IKKE BYGG I HAGEN MIN!

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 03.10.2016.

Kommunedelplan

Kommuneplanen for Oslo, «Oslo mot 2030», ble endelig vedtatt av Bystyret i Oslo den 23. september 2015. Kommuneplanen er det øverste styringsdokumentet i kommunens styringssystem og vedtakelse av planen innebar at flere pågående reguleringsplaner ble opphevet.

Planen viser en strategi for en vekst både i byens ytre og  indre knutepunkt, samtidig som den har høye ambisjoner og tydelige plangrep for å sikre den grønn-blå strukturen og kulturminner, samt bidra til miljøvennlige transportformer. Planen har en arealstrategi som legger til rette for at det kan bygges over 120 000 nye boliger i Oslo frem mot 2030.

Plan- og bygningsetaten (PBE) har funnet flere plasser til bygging av boliger, også i sentrum. Det er også lagt opp til at vi i fremtiden kan få kjøpesentre med barnehage på taket, og parker og lekeplasser kan få plass på toppen av parkeringshus.

En forutsetning for boligbygging er at det utarbeides nødvendige planer på områdenivå for at boliger kan reguleres og bygges.

Utviklingsområder

Følgende områder og kategorier er angitt i kommuneplanen:

  • Utviklingsområder i indre by
  • Transformasjonsområder i indre by
  • Utviklingsområder i ytre by
  • Kollektivknutepunkter
  • Prioriterte stasjonære områder

For alle punktene er det angitt konkrete utviklingsområder og hvilke krav som stilles til planlegging for disse områdene. Fortettingen skal følge prinsipper om en banebasert og bærekraftig fortetting, og skal i stor grad skje i utviklingsområder hvor det er behov for å ta nye overordnede plangrep.

Felles planlegging

I de fleste utviklingsområder er det stilt krav om felles planlegging. Dette innebærer at området skal sikres en helhetlig utvikling, og at nødvendige kvaliteter og infrastruktur sikres.

For noen utviklingsområder – gjerne der en eller et lite antall grunneiere dominerer – kan det tenkes at utbyggere er i stand til å innfri kravet til felles planlegging, ved at de går sammen om en felles reguleringsplan eller en utvidet steds- og mulighetsanalyse for et større området.

I ovennevnte tilfeller vil det inngås en gjensidig forpliktende avtale med kommunen og utbygger om planarbeidets innhold. Eksempler på nevnte er den store detaljreguleringen for Ulven og plan for utvikling av det stasjonære området Oppsal.

For mange områder vil karakter, kompleksitet og antall aktører tilsi at det er nødvendig med en kommunal egenplanlegging.

Prioriteringsområder for kommunal egenplanlegging

Det har vært en vis spenning knyttet til hvilke områder i kommuneplanen som vil bli prioritert av PBE, samt hvilke planmessige grep som vil bli benyttet i de angitte utviklingsområdene. Ikke minst gjelder dette fortetning i småhusområder.

I sommer oversendte PBE et statusdokument til byrådsavdelingen, som blant annet redegjør for prioriteringsliste for overordnet planlegging. Det er angitt hvilke utviklingsområder det kreves felles planlegging og hvor det er behov for kommunal egenplanlegging.

Felles for utviklingsområdene der det er behov for egenplanlegging, er at det angis prioritet og antatte tidspunkt for oppstart og oversending til politisk behandling, samt eventuelle kommentarer til plan for offentlig rom. Selv om det må tas høyde for endringer i tidsangivelser, anses skissering av tidspunkter som et sentralt punkt i prioriteringslisten.

Det er spesielt angitt at gjennomføring av Hovinbyen og realisering av Fjordbyen vest skal vektlegges. Videre er det presisert at prioriteringene kan endres på grunn av endringer av private interesser for utviklingen av et området og at PBE vil følge med på utviklingen i dialog med forslagsstiller.

Smestad og Storo

Både Smestad og Storo er sentrale kollektivknutepunkter i Oslo, som er angitt som utviklingsområde i kommuneplanen. Dette er to områder hvor beboerne har vist sterk motstand til forslag om fortetning, og det er flere steder satt opp røde «Ikke til salgs»-skilt. Kanskje derfor er områdene viet noe ekstra oppmerksomhet i redegjørelsen til PBE og satt høyt på prioriteringslisten.

I forbindelse med vurdering av ressurser for å muliggjøre planarbeidet det er behov for, har etaten uttalt: «Storo/Grefsen og Smestad prioriteres grunnet stort behov for avklaringer av hva som skjer med dagens småhusområder.»

PBE ønsker å starte planarbeidet for disse områdene i 2017/18, for oversendelse til politisk behandling i 2019/20.

Påvirkning og endringer av kommuneplanen og prioriteringsliste

Kommunestyret skal minst én gang i hver valgperiode, utarbeide og vedta en kommunal planstrategi.

Ved behandlingen skal det tas stilling til om gjeldende kommuneplan eller deler av denne skal revideres, eller om planen skal videreføres uten endringer. Planstrategien er også et egnet verktøy for å vurdere kommunens plansystem, planressurser og samlede planbehov i perioden knyttet til kommunedelplaner, temaplaner og sektorplaner.

Kommunen skal i arbeidet med planstrategi innhente synspunkter fra statlige og regionale organer og nabokommuner. Kommunen bør også legge opp til bred medvirkning og allmenn debatt som grunnlag for behandlingen. Dette slik at grupper og interesser som ikke er i stand til å delta direkte, sikres gode muligheter for medvirkning. På denne måten oppnås at politikere og innbyggere får oversikt og kunnskap om hva som er kommunens utfordringer.

Betydningen av prioriteringene til PBE

Redegjørelsen til PBE og oversikt over prioriteringer, gir en god pekepinn på hvor byutvikling vil skje de neste årene.

Selv om det vil komme endringer og omprioriteringer, tilsier vår erfaring at informasjonen fra PBE er nyttig for alle utbyggere for vurdering av potensial i de ulike utviklingsområder og valg av utbyggingsstrategier.

De kommunale planer har og kan åpne for fortetning også i småhusområder, og dersom grunneier er enig, kan «hageutbygging» igangsettes. I motsatt fall – dersom grunneier er uenig – er det vår erfaring at det kan ta lang tid fra offentlig plan til faktisk gjennomføring.

Saken er tidligere publisert på hegnar.no.

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat