Habilitetsregler i borettslag og sameier

Vi er i høysesongen for avholdelse av årsmøter og generalforsamlinger. Både i borettslag og i sameier stilles det fra tid til annen spørsmål ved en persons habilitet. Grensetilfellene er mange, og erfaringsvis legges det ofte til grunn en for streng praksis.

Fast Eiendom & Entreprise

Habilitetsregler skal sikre felleskapets interesser

Når beslutninger skal tas i borettslag og eierseksjonssameier, er det her som i andre selskapssammenslutninger, krav om habilitet ved avstemmingen. At en person er inhabil eller «ugild» innebærer etter en normal språklig forståelse at det foreligger omstendigheter som er egnet til å svekke tilliten til vedkommendes upartiskhet.

 

Habilitetsreglene skal bidra til at beslutninger i sameier og borettslag tas på et saklig grunnlag og skal hindre at styremedlemmets egeninteresse går foran felleskapets interesser. Kravet til habilitet skal også sikre styret nødvendig tillit i sin utøvelse av drift og forvaltning.

 

Ofte blir regelen for strengt praktisert

Erfaring viser at det ofte stilles for strenge krav til seksjonseieres habilitet på årsmøter. Det er ikke slik at en seksjonseier med særlig interesse for et utfall ikke skal kunne delta i avstemmingen. Tvert imot er det fullt legitimt å argumentere for og stemme i tråd med sine egne interesser. Et praktisk eksempel illustrerer poenget: Et styremedlem oppdager gjennom sitt verv at felleskostnadene er urimelig fordelt i dennes disfavør. Styremedlemmet er ikke avskåret fra å fremme forslag for årsmøtet om en annen kostnadsfordeling og avgi sin stemme. Habilitetsreglene er ikke til hinder for at han eller hun må kunne bruke sin stemmerett når saken kommer opp på årsmøtet. En annen sak er at en slik omfordeling nærmest er umulig å gjennomføre fordi den krever at alle sameierne uttrykkelig sier seg enige.

 

Et annet praktisk eksempel som ikke har et like opplagt svar, er saker der sameiet skal behandle spørsmål om å avstå fellesareal: Er den seksjonseier som har tatt initiativ overfor sameiet til å selge fellesareal på loftet for loftsutbygging inhabil når saken skal behandles på årsmøtet. Samme eier har selv interesse av å kjøpe arealet. Spørsmålet er om seksjonseier i egenskap av å være en mulig kontraktsmotpart kan delta i avstemmingen om et salg av fellesarealet. Er seksjonseier inhabil fordi saken omhandler en avtale med ham/henne selv?

 

Det samme spørsmålet kan stilles når den nevenyttige seksjonseier mot betaling tilbyr seg å male sameiets trappeoppgang. Er han inhabil til å delta på avstemming når årsmøtet skal ta stilling til om sameiet skal inngå avtalen?

 

Habilitetsregler i årsmøtet

Det klare utgangspunkt er at en seksjonseier ikke er inhabil på årsmøtet. Prinsippet bygger på grunnleggende eierskapstanker. Sameieren er i egenskap av sitt eierskap gitt stemmerett. Dette betyr at i årsmøtet hvor interessetvister skal diskuteres og avgjøres er det fullt ut legitimt for en seksjonseier å både argumentere for, og stemme i tråd med, sine egne interesser. For eksempel kan en eier uten bil selvfølgelig delta i diskusjonen om utvidelse eller utbedring av garasjeplasser, og eieren med barn må kunne delta i avstemming om å opparbeide en lekeplass på fellesarealet.

 

En sameier, eventuelt dennes fullmektig, er bare inhabil i følgende saker:

 

  1. I saker der en skal behandle spørsmål om søksmål mot sameier eller hans nærstående,
  2. I spørsmål om ansvar ovenfor sameiet, straffeansvar, erstatningsansvar, og kontrakts ansvar. Det samme gjelder dersom ansvaret rammer sameiers nærstående,
  3. I avstemming om søksmål mot andre og om andres ansvar der vedkommende sameier selv har en vesentlig interesse i saken som kan stride mot sameiets interesser. Andre kan være arbeidskollega eller venner,
  4. I saker om salgspålegg eller krav om fravikelse som angår sameier eller noen av dennes nærstående.

 

Dette betyr at den nevenyttige seksjonseier kan stemme for sitt forslag om mot betaling å tilbyr seg å male sameiets trappeoppgang.

 

Den inhabile seksjonseier kan delta i behandlingen av saken, uttale seg og sette frem forslag. Seksjonseieren må imidlertid avstå fra å stemme.

 

I borettslagsloven har habilitetsregelen en annen formulering. Ingen skal stemme på generalforsamlingen om avtaler med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående ovenfor laget. Regelen skal i utgangspunktet tolkes på samme måte som i sameier, men med det tillegget at man i borettslag også er inhabil i beslutninger som innebære avtaler mellom laget og seg selv som avtalepart. Dette betyr at den nevenyttige andelseier ikke kan stemme for sitt forslag om mot betaling å tilbyr seg å male borettslagets trappeoppgang.

