FORSLAG TIL ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN

Kommunal- og regionaldepartementet ved oppnevnt utvalg utga 18. august forslag til revisjon av eierseksjonsloven. Vi oppsummerer de viktigste endringsforslagene her.

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 25.08.2014.

På overtid

Endelig har det kommet forslag til revidert eierseksjonslov. Dette er etterlengtet, fordi mange av lovens regler er upraktiske og andre er utgått på dato. Utvalget har etter vår oppfatning gjort en solid jobb med sitt forslag til reviderte bestemmelser, og tatt for seg de fleste av utfordringene med dagens lov.

Seksjoneringsrett – «tvangsseksjonering»

Utvalget foreslår å innføre en rett til seksjonering for sameiere i såkalte irregulære sameier, dvs ikke-seksjonerte sameier. Reglene er ment å løse de situasjoner der enkelte sameiere ikke ønsker og/eller motarbeider seksjonering ønsket av en eller flere andre sameiere. De foreslåtte reglene hjemler en form for tvangsseksjonering, der en sameier uten forutgående dom kan kreve gjennomført seksjonering etter nærmere angitte regler. Den foreslåtte regelen har et praktisk tilsnitt som det gjenstår å se effekten av – dersom den blir vedtatt.

Lempeligere vilkår for seksjonering

Utvalget foreslår å gi noe lempeligere vilkår for seksjonering, og senke graden av kommunal kontroll. Standardkravene til bolig opprettholdes. Øvrig kontroll – bl.a til hva som anses formålstjenlig oppdeling – foreslås innskrenket fordi seksjonering i stor grad er ment å være en privatrettslig adgang til å dele opp ett gårds- og bruksnummer. En slik oppmyking vil kunne bidra til kortere saksbehandlingstid og større handlefrihet for eierne av den eiendom som skal seksjoneres.

Videre foreslås at kommunen ikke kan pålegge at parkeringsplasser skal være fellesareal, men at kommunen kun kan kontrollere om det er avsatt tilstrekkelig antall plasser som forutsatt i rammetillatelse/parkeringsnorm. Kommunen foreslås likevel å kunne pålegge at HC-plasser skal være fellesareal.

Seksjonering foreslås tillatt på rammetillatelse

I dag er det slik at seksjonering av nybygg kun tillates dersom det er gitt igangsettingstillatelse. I fler-trinns utbygginger skaper dette uheldige utfordringer siden enkelte leiligheter kan bli klare for salg før det foreligger igangsettingstillatelse for «siste leilighet» i prosjektet. Løsningen blir ofte å dele opp eiendommen i flere sameier. Bestemmelsen kan også skape utfordringer knyttet til finansiering dersom tomten eies og utvikles av ulike eiere med ulik finansiering. Hvem skal ha første prioritets pant? En adgang til å seksjonere tidlig i prosjektet vil lette disse utfordringene.

Samtidig foreslås like regler for seksjonering av nybygg og eksisterende bygg, slik at sistnevnte også kan seksjoneres basert på rammetillatelse. I dag kreves at utvikling av eksisterende bygg er nær ferdigstilt før seksjonering tillates.

Som en motsats til de ulemper som oppstår ved seksjonering på rammetillatelse (fare for «papirsameier»), foreslås innført en sanksjon dersom bygget oppføres i strid med rammetillatelsen eller dersom det gjøres endringer i planene slik at disse ikke lenger samsvarer med seksjoneringen – nemlig kommunen gis anledning til å pålegge reseksjonering. Seksjonerte sameier som likevel ikke blir bygget, kan slettes av kommunen.

Krav til oppmåling av tilleggsdeler på grunnplan foreslås fjernet

I forbindelse med ny matrikkellov for noen år siden, ble det innført krav om oppmåling av alle tilleggsdeler på grunnplan som ikke utgjør en del av bygningsmassen. Dette har medført en urimelig byrde for utbyggere og oppmålingsmyndigheter, eksempelvis ved seksjonering av prosjekter med 200 leiligheter som alle har tilhørende hageflekker i 1. etg. Byrden er til å føle på også for de mindre prosjekter, der hageflekken er godt avgrenset ved gjerder/hekk etc. Behovet for oppmåling er ofte fraværende. Nå foreslås å lempe reglene, slik at slike tilleggsdeler kan angis på situasjonsplan med mål (som tidligere). Det stilles krav til tydelighet, slik at målene er utvetydige og etterprøvbare. Endringsforslaget er svært velkomment.

Leietakers kjøperett foreslås fjernet

I dag er leietaker i useksjonert eiendom gitt kjøperett («forkjøpsrett») ved seksjonering. Ikke bare kan leier kreve å kjøpe uavhengig av om eier ønsker å selge, men leietaker har til alt overmål krav på å kjøpe til tilsvarende 80 % av markedspris. Reglene om kjøperett er utgått på dato, og har sine røtter tilbake til den gang svært langvarige og nærmest uoppsigelige leiekontrakter var utbredt, og var gitt bl.a for å sikre at eier av slike leieretter også kunne bli eier av leiligheten «sin». Utvalget foreslår at leietakers kjøperett fjernes. Dette er også et svært etterlengtet endringsforslag.

Klargjørende regler om vedlikeholdsansvar og beslutningsmyndighet

Et mye omstridt tema i eierseksjonssameier er den enkeltes vedlikeholdsansvar og grensesnittet for vedlikeholdsansvaret mellom seksjonseierne og sameiet. Dette som følge av at det er sameiet som eier bygningsmassen, men den enkelte seksjonseier som har eksklusiv rett til den enkelte seksjon. Gjeldende rett er dels uskrevet, og utvalget foreslår regler som klargjør de interne rettigheter og forpliktelser mellom seksjonseierne. Utvalget foreslår også klargjørende regler om sameiermøtets beslutningsmyndighet, og vil gjøre loven mer brukervennlig.

Adgang til å kjøpe mer enn 2 seksjoner

Dagens forbud mot å erverve mer enn 2 seksjoner i et eierseksjonssameie foreslås opphevet, som følge av at forbudet neppe ivaretar de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. Forbudet kan nokså enkelt omgås, eksempelvis ved ulike hjemmelsselskap, og det gir derfor mening å fjerne forbudet.

Styret gis partsevne ifm fellesareal

Utvalget foreslår å gi styret rett til å forfølge krav den enkelte seksjonseier har mot eksempelvis utbygger av eiendommen, på samme måte som styret i et borettslag kan gjøre det. I dag er det slik at alle seksjonseierne selv må stå bak et krav mot utbygger, siden kravet utløper fra selvstendige kontrakter mellom seksjonseierne og utbygger. Forslaget innebærer en styrking av forbrukervernet.

Praktiske løsninger for «minisameier»

For de såkalte «minisameier» – som f.eks en tomannsbolig – er eierseksjonsloven i dag i mange tilfeller ubrukelig, men like fullt gjeldende. Der det kun finnes to seksjonseiere, er det umulig å løse uenighet ved flertallsvedtak og det gir liten mening å avgjøre viktige spørsmål ved loddtrekning. Utvalget foreslår derfor å gi adgang for hver seksjonseier i slikt sameie til å fatte de beslutninger som styret ellers er gitt kompetanse til ved vedtak om fravikelse eller salgspålegg.

Oppsummering

De fleste av endringsforslagene er gode og bør vedtas. Det gjenstår imidlertid å se om liberaliseringen får gjennomslag. Vi savner dessuten en klarere adgang til å seksjonere parkeringsplasser – et stadig problematisk tema som involverer ikke ubetydelige verdier.

Forfatter

Marius A. Rød

  • partner | advokat