Eier du halvpart av en tomannsbolig som ikke er seksjonert – da kan du kreve seksjonering

Det finnes en del boligsameier der sameierne har delt bruksretten seg imellom uten at eiendommen er oppdelt i seksjoner. Dersom den ene av sameierne ønsker å få seksjonert eiendommen er det ikke alltid slik at den andre sameier vil medvirke. Nylig fikk vi en regel som kommer den ulykksalige sameier til unnsetning. Med eierseksjonsloven i hånd kan en sameier nå kreve seksjonering, selv om øvrige sameiere skulle motsette seg dette.

Fast Eiendom & Entreprise

Artikkelen er skrevet av Marianne Frisvold Furuseth og publisert på Finansavisen.

 

Forbud mot å etablere sameier uten å seksjonere

Mange tomannsboliger er ikke seksjonerte. Sameierne eier en ideell halvpart hver, og har bruksrett til hver sin etasje, eller hver sin vertikalt delte halvpart.

 

Eierseksjonsloven forbyr å lage nye avtaler om sameie i bolig uten å samtidig å seksjonere eiendommen. Forbudet skal sikre at man unngår ulike varianter av sameier som gjør boligmarkedet mindre oversiktlig for boligkjøperne. For å gjøre forbudet effektivt er det forbudt å ta pant i disse sameieandelene. Det må presiseres at forbudet ikke gjelder for boligsameier som ble etablert før eierseksjonsloven av 1997 trådte i kraft 1. januar 1998.

 

Hva er problemet?

Pantsettelsesforbudet kan skape problemer for de som bor i sameier som ikke er seksjonert etter fremgangsmåten i eierseksjonsloven. Pantsettelsesforbudet slår nemlig inn hvis sameierne avtaler etterfølgende endringer i bruksdelingen i sameiet, for eksempel at noen får utvidet sin bruksrett gjennom et tilbygg. Slike avtaler kan medføre at sameieandelen ikke kan pantsettes og at etablert pant må avvikles. At en gyldig stiftet panterett kan falle bort gjør at nye panthavere (banker) – og dermed også potensielle kjøpere – er skeptiske til pantesikkerheten i slike sameieandeler.

 

It takes two to tango – eller?

En eiendom som skal seksjoneres vil kreve at eiendommens hjemmelshavere medvirker med sitt samtykke. Dersom en sameier motsetter seg seksjonering fordi vedkommende ikke ser seg tjent med at eiendommen oppdeles i seksjoner har denne uviljen frem til nylig vært til hinder for å gjennomføre seksjonering.

 

Den 1. juli 2018 fikk vi en bestemmelse som løser denne innlåste situasjonen for en boligsameier. Med hjemmel i eierseksjonsloven § 9 kan en sameier med bruksrett til bolig i et ikke seksjonert sameie kreve at sameiet blir seksjonert. Regelen gjelder også for den som har bruksrett til bolig i et kombinert sameie (sameier som består av både næring og bolig). Kravet kan derimot ikke fremmes av sameier av fritidsbolig.

 

Loven har en unntaksregel for det tilfelle at en seksjonering vil påføre en sameier urimelige kostnader, eller sameieren har andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. Dette er en sikkerhetsventil, men lovgiver sier i forarbeidene at det er «vanskelig å se for seg hvilke tilfeller en seksjonering påfører en sameier urimelige kostnader». Seksjoneringskostnadene er heller ikke av en slik størrelse at de kan sies å være urimelige.

 

Eksiterende bruksrettsavtaler danner grunnlag for seksjoneringen

Ved oppdelingen i seksjoner skal man legge til grunn den etablerte bruksdelingen mellom sameierne, slik at man blir seksjonseier for den delen av bygningen man har etablert bruksrett til. Bruksdelingen kan være praktisert over tid og/eller være avtalefestet. Seksjoneringen skal med andre ord ikke rokke ved allerede etablerte ordninger mellom partene. Dette gjelder også for arealer utomhus. Er hagen bruksdelt skal dette også være ordningen som legges til grunn ved seksjonering. Sameierne står her fritt til enten å la utomhusarealer etableres som tilleggsdeler, eller å vedtektsfeste en eksklusiv bruksrett i samsvar med den etablerte bruksdelingen. Har utomhusarealene vært brukt i felleskap skal arealene ute være nettopp fellesareal ved seksjoneringen.

 

Sameiebrøken skal fastsettes i samsvar med de tinglyste ideelle andelene.  Eksisterende panteretter i ideelle andeler av det ikke-seksjonerte sameiet skal overføres med samme prioritet til den tilsvarende seksjonen i det nyopprettede eierseksjonssameiet.

 

Kort om prosessen

En seksjoneringsprosess etter § 9 starter med at en sameier varsler de øvrige sameierne om at han ønsker å seksjonere sameiet. De øvrige sameierne får en frist for å komme med innvendinger mot kravet. Når fristen er utløpt, må den som krever seksjonering fremme kravet for tingretten. Tingretten har ikke kompetanse til å seksjonere, den skal bare avgjøre om søknad om seksjonering kan sendes til kommunen.

 

Tingretten kan ta kravet om seksjonering til følge uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, med mindre en sameier har innvendinger mot kravet som ikke er klart grunnløse. Kommer det innvendinger fra en sameier må tingretten vurdere om disse er klart grunnløse eller ikke; dvs. om seksjonering vil påføre den protesterende sameier urimelige kostnader eller om denne har andre tungtveiende innvendinger mot kravet. Som angitt er terskelen satt høyt for at man skal bli hørt med innvendinger mot kravet.

 

Dersom tingretten tar kravet til følge oppnevner tingretten en medhjelper som skal gjennomføre seksjoneringen. Retten oppnevner i praksis en advokat med inngående kunnskap om seksjonering. Medhjelper skal avholde et fellesmøte mellom partene, og videre sørge for at det det utarbeides tegninger over bebyggelsen og eiendommen før søknaden sendes kommunen.

 

Den sameier som krever seksjonering skal stille sikkerhet for medhjelpers honorar. Størrelsen på honoraret fastsettes av retten. Kostnaden med seksjoneringen – herunder medhjelpers honorar og øvrige kostnader knyttet til seksjoneringssøknad – skal dekkes som en felleskostnad mellom sameiere, og fordeles etter eierbrøken.

 

Er du sameier i et ikke-seksjonert sameie og lurer på om du skal ta deg bryet med å fremsette krav om seksjonering mot naboen?  Vårt råd er at du i første omgang forsøker med en dialog og viser til din rett som sameier til å kreve seksjonering. Dersom naboen fortsatt ikke viser vilje til å imøtekomme ditt ønske, er det vårt klare råd at du oppsøker bistand for å få eiendommen inn i «lovlige seksjonerte eierformer».