Kan en byleilighet selges skattefritt som fritidsbolig?

Kan en leilighet i Oslo sentrum selges skattefritt som fritidsbolig?

Skatt & Avgift

Skatt ved salg av fast eiendom

Skatteloven har regler om skatteplikt for gevinst ved salg av fast eiendom. Klassifiseringen av eiendommen kan være helt avgjørende for om gevinsten er skattepliktig eller skattefri. Det er omfattende unntak for skatteplikt ved gevinst ved realisasjon av egen bolig og fritidsbolig. Kan en skattyter som for eksempel bor i Arendal selge en leilighet i Oslo skattefritt etter reglene om fritidsbolig?

 

Omfattende unntak

Gevinst ved salg av egen bolig er i utgangspunktet skattepliktig. Dersom skattyter har eid boligen mer enn ett år og bodd i boligen i ett av de to siste årene før salg, vil gevinsten likevel være skattefri. Hvis skattyter eier to boliger vil han kun opparbeide seg botid i en av boligene. Hvis skattyter bor i Arendal, vil han derfor ikke opparbeide seg botid i leiligheten som han eier i Oslo. Han kan da ikke selge denne skattefritt etter reglene om skattefritak for egen bolig. (Vi forutsetter at skattyter ikke er pendler).

Leiligheten kan imidlertid likevel selges skattefritt dersom den kommer inn under skattelovens regler om unntak fra skatteplikt for gevinst ved realisasjon av fritidsbolig. Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig er unntatt fra skatteplikt når eieren har eid fritidseiendommen mer enn 5 år og eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen.

 

Hva er fritidsbolig?

Hva som er en fritidsbolig er ikke definert i skatteloven. Mange vil nok forbinde fritidseiendom med en hytte på fjellet eller ved sjøen som brukes til fritidsaktiviteter og rekreasjon. Men hva er egentlig fritidsaktivitet? I en dom fra Oslo tingrett i 2012 la tingretten til grunn følgende:

«Fritiden er jo nettopp «fri», og kjennetegnes nettopp av, at man i vid utstrekning kan gjøre hva man selv helst vil. For noen innebærer derfor fritid fysisk aktivitet i form av turer, trening eller utflukter, […] For andre innebærer ferie at man om mulig soler seg mange dager i strekk og/eller leser bindsterke verk, eller snur døgnet og spiller på PC hele natten. Alt dette er ulike fritidsaktiviteter, og det synes vanskelig å differensiere mellom deres kvalitet med utgangspunkt i skatteloven.»

Hvis skattyter sitter inne i leiligheten i Oslo og «spiller på PC hele natten» kan ikke ligningsmyndighetene konkludere med at leiligheten ikke er en fritidseiendom fordi bruken ikke er en «fritidsaktivitet». Skattemyndighetene skal ikke «sensurere» hva skattyter gjør på fritiden.

 

Hva med borettslagsleilighet?

I en nylig avgitt bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skattedirektoratet var spørsmålet om en byleilighet kunne selges skattefritt etter reglene om fritidsbolig. Skattyter hadde eid eiendommen mer enn fem av de siste åtte årene. Hvis eiendommen ble definert som fritidsbolig, kunne skattyter dermed selge skattefritt.

Leiligheten var en ordinær boligeiendom i et borettslag og fremsto ikke som noen typisk fritidsbolig. Dette var ikke avgjørende hvis skattyter brukte leiligheten som fritidsbolig.

Innsenderen hadde opplyst at han som følge av helseplager hadde ekstra stort behov for å trekke seg tilbake en gang i blant. Han hadde også beskrevet leiligheten som et sted der han har hatt mulighet for å koble av fra hverdagens stress og utfordringer, og der han kunne finne fred og ro.

Skattedirektoratet konkluderte med at den måten innsenderen hadde brukt leiligheten på, utelukkende var til fritidsformål. Innsenderen hadde også beskrevet og sannsynliggjort en hyppighet i bruken av leiligheten, med besøk i helger og noen ganger også i ukedagene som forenlig med kriteriet fritidsbolig.

Konklusjonen til direktoratet var at leiligheten kunne selges skattefritt etter reglene om realisasjon av fritidsbolig.

 

Dokumentasjon er viktig

Hvorvidt skattyter i saken ovenfor rent faktisk hadde brukt leiligheten som en fritidsbolig, er et bevisspørsmål som Skattedirektoratet ikke tar stilling til ved anmodning om bindende forhåndsuttalelse. Selv om begrepet fritidseiendom i skatteloven rettslig sett kan omfatte en byleilighet, er problemet gjerne dokumentasjon. Ligningsmyndighetene stiller strengere krav til sannsynliggjøring av fritidsbruk for eiendommer som ikke fremstår som typiske fritidsboliger. I praksis er det derfor ikke fritt frem.

Hvis skattyteren i Arendal greier å sannsynliggjøre at leiligheten i Oslo er brukt som fritidsbolig i fem av de siste årene han har eid leiligheten, vil en gevinst ved realisasjon av eiendommen være skattefri.

Denne artikkelen er publisert på Finansavisen.no.

 

Illustrasjon: https://pixabay.com/no/photos/n%C3%B8kkel-hjem-huset-eiendom-business-2323278/

Forfatter

Rune Andersen

  • partner | advokat