9. desember 2019
Forbudet mot å kjøpe flere enn to boliger i et sameie strammes inn
Ny lovendring er ikke alltid ensbetydende med nye muligheter. Fra 1.1.2020 innføres nye begrensninger for å kjøpe flere enn to boligseksjoner i et ett og samme sameie. I denne artikkelen går vi igjennom de viktigste endringene – og betydningen av disse.
Forbud mot å erverve flere enn to seksjoner
Eierseksjonsloven av 1997 ble revidert ved ny lov som trådte i kraft i 2018. Den nye loven videreførte ervervsbegrensningen som var nedfelt i 97-loven og som innebar at det kun var adgang til å kjøpe eller på annen måte erverve to seksjoner i ett og samme sameie.
På godt norsk er erverv ensbetydende med kjøp. For å unngå kreative overdragelser som ikke er et typisk kjøp fokuserer ny lov på følgen av ervervet; nemlig «at man blir eier av flere enn to boligseksjoner». Ervervsbegrensningen gjelder bare erverv, og er ikke til hinder for at den som opprinnelig seksjonerer eiendommen velger å beholde alle seksjonene selv. Ervervsbegrensningen er heller ikke til hinder for erverv gjennom arv.
Lett å omgå
Gjeldende lov videreførte altså et forbud mot å kjøpe flere enn to boligseksjoner. Problemet har imidlertid vært at regelen har vært enkel å omgå. Omgåelsen skjer ved å etablere flere selskaper som hver for seg kjøper to seksjoner i sameiet. Forbudet mot kjøp av flere enn to seksjoner har dermed vært lite egnet til å hindre noen i å kjøpe flere boligseksjoner.
Dermed har investorer og boligutleiere, på tross av lovens ervervsbegrensning kunnet skaffe seg betydelig eierskap i et sameie. Det er i hovedsak to utfordringer ved dette; 1) at beslutningsmyndigheten i et sameie helt eller delvis blir lagt til en og samme eier, og 2) boforholdene blir preget av hovedsakelig utleievirksomhet.
Nye regler fra nyttår
Fra 1. januar 2020 er det ikke lenger adgang til å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to seksjoner via såkalt indirekte erverv. Med dette menes at dersom du selv eller via selskap eller nærstående eier to seksjoner i et sameie, kan du ikke kjøpe flere seksjoner indirekte gjennom å etablere et selskap som kjøper flere seksjoner i samme sameie.
For at regelen skal ha ønsket effekt, gjelder forbudet også erverv av boligseksjon eller aksjer i selskap som eier boligseksjon der eierne er nærstående i henhold til aksjelovens § 1-5, eller der eierne er selskaper i samme konsern, eller eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over.
Forbudet gjelder likevel ikke situasjonen der en nærstående erverver en boligseksjon for bruk som egen bolig. Når man kan anse at boligseksjonen er kjøpt for bruk til egen bolig og hva dette nærmere innebærer er lovteksten stille om.
Aksje/selskapsoverdragelser
Det er i dag en rekke eiendomsselskaper som eier hele eller deler av seksjonerte bygårder. Strukturen kan være etablert fra byggeåret, fra seksjoneringsåret eller senere gjennom oppkjøp via flere hel- eller deleide selskaper.
Lovlig etablerte strukturer vil ikke bli ulovlig ved lovendringen, som ikke har tilbakevirkende kraft. Forbudet vil heller ikke gjelde for avtaler som er inngått før loven trer i kraft (1.1.2020), men der hjemmelsovergangen/overtagelsen først finner sted etter nyttår.
Hel eller delvis overdragelse av slike eiendomsselskaper vil heller ikke bli omfattet av forbudet, med mindre kjøper – eller nærstående – allerede er eier av flere seksjoner i det samme eierseksjonssameiet.
Fisjoner og fusjoner er ikke et erverv
Departementet har tidligere ansett fisjon og fusjon ikke å være omfattet av ervervsbegrepet, og det er ingenting i lovens forarbeider som tyder på at dette skal forstås annerledes nå. Dersom man blir eier av flere enn to boligseksjoner gjennom fisjon eller fusjon og ren selskapsoverdragelse, vil dette etter vår oppfatning ikke være i strid med ervervsforbudet.
Salgspålegg og manglende stemmerett
Følgen av å bryte ervervsbegrensningen – dvs. at du selv eller gjennom nærstående eller selskaper eiet av deg eller nærstående erverver flere enn to boligseksjoner – er flere. Den ene konsekvensen er at styret, uten forutgående varsling, gis myndighet til å pålegge salg av seksjonene som er ervervet ulovlig.
Etter ny lov kan det heller ikke avgis stemme på årsmøtet for boligseksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen, og slike seksjoner skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser.
Selve handelen og kjøpsavtalen som medfører et ulovlig eierskap blir ikke ugyldig, men sameiets sanksjoner er rettet mot ny eier.
Håndheving
Utover salgspålegg og manglende stemmerett vil de nye begrensningene håndheves av Statens kartverk når hjemmelsovergangen skal tinglyses. Når det gjelder aksjeoverdragelser som medfører brudd på ervervsforbudet vil styret måtte håndheve slike (f.eks gjennom salgspålegg). Aksjeoverdragelser er pr. i dag vanskelig å følge med på, og det vil nok by på problemer å fange opp slike umiddelbart av styret. Reelt sett vil nok likevel styrene rundt omkring få med seg endringer på eiersiden.
Andre lovendringer
Det innføres også noen andre endringer fra 1.1.2020, blant annet vil nye regler for kortidsutleie tre i kraft. Det blir en annen fortelling.
Forfatter
