IKKE LENGER STRAFFBART Å SKIFTE LÅS

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 28.09.2015

Lovendring fra 1. oktober

Det kalles selvtekt at noen tar seg til rette for å ivareta sine rettigheter, og slik maktbruk har måttet foregå gjennom offentlig myndigheter; for husleieformål gjennom namsmyndighetene. I dag er det straffbart å selv håndheve og gjennomføre selvtekt – selv om handlingen gjøres for å gjenopprette lov og orden.

Fra tid til annen opplever utleiere at leietakere enten ikke betaler husleie, eller lar være å flytte selv om kontrakten er løpt ut. Enkelte opplever også å få en leietaker som ikke har kontrakt overhode; okkupasjon. I noen tilfeller får ikke utleieren tak i leietakeren, og kanskje har vedkommende til og med flyttet uten å levere tilbake nøkkel. Noen utleiere vil da være fristet til å ta saken i egne hender, skifte lås og kaste leietakerens innbo/løsøre. Til nå har advokatenes råd til disse utleierne vært: Ikke gjør det, det kan være straffbart.

Ny straffelov trer i kraft fra 1. oktober 2015. De nye reglene medfører at selvtekt ikke er straffbart – men på visse vilkår. Hva betyr den nye straffeloven for henholdsvis leietaker og utleier?

Beskyttelse av den som besitter husrommet

Før lovendringen trer i kraft, kan en utleier straffes for å gjennomføre utkastelse av en leietaker på egen hånd – selv om leietakeren ikke har rett til å besitte husrommet. Uansett hva som er årsaken til at utleier vil ha tilbake husrommet – om leietakeren ikke betaler husleie eller leiekontrakten er oppsagt eller utløpt – så må utleieren henvende seg til namsmyndighetene for å få gjennomført tvangsfravikelse og skiftet lås.

Utkastelsesprosessen kan ta tid. Først må utleieren ha varslet leietakeren om utkastelse. Dersom det har gått to uker fra varselet ble sendt uten at leietaker har flyttet eller betalt det vedkommende skylder, sender utleier begjæring om tvangsfravikelse til namsmyndighetene.

Namsfogden vurderer saken og gir, dersom det er grunnlag for fravikelse, leietakeren to uker til å uttale seg om saken. Deretter blir leietakeren varslet om tid for gjennomføringen av fravikelsen, gjerne med to nye ukers varsel.

Den som besitter husrommet har på denne måten en beskyttelse i lovverket uavhengig av om besittelsen er urettmessig. Det har frem til nå kun vært ved tilfeller der leieobjektet står i overhengende fare for å bli ødelagt, for eksempel ved brann eller vannlekkasje, at utleier uten å risikere straffansvar har kunnet ta seg inn i husrommet uten etter avtale med leietakeren.

Dyrt for utleier

Utkastelsesprosessen er frustrerende for utleiere, men et viktig rettssikkerhetsvern for leietakere. Veien frem til utkastelse er i seg selv tidkrevende på grunn av de varsler og frister som skal gis, og dersom namsfogden har mye å gjøre kan det ta ytterligere tid før utleieren besitter husrommet selv igjen. Etter gjennomført utkastelse får leietakeren inntil 4 nye uker for å hente sitt innbo/løsøre, noen ganger mer tid. Dersom det ikke er innbetalt tilstrekkelig depositum til å dekke husleien for denne perioden, går penger tapt.

Er det nå fritt frem for utleier?

Ny straffelov angir at det er straffbart å rå over «fast eiendom i strid med rettighetene til eieren eller annen som rettmessig rår over eiendommen». Selvtekt overfor husokkupanter eller andre som urettmessig besitter eiendommen er ikke straffbart.

Av loven fremkommer videre at straff ikke anvendes «på den som er part i en avtale med den berettigede om bruken av eller rådigheten over eiendommen». Fra forarbeidene fremkommer at bakgrunnen for dette er at den berettigede i slike tilfeller mest hensiktsmessig kan forfølge den ulovlige bruken sivilrettslig.

Det er altså i utgangspunktet ikke straffbart for utleier å kaste ut en leietaker selv om denne besitter leieobjektet i henhold til avtale. Men: Leietakeren kan gå sivilrettslig til verks for å få midlertidig forføyning eller dom for at han skal gjeninnsettes dersom leiekontrakten gir grunnlag for det. Leietakeren kan som utgangspunkt heller ikke straffes dersom han ved selvtekt tar seg inn igjen i et leieobjekt han besitter rettmessig.

Andre aspekter: Skadeverk – erstatning

Det at straffebestemmelsene endres, betyr ikke at utleier nå står fritt til å stenge ute en leietaker eller at leietaker kan ta seg til rette fordi han mener han har krav på det. Dersom partene handler i strid med leiekontrakten eller husleieloven, vil dette kunne forfølges med erstatningskrav.

Vold og skadeverk er fortsatt straffbart. Vi har ikke plass til å beskrive dette nærmere her, annet enn at dette alltid frarådes.

Ikke nødvendigvis klokt å stenge leietakeren ute

At noe ikke er straffbart vil ikke dermed si at det er tillatt eller hensiktsmessig. Utleiere og leietakere vil fortsatt gjøre lurt i å trå svært varsomt når det gjelder å benytte seg av selvtekt i husleieforhold, særlig der det er uenighet om avtaleforholdet.

Selv der det er på det rene at leietaker ikke har kontraktsrettslig rett til husrommet kan det være andre forhold og hensyn som bør vurderes før vedkommende fratas besittelsen av husrommet. Vern av privat- og familieliv som følger av blant annet EMK (Den europeiske menneskerettskonvensjonen) kan for eksempel gjøre seg gjeldende, og kan påberopes overfor domstolene dersom det blir tvist.

Jusprofessor Kåre Lilleholt skrev nylig at forbudet mot selvtekt har vært oppfattet som et «uttrykk for sivilisasjon». Vi er enig i dette utgangspunktet. Det er imidlertid lett å forstå en utleiers frustrasjon når ukene går og han ikke får benytte seg av sin egen eiendom når en slik bruk ellers ville være rettmessig. I noen tilfeller kan det også være hensiktsmessig med privat håndhevelse, for eksempel der det er på det rene at leietakeren har fraflyttet husrommet, men ikke levert tilbake nøkkel. For de aller fleste tilfeller er det imidlertid mange grunner til å la tvangsutkastelsen håndheves av det offentlige.

Det er vår oppfatning at alle tilfeller bør vurderes konkret ut fra situasjonen og det underliggende rettsforholdet.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat

Sunniva Lange

  • advokatfullmektig