligseksjon vil hoveddelen være selve leiligheten, mens næringsseksjonens hoveddel eksempelvis vil kunne være et butikklokale og / eller en parkeringskjeller.

Det er i tillegg mulig å knytte et areal til hoveddelen som en såkalt tilleggsdel. Tilleggsdelen trenger ikke å være fysisk tilknyttet hoveddelen; en bod i kjelleren kan eksempelvis utgjøre en tilleggsdel til en leilighet (hoveddelen) som ligger i tredje etasje. Hoveddelen og den eventuelle tilleggsdelen utgjør til sammen seksjonen.

Hvorvidt boden er en del av fellesarealet, en tilleggsdel til leiligheten eller er plassert i en næringsseksjon, vil avhenge av hva som er inntatt i den tinglyste seksjoneringssøknaden (oppdelingen av eiendommen). Det samme gjelder for parkeringsplasser. I tillegg kan den enkelte parkeringsplass eller en gruppe plasser også seksjoneres som egne næringsseksjoner.

Parkeringsplasser i fellesareal

Dersom parkeringsplassen befinner seg i eierseksjonssameiets fellesareal, vil selve plassen tilhøre fellesskapet, og man har i realiteten kun en bruksrett til denne. Hvorvidt bruksretten fritt kan selges eller leies ut, vil bero på sameiets vedtekter. Det er ikke uvanlig at det er vedtektsfestet en viss begrensning for slik disponering, eksempelvis at bruksretten kun kan selges eller leies ut til andre i eierseksjonssameiet – eller at salg og / eller utleie ikke er tillatt overhode.

En kjøper vil ikke ha muligheten til å tinglyse eller pantsette bruksretten, noe som i seg selv vil gjøre parkeringsplassen mindre attraktiv, særlig for kjøpere utenfor eierseksjonssameiet.

Hvilken pris eller leie man vil kunne oppnå ved salg eller utleie, vil dermed være avhengig av parkeringsdekningen i eierseksjonssameiet for øvrig – forutsatt at internt salg og utleie er tillatt.

Eierseksjonsloven setter fra 2018 i utgangspunktet en tidsbegrensning på 30 år for vedtektsfestede bruksretter til fellesarealer, og lovgiver har med det oppfordret til at slike plasser ikke etableres som fellesareal. Eneretter til p-plasser i fellesareal etablert før 1.1.2018 utløper også etter 30 år, men det gjenstår å se hvordan det vil slå ut i praksis i 2049.

Parkeringsplasser som tilleggsdeler

Dersom parkeringsplassen utgjør en tilleggsdel til en leilighet, vil dette fremgå av den tinglyste seksjoneringssøknaden. Seksjonseieren har full disposisjonsrett over tilleggsdelen og kan i utgangspunktet selge denne. En tilleggsdel vil imidlertid ikke kunne fristilles uten to tredjedels flertall i årsmøtet, og må – for å unngå slik årsmøtebehandling – være tilknyttet en hoveddel. Det er imidlertid mulig å flytte tilleggsdelen fra en seksjon til en annen uten årsmøtebehandling. En slik operasjon innebærer å tinglyse tilleggsdelen på en ny seksjon ved reseksjonering. Salg av en tilleggsdel uten at den flyttes fra den opprinnelige seksjonen og knyttes til kjøpers seksjon er svært upraktisk og er uansett ikke å anbefale.

Salg av en enkelt parkeringsplass som utgjør tilleggsdel til en leilighet vil dermed i realiteten være en omstendelig prosess og slike plasser må nærmest anses som ikke-omsettelige til kjøpere utenfor eierseksjonssameiet.

Utleie vil være innenfor seksjonseierens disposisjonsrett, men også her kan det være vedtektsfestede begrensninger hva gjelder adgangen til å leie ut plassen.

Parkeringsplasser i en næringsseksjon
Dersom parkeringsplassen befinner seg i en næringsseksjon, vil det normalt være slik at man kjøper en ideell eierandel i den seksjonen og at denne eierandelen gir bruksrett til en eller flere parkeringsplasser.

En eierandel i en næringsseksjon er i utgangspunktet fritt omsettelig, også til eksterne – og kjøperen vil få tinglyst eierskap til eierandelen. Et slikt parkeringssameie er et såkalt tingsrettslig sameie og er ofte organisert med egne vedtekter. Det tingsrettslige sameiet vil være regulert av lov om sameie av 1965 – og ikke av eierseksjonsloven. I vedtektene kan det være bestemmelser som begrenser adgangen til å selge eierandelen eller leie ut bruksretten til personer utenfor eierseksjonssameiet. Slike begrensninger kan også være inntatt i eierseksjonssameiets vedtekter i de tilfeller hvor sameierne i næringsseksjonen ikke har organisert seg som et eget parkeringssameie.

På samme måte som ved parkeringsplasser i fellesareal og tilleggsdeler, vil dermed videresalgs- og utleieverdien kunne være avhengig av etterspørselen etter parkeringsplasser internt i eierseksjonssameiet.