 

Habilitetsregler for styremedlemmer

 

Habilitetsreglene er strengere for styremedlemmer rundt styrebordet, enn for seksjonseierne på årsmøtet. Forskjellen ligger i den forpliktelse et styremedlem har påtatt seg på vegne av sameierne. Styremedlemmet skal i egenskap av sitt verv representere sameiets interesser. En seksjonseier/andelseier representerer derimot kun seg selv og står fritt til å stemme i tråd med egne interesser.

 

Et styremedlem (og varamedlem) må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av et spørsmål som medlemmet selv eller hans nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i.

 

Grunnvilkåret for inhabilitet er at styremedlemmet har en særinteresse. En særinteresse kan betegnes som en interesse som er i konflikt med felleskapets interesse. Særinteressen kan være økonomisk, for eksempel dersom et styremedlem har eierinteresser i et selskap som ønsker å tilby sine tjenester til sameiet. Men det kan også foreligge en særinteresse hvis noen som styremedlemmet har nær tilknytning til, er selskapets motpart.

 

Særinteressen kan også være av personlig karakter, typisk vennskap eller fiendskap til en potensiell kontraktspart. Typisk at styreformannens bestekompis er deleier i et graverfirma som tilbyr sine tjenester til sameiet.

 

Særinteressen må i tillegg være framtredende. At et styremedlem har en mindre aksjepost i et selskap som sameiet vurderer å inngå kontrakt med, er derfor ikke nok til å erklære inhabilitet, ei heller et styremedlems mer perifere vennskap til en kontraktsmotpart.

 

Man er heller ikke inhabil bare fordi man er interessert i et bestemt utfall. Et styremedlem med små barn kan naturligvis delta i styremøtet der behovet for oppgradering av lekeplassen diskuteres.

 

Et styremedlem som er part i saken vil derimot alltid være inhabil. Dersom det rettes et salgspålegg mot et styremedlem, er vedkommende selvsagt inhabil og må fratre under behandlingen og avgjørelsen, og er selvfølgelig utelukket fra å forberede saken for styret. Det samme gjelder dersom et styremedlem ber styret om samtykke til å få gjennomført tiltak på fellesarealet i den hensikt å tilpasse fellesarealet til egne behov.

 

Også hvis saken er av særlig interesse for styremedlemmenes nærstående, kan styremedlemmet være inhabil. Nærstående til styremedlemmet er:

 

  • for det første familien: ektefelle, samboer, barn, søsken, og
  • andre som står en personlig nær, og
  • også en virksomhet som man eier en vesentlig del av.

 

Alle styremedlemmer skal alltid gjøre en vurdering av seg selv i forhold til habilitetsspørsmålet. Styret bør avklare spørsmålet straks. Vedkommende må ikke delta i styrets behandling av spørsmålet. Det kloke styremedlemmet vil imidlertid på eget initiativ trekke seg fra videre behandling lenge før andre behøver å stille spørsmål ved hans eller hennes habilitet.

 

Dessverre kan det skje at påstander om inhabilitet blir fremsatt på usaklig grunnlag, typisk som et forsøk på et strategisk fremstøt fra en seksjonseier med motstridende interesse. Her må styret sørge for en forsvarlig styrebehandling av spørsmålet.

 

Hva sier domstolene?

Det er begrenset med rettspraksis knyttet til spørsmålet rundt inhabilitet, men et par relevante problemstillinger har blitt prøvet for domstolen de seneste årene. I en sak som gikk helt til Høyesteretts ankeutvalg (HR-2019-79-U) med et avledet spørsmål om hvorvidt styret i et sameie kunne tillates å være partshjelp for seksjonseierne, var det blant annet spørsmål om styremedlemmers «interesse av utfallet i saken» medførte inhabilitet og dermed var til hinder for at styret fattet vedtak og opptrådte som partshjelp. Ankeutvalget avviste dette, og pekte på at saken var av en slik art at «samtlige styremedlemmer – på lik linje med øvrige sameiere – har en interesse av utfallet i saken», og at habilitetsreglene ikke får anvendelse i et slikt tilfelle.

 

I en sak for lagmannsretten (LB-2019-150083) som gjaldt erstatningskrav fra en seksjonseier mot den andre i en tomannsbolig får man en avgjørelse fra den andre enden av skalaen. Her fastslår retten at bestemmelsen om inhabilitet ved årsmøtevedtak er til hinder for at seksjonseieren som ønsker å fremme kravet deltar i en avstemning «dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser».

 

Virkningen av inhabilitet

Dersom inhabiliteten kan sies å ha påvirket vedtakets innhold, må vedtaket være ugyldig.

 

Avtaler som bygger på et slikt ugyldig vedtak binder likevel sameierne dersom tredjemann var i aktsom god tro. Erstatningskrav for eventuelle tap kan derimot være aktuelt.

 

Virkningene av at regelen ikke overholdes kan derfor få store konsekvenser. Habilitetsspørsmålene kan ofte ha et grensesnitt mot mindretallsvernet og forbudet mot å treffe beslutninger som gir visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andres bekostning. Grensetilfellene er mange og er man i tvil kan en advokat bistå med råd og veiledning.

Artikkelen er publisert på Finansavisen.no

Bildet er tatt av John R Perry fra Pixabay .