15. mars 2021
Hva koster det å vinne rett?
Det har vært skrevet en del om nylig avsagt dom fra Høyesterett, der spørsmålet var om enkeltstående seksjonseiere kan reise krav om retting av mangler ved fellesarealene – eller om slike rettingskrav må reises av sameiet ved styret. Høyesterett avgjør hvem som har rett om retting. Avklaringen har kostet partene, og vi ser her litt nærmere på hva det koster å få rett.
Saken om mangler ved fellesareal
Høyesterett har nylig avsagt dom i et saksforhold på Jarlsø utenfor Tønsberg, der utbygger har bygget et prestisjebygg kalt «Tårnet». Tårnet er preget av eksklusive fasiliteter og høy standard for beboerne, med blant annet felles velværeavdeling, treningsrom, felles vinrom og fasade i slipt hvit marmor. Beklageligvis ble drømmen ikke helt som planlagt for beboerne, som mente det var flere mangler med seksjoner og fellesareal.
Manglene
Blant anførslene var feil ved ventilasjonsanlegget, mangelfull lydisolasjon og arealavvik i leilighetene, og det var også anført arealavvik i felles oppgang, mangelfull opparbeidelse av uteareal og smuldrende asfalt i garasjeanlegget. Partene kom ikke til enighet om de ulike forholdene, og sameierne og sameiet tok saken til domstolene.
For tingretten stod tvisten mellom 20 seksjoner av totalt 30 for mangler ved leilighetene og fellesarealene, mens sameiet ved styret rettet krav mot utbygger for mangler i fellesarealene.
I tingretten ble utbygger dømt til å betale flere mindre prisavslag samt mindre rettinger i både leiligheter og fellesareal. Deretter har sameierne anket saken til lagmannsretten og videre til Høyesterett. Sameiet har ikke vært del av ankesaken til lagmannsretten og Høyesterett.
Spørsmålet for Høyesterett
Dommen fra Høyesterett handlet kun om rekkevidden av sameiernes krav om retting på fellesareal. Sameierne – som alle hver for seg har et avtaleforhold med utbygger – kan hver for seg reise prisavslagskrav mot utbygger ved feil på fellesarealer (som jo er en del av det som skal leveres etter kjøpekontrakten). Spørsmålet i denne saken var om sameierne hver for seg kan reise krav om retting av fellesareal mot utbygger.
Siden fellesareal tilhører sameierne i fellesskap og retting av dette rammer alle sameieres del av fellesarealet, kom Høyesterett til at enkeltstående sameiere ikke kan kreve slik retting. Et krav om retting av fellesareal må dermed fremsettes av styret eller sameierne i fellesskap, og ikke en eller flere av sameierne. Dette er en viktig avklaring, hvor utfallet ikke ga seg selv ut fra lovtekst eller andre juridiske kilder.
Foruten at saken var prinsipiell, illustrerer saken etter vårt syn også hvilke økonomiske konsekvenser en slik prosess kan innebære, og hva som er kost-nytte av å vinne sin rett.
Rettekostnader og rettskostnader (1-1 = 0 ?)
Når en forbruker har et mangelskrav kan forbrukeren kreve at mangelen rettes av utbygger eller selger, se eksempelvis bustadoppføringslova § 32 og avhendingslova § 4-10. Dette ses på som et grunnleggende verktøy for både forbruker og utbygger, og er viktig for å opprettholde det grunnleggende prinsippet om at det i en handel skal være ytelse mot ytelse. Der en parts ytelse er mangelfull, oppstår krav om retting. Kravet om retting tilligger også rettslig sett utbyggeren. Forbrukeren skal selvsagt få boligen i slik stand som partene avtalte, mens utbygger på sin side skal gis mulighet til rette opp dersom arbeidet er mangelfullt. Retteplikten tar ikke hensyn til eventuell skyld fra utbygger og er en ren objektiv plikt. Loven definerer imidlertid ikke hva som er situasjonen ved retting av fellesareal.
Ikke sjeldent forekommer det mangler som kan vise seg utfordrende å rette. Dette ser vi særlig i tvister om fellesareal, og kanskje spesielt ved underjordiske parkeringsanlegg, som byr på ulike særlige utfordringer. Der for eksempel parkeringsplassene er underdimensjonert og garasjeanlegget er maksimalt utnyttet, er det sjeldent handlingsrom for en retting. Da kan et prisavslag være veien å gå.
Dersom partene ikke blir enige om utbedring eller prisavslag havner gjerne tvisten i domstolene. Det er en legitim vei å gå for partene, og ofte nødvendig for å finne endelige løsninger. En slik prosess kan likevel ofte bli en kostbar erfaring, som også var tilfellet både for sameierne og utbygger på Jarlsø.
Prosessrisiko og kostnadene ved en rettsprosess bør alltid veies opp mot de kostnadene som ligger i retting eller aktuelt prisavslag. Det er ikke helt uvanlig at partene ender med å bruke betydelige midler på å vinne rett, og samtidig må bære deler av kostnadene ved prosessen – selv om man vinner den rettslige kampen. Det økonomiske resultatet samsvarer nødvendigvis ikke med det rettslige.
Hva koster det å vinne rett?
Høyesterett vurderte i nevnte sak om sameiernes krav om retting omfatter retting av mangler i fellesareal; et prinsipielt spørsmål. Prinsipielle rettslige spørsmål gjør det ofte vanskelig for partene å komme til enighet om de materielle spørsmål; nemlig selve mangelen, herunder rettingen eller prisavslaget. Det er da viktig å kjenne til at kostnadene ved en rettsprosess for avklaring av prinsipielle spørsmål ofte må deles mellom partene. Dette var også tilfelle i nevnte sak, der Høyesterett fant at ingen av partene skulle lastes med ansvaret for å dekke den andre partens sakskostnader. Både sameierne og utbygger måtte selv bære egne sakskostnader for Høyesterett, men også lagmannsretten og tingretten.
Av tingrettens dom fremkommer det at sameierne samlet hadde sakskostnader på minst kr 6 623 459. Utbyggers sakskostnader kom på kr 5 120 972. Det er ikke oppgitt i lagmannsrettens dom eller av Høyesteretts dom størrelsen på sakskostnadene. Imidlertid vil det være nærliggende å anta at begge partene har benyttet et betydelig sekssifret beløp, og sannsynligvis mer.
Utbygger erkjente overfor sameierne at det forelå en mangel ved parkeringsanleggets asfaltdekke, men fastholdt at et krav om retting bare kunne fremmes av sameierne i fellesskap, slik Høyesterett senere gav dem medhold i. Utbygger tilbød sameierne et prisavslag beregnet etter sameiernes sameiebrøk, men sameierne stod ved sitt krav om retting. Begge parter har betalt dyrt for en avklaring på det rettslige spørsmålet.
Vi kjenner ikke til, og skal derfor heller ikke kommentere, bakgrunnen for de ulike valg, som antagelig hver for seg har mye godt for seg.
Der det er mulig å finne omforente løsninger, vil dette ofte være besparende totalt sett for partene, og kanskje særlig når prinsipper står i veien for løsningene. Dilemmaet er likevel at det er vanskelig å finne løsninger som byr på prinsipielle utfordringer – eller som kan synes «umulig» (rettslig eller faktisk) å gå med på.
Uten parallell til den kommenterte saken; Før tvisten tilspisses for domstolene bør normalt partene forsøke å legge kreativiteten i bløt, og tåle å gi seg i ulike retninger, så langt det er mulig.
Det er kjedelig å vinne rett uten å ha vunnet noe.
Artikkelen er publisert på Finansavisen.no.
Forfatter