Parkeringsplasser som egne næringsseksjoner

Dersom man oppfyller eierseksjonslovens krav om tilstrekkelig klare avgrensninger mellom parkeringsplassene, kan hver enkelt plass ved seksjoneringen etableres som en egen næringsseksjon. Hver enkelt næringsseksjon har et eget grunnboksblad, slik at salg av parkeringsplassen kan tinglyses, og man har full bruks- og disposisjonsrett over sin seksjon / parkeringsplass.

Likevel kan det også her være vedtektsfestede begrensninger som er til hinder for enkelte overdragelser og utleiemuligheter som igjen kan ha en pris- og leiedempende effekt avhengig av den interne etterspørselen.

Parkeringsplasser i anleggseiendom

En anleggseiendom er et avgrenset volum under bakkeplan som er skilt ut som en egen eiendom med eget gårds- og bruksnummer. Å plassere parkeringsplasser i slike anleggseiendommer er mest vanlig der hvor det er flere eierseksjonssameier og / eller borettslag som benytter det samme parkeringsarealet, og hvor det arealet strekker seg på tvers av eiendomsgrensene på bakkeplan.

Parkeringsplasser i anleggseiendommer eies normalt som en ideell eierandel med en tilknyttet parkeringsrett. På samme måte som parkeringsplasser samlet i en næringsseksjon, vil sameierne utgjøre et tingsrettslig sameie. Ofte er det fastsatt egne vedtekter for parkeringssameiet som regulerer videresalgs- og utleieadgangen.

I motsetning til ved parkeringsplasser organisert i en næringsseksjon, er det ikke anledning til å regulere forhold i anleggseiendommen i de overliggende eierseksjonssameienes vedtekter. Dersom det ikke er opprettet vedtekter for parkeringssameiet som begrenser disposisjonsretten, kan man dermed fritt selge eller leie ut parkeringsplassene til hvem man vil.

Vedtektsfestet videresalgs- og utleiebegrensning

Det er viktig å merke seg at eventuelle vedtektsfestede begrensninger i disposisjonsretten ikke nødvendigvis er bindene for alle. Disposisjonsbegrensninger som har vært vedtektsfestet siden eierseksjonssameiet ble opprettet gjelder for samtlige, men dersom det er inntatt slike begrensninger i ettertid, er de kun bindende for de seksjonseierne som eksplisitt har gitt sitt samtykket til dette. Et slikt samtykke vil også binde den samtykkende seksjonseierens rettsetterfølgere. Dersom man i forbindelse med salg eller utleie av en parkeringsplass blir møtt med innsigelser og henvisning til vedtektsfestede disposisjonsbegrensninger, bør man undersøke hvorvidt man faktisk er bundet av disse.

Tilsvarende gjelder imidlertid ikke nødvendigvis der hvor parkeringsplassene er samlet i en næringsseksjon eller en anleggseiendom, og det er opprettet et parkeringssameie med egne vedtekter. Der vil man trolig til enhver tid være bundet av de gjeldende vedtektene, og man vil dermed kunne risikere at det innføres strengere regler for salg og utleie også etter at man selv kjøpte seg inn.

Realsameie

I enkelte tilfeller kan det være opprettet et såkalt realsameie mellom leilighetene / boligseksjonene og parkeringsseksjonen eller anleggseiendommen. Det innebærer at de ideelle eierandelene i parkeringssameiet ikke er eiet av sameierne personlig, men at eierandelene er knyttet til sameiernes leiligheter / boligseksjoner. Dersom en seksjonseier selger sin leilighet hvor det er en slik realkobling mellom leiligheten og eierandelen i parkeringssameiet, følger eierandelen og den tilhørende parkeringsretten automatisk med leiligheten.

Sameieloven oppstiller begrensninger hva gjelder adgangen til å flytte denne realkoblingen fra en seksjon til en annen. Utgangspunktet er at det må fremgå av stiftelsesgrunnlaget for realsameiet at man har anledning til å overdra sin eierandel. Det er ikke nødvendigvis en enkel øvelse å dokumentere at man har en slik overdragelsesrett dersom stiftelsesgrunnlaget ikke er tinglyst på eiendommen.

Det er heller ikke uvanlig at en slik realkobling er opprettet med tanke på å sikre en stabil parkeringsdekning i eierseksjonssameiet, og at stiftelsesgrunnlaget derfor er tinglyst på parkeringsseksjonen / anleggseiendommen og inneholder en bestemmelse om at enhver overdragelse krever samtykke fra kommunen.

Dette vil i seg selv ikke begrense utleieadgangen, men en salgsprosess vil være omstendelig og det vil kunne være usikkert om man i det hele tatt får gjennomført overdragelsen.

Oppsummering

Dersom det er sannsynlig at man på et tidspunkt vil ha et ønske om å selge eller leie ut parkeringsplassen sin, kan det – før man kjøper parkeringsplass i et eierseksjonssameie – være fornuftig å undersøke hvordan parkeringsplassene i det aktuelle eierseksjonssameiet er organisert, og hvilke disposisjonsbegrensninger parkeringsplassene eventuelt er underlagt gjennom eierseksjonssameiets – alternativt parkeringssameiets – vedtekter.