Forslag om frislipp for oppføring av tilbygg og terrasser

Regjeringen foreslår en vesentlig endring av reglene om søknadsplikt ved oppføring av bebyggelse på egen eiendom. Forslaget medfører en betydelig økning av grunneiers frihet til å gjennomføre oppføring av tilbygg og terrasse, både raskere og enklere.

Fast Eiendom & Entreprise

Krav til tillatelse

Utgangspunktet i dag er at både tilbygg og terrasse krever tillatelse fra kommunen.

 

Mindre tilbygg opptil 15 kvm uten rom til varig opphold, kan imidlertid oppføres uten tillatelse. Det samme gjelder for terrasser under 0.5 m fra grunnen.

 

Det er disse reglene som nå skal utvides, til også å gjelde tilbygg for varig opphold og beboelse inntil 15 kvm.  Hva gjelder terrasser økes tillatt høyde på terrasser fra inntil 0,5 m over bakken til inntil 1 m, uten at tiltaket blir søknadspliktig.

 

Fritt frem for tilbygg og terrasse

Forslaget om endringer i forskrift om byggesak og byggteknisk forskrift er sendt ut på høring. Høringsfristen er i oktober 2020.

 

Forslagene skal gjøre det enklere for folk å bygge på egen eiendom uten å måtte søke, og kommunene skal slippe å bruke ressurser på mindre byggesaker. Det foreslås at noen flere tiltak unntas fra kravet om søknadsplikt, og at regelverket på enkelte punkt klargjøres for å forenkle kommunens saksbehandling.

 

Blir forslaget vedtatt vil det bli billigere og enklere å bygge terrasser og tilbygg på egen eiendom, og det blir opp til kommune og naboer å kontrollere at grunneierne holder seg innenfor lovens rammer.

 

Endringen vil medføre et frislipp av tilbygg på inntil 15 kvm over to etasjer. Regjeringen foreslår videre at terrasse med en høyde på inntil 1 m over bakken og inntil 4 m fra bygningen skal kunne oppføres uten søknad.

 

Terrasser skal heller ikke regnes som grad av utnyttelse

Videre foreslås det at terrasse med en høyde på inntil 1 m ikke skal inkluderes som bebyggelse ved beregning av grad av utnyttelse av eiendommen. Noe som vil være gode nyheter for grunneiere som har begrensinger i utnyttelsesgraden av eiendommen.

 

At terrassen ikke teller på utnyttelsesgraden medfører at det kan bli mer aktuelt å benytte seg av denne nye muligheten også i tettbygde strøk.

 

Unødig begrensing i eiendomsretten?

Regjeringen fremholder i sitt forslag at det kan stilles spørsmål ved om plattinger og terrasser har så stor samfunnsmessig betydning at det skal kreves søknad for byggetillatelse fra kommunen. Videre påpekes det at oppføring av en terrasse oppfattes av de fleste som en naturlig del av eiendomsretten.

 

Søknadsprosessen i dag vil for mange virke omstendelig og tidkrevende for mindre tiltak på egen eiendom, slik som tilbygg og terrasse. Byggesaker medfører videre et byggesaksgebyr og en inntil 12 ukers søknadsprosess.

 

Et mulig smutthull

Et nokså teoretisk smutthull ved en slik oppmykning av regelverket, er om grunneiere vil unngå søknadsprosessen ved å bygge på mange tilbygg på boligen.

 

Hvis man for eksempel over tid påfører 10 tilbygg på 15 kvm med to etasjer, vil man tilslutt ha økt arealet med 300 kvm. Forslaget vil altså åpne for at grunneiere over tid vil kunne vesentlig utvide sitt boligareal, uten søknad til kommunen eller nabovarsel.

 

Dette mulige smutthullet er diskutert i høringsnotatet til regjeringens forslag. Regjeringen konkluderer med at en slik omgåelse av regelverket vil bli så kostnadsfullt, at det vurderes som fullstendig upraktisk. Vi er her enige med regjeringens vurdering i notatet. Det er videre klart at andre regler, slik som granneloven, vil sette begrensinger for en slik aktivitet.

 

Potensiell økning av nabokrangler

En bieffekt av en slik frislipp er at det kan bli et økt behov for kontroll fra naboer og naborettslige virkemidler. Regjeringen forslår også at de vanlige reglene om avstand til nabogrensen ikke skal gjelde for terrasser som ikke er søknadspliktige, noe som selvsagt vil kunne være en konfliktskapende element.

 

Da søknadsplikten forsvinner, blir det heller ikke noe pålegg om et formelt nabovarsel. Naboloven har imidlertid sitt eget varslingssystem, som krever varsling ved tiltak som vil skade eller være til ulempe for naboeiendommen.

 

Det er imidlertid opp til grunneier selv å vurdere om et slik varsel er nødvendig. Det vil derfor kunne være varierende om naboen kan eller vil ta innover seg at sitt tilbygg eller terrasse får negative virkninger for naboen. Naboene risikerer altså ved de nye reglene å miste kveldssola ved et nytt tilbygg, uten engang å motta et varsel.

 

Naboene trenger imidlertid ikke finne seg i ethvert form for tilbygg under 15 kvm på naboens eiendom.

 

Kan kreve tilbygg og terrasse fjernet

Naboen kan kreve tilbygg og plattinger som er unødvendig eller urimelig sjenerende, eller medfører en betydelig verdiforringelse på eiendommen fjernet.  Naboene trenger altså ikke å finne seg i et nytt tilbygg som medfører store ulemper for eiendommen deres, og/eller forringes eiendommens verdi.

 

Dette vil for eksempel være tilfellet hvis man bygger et tilbygg på en slik måte at det skyggelegger hele uteplassen til naboen. Eller en platting som gir uforholdsmessig mye innsyn inn til naboens soverom.

 

Hva som er urimelig eller unødvendig vet vi av erfaring at naboene kan ha fullstendig forskjellig oppfatning av. Slike spørsmål havner derfor ikke rent sjeldent i retten.

 

AVSLUTNING

Alt i alt vil forslaget medføre positive endringer for de som ønsker å bygge mindre tiltak på egen eiendom, og forslaget vil også innebære en forenkling av kommunens saksbehandling og således en samfunnsøkonomisk besparelse. Det påpekes at et tilbygg på kun 15 kvm terrasser sjeldent vil få store negative konsekvenser for naboer eller nabolaget som en helhet, og at nevnte nok vil begrense antall nabotvister som følge av foreslåtte endringer.

 

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat

Vetle Eckhoff

  • advokatfullmektig