HØYESTERETT: FUSJON UTLØSTE IKKE FORKJØPSRETT

 

Fast Eiendom & Entreprise

Avtalt forkjøpsrett ved salg

En «forkjøpsrett» er en rett til å overta en eiendom senere når eiendommen likevel skifter eier eller blir avhendet. For næringseiendom står partene i utgangspunktet fritt til å avtale i hvilken situasjon forkjøpsretten skal utløses.

I saken for Høyesterett var det avtalt at forkjøpsretten skulle utløses ved «salg» av eiendommen. Dette ville klart medført at forkjøpsretten hadde blitt utløst om selve eiendommen hadde blitt omsatt på ordinært vis. Det var imidlertid ikke skjedd noe salg av selve eiendommen. I stedet hadde selskapet som eide eiendommen blitt fusjonert med et annet selskap.

Nærmere om fusjonen

En fusjon innebærer i korte trekk at to eller flere selskaper slår seg sammen.

Fusjonen ble gjennomført med selskapet som eide eiendommen som overdragende selskap. Selskapet som eide eiendommen hadde i utgangspunktet bare én aksjonær som eide 100 % av aksjene. Etter fusjonen satt denne aksjonæren igjen med bare omtrent 11 % av det sammenslåtte selskapet. Fra å (indirekte) ha full kontroll over eiendommen fikk altså aksjonæren svært begrenset kontroll.

Fusjon var ikke salg

For å klargjøre om «salg» også omfattet fusjon måtte Høyesterett tolke avtalen. Ved tolkningen ble det tatt utgangspunkt i at det i tidligere rettspraksis var lagt til grunn «at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende».

En innskrenkende tolkning innebærer at man kommer til at avtalen omfatter mindre enn hva ordlyden isolert sett kunne tilsi.

I vurderingen la Høyesterett vekt på at et salg normalt innebærer at selgeren gir slipp på eiendommen. Ved en fusjon vil imidlertid den opprinnelige aksjonæren fortsatt ha et eierforhold i det sammenslåtte selskapet. Videre ble det vektlagt at det ville oppstå en rekke vanskelige spørsmål om «salg» også skulle omfatte fusjon.

Konkret ble det lagt vekt på at kontinuiteten i den aktuelle saken var «åpenbar». Fusjonen var motivert av et ønske om å styrke de to virksomhetenes posisjon i markedet. Verdien til selskapet som eide eiendommen ble satt atskillig høyere enn verdien av eiendommen isolert sett. Det var med andre ord ikke et rent eiendomsselskap som tok del i fusjonen.

For øvrig er det verd å nevne at Høyesterett la vekt på at det i forarbeidene til loven ikke var omtalt om forkjøpsrett kan utløses ved fusjon. I lys av at Høyesterett forutsetningsvis legger til legger til grunn at partene kunne avtalt at forkjøpsrett skulle utløses ved fusjon – og at dette var omfattet av partenes avtalefrihet – fremstår det noe uklart hva som er grunnlaget for at Høyesterett anså at lovforarbeidene er relevant ved tolkningen av partenes avtale.

Konklusjonen ble at fusjonen ikke hadde utløst forkjøpsrett i kraft av partenes avtale.

Fusjon utløste ikke forkjøpsrett etter loven

I lov om løsningsretter § 11 finnes det en særregel som kommer til anvendelse om eiendommen som forkjøpsretten hefter på tilhører et selskap. I så tilfelle utløses forkjøpsretten «når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender».

Bestemmelsen er ikke et selvstendig grunnlag for forkjøpsrett, men forutsetter at forkjøpsretten omfatter overføring av eiendommen direkte. Formålet med regelen er å hindre at det skjer ren omgåelse av forkjøpsretter ved at selskapet selges i stedet for eiendommen. Det er mulig å fravike regelen i § 11 ved avtale, men dette var ikke gjort.

Spørsmålet var om fusjonen innebar at aksjene «skiftar eigar». Høyesterett tok utgangspunkt i at ordlyden ikke utelukker at fusjon kan være omfattet, men la til grunn at det hadde vært naturlig å markere dette klarere om man ønsket å ta fusjon også med.

I vurderingen la Høyesterett vekt på at fusjon ikke var nevnt i forarbeidene i loven, og at juridisk teori hadde vært avvisende til at fusjon er omfattet av regelen. Justisdepartementets lovavdeling har tidligere lagt til grunn at fusjon kan innebære et «erverv» i konsesjonslovgivningen, men Høyesterett tilla ikke dette nevneverdig vekt ved tolkningen av lovregelen om forkjøpsrett.

Konklusjonen ble at fusjonen heller ikke utløste forkjøpsrett etter lov om løsningsretter § 11.

Dommens rekkevidde

Dommen fra Høyesterett gir avklaring, både for hvordan avtaler om forkjøpsrett skal tolkes og om lovens innhold. Det er imidlertid ikke gitt at en fusjon aldri kan utløse forkjøpsrett dersom det er avtalt forkjøpsrett ved «salg».

For det første tok Høyesterett utgangspunkt i at partene ikke hadde hatt noen gjennomtenkt og omforent holdning til hva «salg» skulle omfatte. Dersom det hadde vært bevis for at begge partene hadde ment at slag også skulle omfatte fusjon kunne nok saken fått et annet utfall.

For det andre fant Høyesterett at personen som eide selskapet som hadde forkjøpsretten måtte bære risikoen for eventuelle egne forutsetninger. Det ble lagt til grunn at han var kjent med fusjonsinstituttet. Risikoen for forutsetningssvikt vil imidlertid være en konkret vurdering.

For det tredje la retten til grunn at det var åpenbart at det var kontinuitet i foreliggende sak, og at fusjonen var motivert av et ønske om å styrke virksomhetene. Dersom fusjonen bare hadde omfattet et rent eiendomsselskap, og det hadde vært holdepunkter for å mistenke at fusjon var valgt i stedet for salg for å unngå forkjøpsrettsklausulen, kunne nok dette argumentet talt for motsatt resultat.

Dommen klargjør ikke hvilke transaksjoner som vil utløse forkjøpsrett i det selskapet som etter fusjonen eier eiendommen. Det kan for eksempel spørres om forkjøpsrett vil bli utløst etter løsningsrettsloven § 11 om den opprinnelige aksjonæren selger alle sine aksjer i det sammenslåtte selskapet.

Det som er helt klart etter dommen i Høyesterett er at om man ønsker at en avtale om forkjøpsrett skal utløses også ved fusjon, bør dette fremgå direkte av avtaleteksten.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

 

Forfatter

Eirik Gåskjønli

  • senioradvokat