ENTREPRENØR BLE BUNDET AV PRISOVERSLAG

 

Fast Eiendom & Entreprise

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert 26.04.2016

Krangel om «gigantregning» for elektroarbeider

Tvisten stod mellom en milliardær og elektroentreprenør. I forbindelse med fullstendig rehabilitering av et bygg som ble kjøpt for 39,5 millioner kroner, ga elektroentreprenøren en oversikt over timepriser og påslag på materiale. Arbeidet ble igangsatt uten at det forelå noen skriftlig avtale eller oversikt over kostnader ved elektroarbeider. Arbeidene skulle utføres «på regning».

Etter oppfordring fra milliardærens prosjektleder, overleverte elektroentreprenøren et estimert budsjett på kr 7,1 millioner. Dette ble senere justert – etter hvert som prosjektet utviklet seg ble det bestilt endringer og tillegg. Da siste faktura ble sendt, var det samlet fakturert rundt kr 19,5 millioner fra elektroentreprenøren.

Problemstillingen i saken var grensen mellom hva som skal anses som et bindende prisoverslag og hva som anses som en ikke-bindende prisopplysning fra entreprenører til forbruker.

Det er nå lagt til grunn at prisopplysninger til forbrukere som hovedregel er bindende for entreprenører.

Forbrukervern

Høyesterett tok utgangspunkt i forbrukervernet som følger av både bustandsoppføringslova og håndverkertjenesteloven. Felles for begge lovene er at de bare gjelder dersom oppdragsgiveren er forbruker, og et viktig formål bak reglene i disse lovene er å beskytte forbrukerne. Det kan ikke avtales vilkår som stiller forbrukeren dårligere enn det som følger av loven.

Det følger av begge ovennevnte lover at det er partenes avtale som er utgangspunktet for vurdering av hvilket vederlag forbrukeren skal betale til entreprenøren for avtalte arbeider.

Uavhengig av betegnelsen entreprenøren bruker om prisopplysninger, innebærer den nylig avsagte dom at forbrukervernet er blitt ytterligere forsterket når det gjelder entreprenørens uttalelser om pris

Fastpris eller regningsarbeid

Tilbud om fast pris vil gi partene oversikt over prosjektets totale kostnad, og et godt utgangspunkt for å sammenlikne flere tilbud fra forskjellige entreprenører. Dersom forbrukeren aksepterer et fastpristilbud vil entreprenøren være bundet og det er inngått avtale om en fast pris.

Dersom det ikke er avtalt fast pris, skal arbeidene utføres som regningsarbeid, med oppgitte timepriser og påslagsprosenter på materiell. Forbrukeren har imidlertid en interesse i å ha best mulig oversikt over kostnadene på forhånd, for eksempel knyttet til finansiering av utførelsen. Det blir derfor ofte bedt om og gitt anslåtte kostnader fra entreprenøren. Dette kan enten omtales som prisoverslag, prisantydning, budsjettkostnader eller lignende. Fellesnevneren er imidlertid at disse opplysningene er egnet til å gi en indikasjon om kostnadene med prosjektet.

Opplysninger om pris kan i mange tilfeller sikre at en entreprenør får oppdraget. Det er derfor ikke uvanlig at det gis ulike former for opplysninger om pris, selv om det ikke inngås noen avtale om en fast totalpris.

Dersom prosjektet og dets omfang er uklart eller oversiktlig, kan det imidlertid være mer problematisk å anslå kostnader, selv om også her er ønskelig med forutberegnelighet. Det er ofte i slike tilfeller det oppstår tvister om det er gitt et bindende prisoverslag eller ikke.

Høyesteretts vurdering

De overslag og budsjetter som ble lagt frem av elektroentreprenøren, ble av Høyesterett oppfattet som et prisoverslag til tross for flere usikkerhetsmomenter knyttet til den endelige pris.

Høyesterett la til grunn at entreprenør måtte tatt forbehold om at prisen ikke skulle ha bindende virkning, dersom den ikke skulle anses som et prisoverslag. Da det ikke ble gjort, ble entreprenøren bundet som om det var gitt et bindende prisoverslag.

Det var blant annet hensynet til en rettsteknisk klar og enkel regel som begrunnet resultatet Høyesterett kom frem til i saken. Forbrukervernet er det overordnede formål i bustadoppføringslova som gjaldt for den konkrete sak, det samme formål er sentralt også i håndverkertjenesteloven.

For å sikre et effektivt vern av forbrukere, må reglene være oversiktlige og enkle å praktisere. Inntil dommen ble avsagt har det ikke vært tilstrekkelig klart hvordan prisopplysninger fra entreprenør skal forstås i forbrukerentrepriser, noe som har medført mye utgifter til tvisteløsning.

Momenter som kan ha betydning for vurderingen, er om beløpet er oppgitt muntlig eller skriftlig, i hvilken grad arbeidets omfang har vært avklart ved prisangivelsen og partenes holdning under utførelsen av arbeidet.

Høyesterett presiserte at formålet med å gi prisoverslag nettopp er å gi forbrukeren en pekepinn om det han må regne med å betale for et visst arbeid. Opplysninger om pris, som sjelden gis med ytterligere veiledning om hvordan prisopplysningene skal forstås, har ifølge Høyesterett derfor raskt en bindende effekt. Videre henviste Høyesterett til forarbeidsuttalelser til håndverkertjenesteloven, der det er uttalt:

«At en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en uforpliktende prisantydning, vil ha formodningen mot seg og må kreve et sterkt bevis.»

Basert på ovennevnte konkluderte Høyesterett med at ikke bindende prisopplysninger har et «klart unntakspreg», og siden det ikke forelå sterke bevis for noe annet, kom Høyesterett til at det var gitt bindende prisoverslag i den foreliggende sak.

Virkningen av at det er gitt bindende prisoverslag

Dersom det er gitt et bindende prisoverslag skal vederlaget ikke overstige den oppgitte summen vesentlig, og høyest med 15 %. Som saken for Høyesterett illustrerer kan dette få meget stor betydning på prisen som skal betales. Det finnes imidlertid enkelte unntak fra denne regelen. Det kan eksempelvis kreves pristillegg dersom omfanget på arbeidet utvides fra det som opprinnelig var avtalt, eller dersom kostnadene skyldes forhold på forbrukerens side.

Det presiseres at det er entreprenøren som har bevisbyrden for at det IKKE er gitt bindende prisopplysninger og/eller at det foreligger tillegg som gir rett til vederlagsjustering.

Konsekvenser av dommen

Dommen etterlater en enkel og klar regel, der det generelle utgangspunkt er at prisopplysningene fra en entreprenør til en forbruker er av bindende karakter, med mindre det tas uttrykkelig forbehold fra entreprenørens side.

Ettersom tidligere praksis med en uformell og anslagsvis angivelse av pris, nå kan binde entreprenørene, vil nok enkelte entreprenører være mer forsiktig med å gi prisopplysninger. Det kan også tenkes at entreprenørene blir mer bevisste med å presisere at prisopplysninger ikke er bindende eller ta tilstrekkelig forbehold, slik at de ikke blir bundet av for lavt prisoverslag.

Selv om hovedregelen om prisopplysninger nå er enkel å praktisere, vil ikke kostnader til tvisteløsning reduseres om det fremdeles er uenighet mellom partene om hva som er avtalt. For å unngå tvister er det best om partene før eller ved avtaleinngåelsen skriftlig klargjør om det er gitt bindende prisoverslag eller ikke.

Artikkelen er tidligere publisert på hegnar.no

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat