Eiendomsrettens grenser i «eierløse» sjøområder

I en nylig avsagt dom bekrefter Høyesterett grunneiers rettigheter til å utnytte områder utenfor den alminnelige eiendomsgrensen. Høyesterett konkluderer med at grunneiers strandrett gir vern mot utbygginger fra naboene, men retten kan gå tapt ved konkludent atferd.

Fast Eiendom & Entreprise

Eiendomsgrenser ved vann

Den som har eiendomsrett til fast eiendom ved vann, eier som hovedregel også et stykke utover i vannet. Dette er helt sentralt for å kunne utnytte vannområdet utenfor egen eiendom til for eksempel bading, fisking, adkomst med båt eller annen utnyttelse.

 

Utgangspunktet er at eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til marbakken, dvs sjøbunnen faller brått et stykke fra land. Dersom slik marbakke ikke kan påvises, går eiendomsgrensen til to meters dybde ved middels lav vannstand. Der det er brådypt ved land, og man hverken har marbakke eller kan anvende «tometersregelen» , opphører eiendomsgrensen i strandkanten.

 

Strandrett

Utenfor den alminnelige eiendomsgrensen er utgangspunktet at alle kan utnytte de muligheter som ligger der, for eksempel ved å sette ut båtbøyer, garn, teiner eller tilsvarende. Dette karakteriseres således som «eierløse» område.

 

Det er imidlertid enkelte begrensninger i allmennhetens handlingsfrihet i det eierløse sjøområdet. Handlefriheten kan begrenses både av offentligrettslige regler og av strandeiernes rett til å utnytte sjøområdet innenfor eiendomsgrensen.

 

Rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensen, omtales som «strandrett» og er definert som:

 

«En rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst – den såkalte tilflottsrett – og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling i sjøen og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten.»

 

Strandretten har to sider: i) strandeierens rett til å utnytte området og ii) vern mot at andre utnytter området.

 

Den konkrete sak

I havnen på Skjærhalden på Hvaler ble det i 2005 bygget en gjestebrygge, som er i samsvar med reguleringsplanen for området. Etter utvidelser består anlegget i dag av en hovedbrygge som strekker seg omlag 230 meter ut i havnebassenget med tverrpirer på landsiden. Hovedbryggen danner gangvei ut til båtplassene.

 

Naboeiendommen til eiendommen hvor bryggeanlegget har landfeste, har fremmet krav om fjerning av bryggeanlegget. Dette ettersom hovedbryggen ligger på skrå foran den aktuelle eiendom, og avstanden fra hovedbryggen og inn til kaifronten er ca 36 meter på det korteste og omlag 97 meter på det lengste. To av tverrpirene fra hovedbryggen ble plassert foran den aktuelle eiendom, og korteste avstand fra den innerste piren og til kaifronten er ca. 9 meter. Korteste avstand til tverrpir 2 er ca 40 meter.

 

Saken gjaldt spørsmål om flytebryggeanlegget krenket naboens strandrett og om deler av bryggen derfor må fjernes. Altså spørsmål om det nærmere innholdet i utbyggingsretten.

 

«Først i tid, best i rett» gjelder ikke!

Gjestehavnen mente at det ikke forelå noen krenkelse av strandretten (utbyggingsrett). Dette blant annet fordi bryggeanlegget ble etablert i et eierløst område med grunnlag i okkupasjonsretten, i tråd med prinsippet «først i tid, best i rett». Bryggeanlegget var etablert og naboen har ikke påvist at det var aktuelt og/eller påregnelig å utnytte utfyllingsretten utenfor eiendommen i 2005.

 

Høyesterett var ikke enig med gjestehavnen og presiserte at utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen:

 

«Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene. Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett»

 

Ikke grunnlag for interesseavveining

Gjestehavnen mente også at naboens rett til utfylling måtte holdes opp mot gjestehavnens interesser. Høyesterett var ikke enig og slo fast at det ikke er grunnlag for å fastlegge de enkelte grunneieres rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensene basert på en interesseavveining mellom dem. Høyesterett understreket imidlertid at det ikke gjelder absolutt.

 

«Om det er rom for en interesseavveining kan derimot stille seg annerledes hvor en strandrett står mot andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser.»

 

Utbyggingsrettens omfang

Det prinsipielle utgangspunktet er at alle kan utnytte de muligheter som ligger utenfor eiendomsgrensen i sjøen. I samsvar med foreliggende rettspraksis kan det imidlertid legges til grunn at strandretten gir en eksklusiv rett for eieren til å utnytte sin sjøeiendom utenfor eiendomsgrensen, og denne må være vernet så langt den ikke kommer i strid med offentlige interesser.

 

Det er ikke noen konkret angivelse av hvor langt ut retten strekker seg, men det er nok ingen tvil om at den strekker seg et godt stykke utover. Eksempler fra rettspraksis viser at fire mærer plassert 85-150 meter fra land ikke var i strid med strandretten, mens en brygge på 124 meter ble ansett å krenke strandretten i hele bryggens lengde på den ene siden.

 

Strandeierens rett til å utnytte sjøarealet utenfor sin eiendom i havneområder, vil i praksis lett vil falle sammen med det som tillates etter den offentlige reguleringen av bruken av området. I områder hvor det for eksempel foreligger en reguleringsplan, strekker strandretten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett. Konklusjonen til Høyesterett er:

 

 «Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene».

 

Bortfall av rettigheter ved konkludent atferd (handling)

I den konkrete saken la Høyesterett særlig vekt på at naboen opptrådte på en slik måte at representantene for gjestehavnen måtte oppfatte det slik at hun ikke bare aksepterte det nye bryggeanlegget, men også var svært tilfreds med at det kom.

 

Det ble lagt til grunn at innvendingene utelukkende var knyttet til utforming av anlegget. Det var ingen innvendinger mot etablering av anlegget som sådan, eller at dette på noen måte begrenset naboen utbygging utenfor egen eiendom.

 

Naboen fremstod som positiv til anlegget som sådan, og ga uttrykk for det både muntlig og skriftlig.

 

Naboen var kjent med planene om utbygging i regi av gjestehavnen, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Høyesterett la avgjørende vekt på naboens kunnskap og manglende reaksjon:

 

«Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette.»

 

Basert på ovennevnte konkluderte Høyesterett at naboen ved sine handlinger har tapt egen utbyggingsrett så langt gjestehavnens anlegg er i konflikt med den.

 

Konsekvensene av dommen

Strandretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene – uavhengig av om inngrepet allerede er gjennomført.

 

Selv om Høyesterett var i tvil, så ble imidlertid konklusjonen i den aktuelle saken at naboen på grunn av konkludent atferd tapte sin egen utbyggingsrett.

 

Dommen bekrefter omfanget av strandeierens rettigheter i «eierløse» sjøområder, og at denne retten gir et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere. Samtidig gir dommen en påminnelse om at det må gis uttrykkelig beskjed om innvendinger til tiltak innenfor strandrettens grenser, og at det er mulig å bli bundet ved både passivitet og konkret handlemåte.

 

Denne artikkelen (skrevet av partner|advokat Jarle Edler er også publisert på Hegnar.no.

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

 

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved spørsmål rundt eiendomsgrenser.

 

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Forfatter

Jarle Edler

  • partner | advokat