JEG HAR EN PLAN!

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 01.09.2015

Å bygge skal gå raskere og bli enklere

Plan- og bygningsloven (lov om planlegging og byggesaksbehandling) består av to deler; en plandel og en byggesaksdel. Kommunal og moderniserings-departementet har nylig sendt på høring et lovforslag til endringer i plandelen, som regulerer hvordan areal- og reguleringsplaner blir til, og hvilket innhold slike planer kan ha.

Formålet med planprosessen er blant annet å skape samfunnstjenlige rammer for bruk av arealer, det være seg å sikre gode bomiljøer, sikre og legge til rette for gode oppvekst- og levekår, sørge for vern av miljø og ressurser, samt å legge til rette for verdiskapning og næringsutvikling. Planleggingen skal sikre helhetlig utvikling av landets arealer med blant annet nevnte hensyn for øyet.

I dag er planprosessen potensielt tid- og ressurskrevende. Hensikten med endringene regjeringen nå foreslår er blant annet å redusere tiden det tar å vedta en plan. Vi ser kort på dagens planprosess og deretter de ulike endringsforslagene.

«Vi må ha en plan»

Enhver tillatelse av byggesøknad baserer seg på en arealplan. Det forutgående planarbeidet er altså helt sentralt for gjennomføring av både små og store utbyggingsprosjekter. Det finnes planer på flere nivåer: statlige, regionale og kommunale planer.

Kommuneplanen består av flere deler, hvorav arealdelen angir mer eller mindre detaljerte føringer for arealbruken i en kommune. Reguleringsplaner er mer detaljerte planer, gjerne for et avgrenset område. Reguleringsplaner kan ikke være i strid med den arealbruk som er vedtatt i kommuneplanens arealdel, som i sin tur må være i henhold til regionale og statlige planer.

Planforslag og saksgang

Alle forslag til planer undergis en nokså omstendelig prosess. Et planforslag skal gjennomgås og i løpet av 12 uker sendes på høring og offentlig ettersyn, slik at berørte får anledning til å uttale seg. Staten, fylkesting og berørte interesser kan fremme innsigelse til et planforslag. Dersom kommunen ikke vil ta hensyn til innsigelsen, blir saken avgjort av departementet.

Tidkrevende

Saksbehandlingen ved de nevnte prosesser kan være lang, og ulike frister for å gi uttalelse, fremme innsigelser eller klage medfører at tidshorisonten for et planlagt prosjekt kan være vanskelig å forutsi. For en utbygger kan slik usikkerhet gi kostnadsmessige utfordringer og i noen tilfeller medføre at et prosjekt skrinlegges.

Formalisering av oppstartsmøte – avslagshjemmel

Regjeringen foreslår å formalisere oppstartsprosessen ved private planforslag slik at de involverte tidligst mulig i et møte bidrar til nødvendige avklaringer av forslaget og prosessen videre. Det foreslås at kommunen kan beslutte å avslå et planforslag senest etter avholdt oppstartsmøte. Kommunen kan dermed frigjøre tid og ressurser, ved raskt å avskjære urealistiske forslag.

I et oppstartsmøte kan utbyggere og kommunen drøfte nødvendige forhold og gjøre avklaringer for den videre prosess. Det foreslås å innføre referatplikt fra oppstartsmøtet. Forslaget skal slik vi forstår departementet også stimulere til at flere gjør bruk av muligheten for parallell plan- og byggesaksbehandling. Referat fra oppstartsmøte kan tenkes å være oppdragende for partenes forberedelser til og for gjennomføringen av et slikt møte, og referatet kan i seg selv virke betryggende for kommunens videre behandling av planforslaget.

Raskere høring og offentlig ettersyn

Siden kommunen vil få hjemmel til skrinlegge et planforslag i tidlig fase, fremmes samtidig forslag om at private planforslag som ikke avvises alltid skal sendes på høring og legges til offentlig ettersyn innen en frist på 6 uker (mot dagens 12 uker). Hensikten er å stimulere til offentlig debatt og til at flere grunneiere og andre interesserte gis anledning til tidlig å kommentere private planforslag som kommer seg gjennom kommunens første silingsrunde.

Enklere adgang til endring og oppheving av reguleringsplan

I dag skjer endring og oppheving av reguleringsplan på samme måte som for utarbeiding av ny plan. For en del tilfeller er dette uhensiktsmessig byrdefullt. Bakgrunnen for regelen er imidlertid at konsekvensene av endring og oppheving ofte vil være like inngripende som innføring av ny plan. Regjeringen foreslår at nye planformål eller endringer i formålsgrensene kan gjøres uten full planbehandling, og antar dette vil føre til mindre behov for dispensasjon fra planer. Videre forslås forenklet behandling for oppheving av reguleringsplaner som er i strid med kommuneplan.

Større dispensasjonsfrihet for kommunen

Departementet foreslår å gi kommunene større handlingsrom i dispensasjonssaker. Regjeringen foreslår å redusere antall vurderingskriterier og å fjerne dagens krav til at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Det avgjørende kriteriet for å innvilge dispensasjon foreslås i stedet å være at aktuelle hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir tilsidesatt ved dispensasjonen. Det foreslås dessuten at kommunen gis dispensasjonsadgang også dersom aktuelle hensyn tilsidesettes for de tilfeller der andre samfunnshensyn – etter kommunens oppfatning – veier tyngre. Kommunen må i så fall angi hvilke hensyn dette er i det konkrete tilfellet.

Er enklere og raskere bedre?

Intensjonen bak lovendringsforslagene om raskere og enklere planbehandling kan utvilsomt umiddelbart oppfattes som god og vi tror det er en fordel for involverte parter at det føres referat fra oppstartsmøtet.

En ulempe ved raskere behandling av planer, kan bli at planen ikke blir like gjennomarbeidet. Risikoen for at viktige hensyn overses, med etterfølgende behov for opprydning, øker. Samfunnet vil på den annen side – i enkelte tilfeller – kunne være tjent med «godt nok» fremfor «perfekt», særlig når motstykket er at prosessene truer med å overskygge hensynet bak og innholdet av planene.

Kommunens dispensasjonsadgang er et viktig og praktisk verktøy. Videre adgang kan imidlertid åpne for flere tilfeller av urimelig forskjellsbehandling og flere misfornøyde naboer. Alt har en pris.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat