19. april 2021

De billige byggekontraktene kan bli dyrest

Hvordan et byggeprosjekt organiseres er noe som få andre enn utbyggere og eiendomsadvokater har et bevisst forhold til. Den avtalte risikofordelingen mellom partene kan imidlertid være helt avgjørende for hvem som blir sittende med regningen dersom det blir problemer i prosjektet. Både profesjonelle utbyggere og forbrukere som bygger egen bolig, hytte eller lignende, har derfor mye å tjene på å ha dette i bakhodet i den første fasen av et byggeprosjekt.

De billige kontraktene
For den som ønsker å få bygget noe (byggherren), blir regningen gjerne lavere jo mer man selv tar på seg i prosjektet. Dette gjelder naturligvis for den som selv tar på seg deler av tegnings- eller byggearbeidet, men også for den som påtar seg en risiko som entreprenøren ellers ville ha sittet med.

Den prisbevisste byggherren – forbruker eller profesjonell – oppdager derfor fort at den billigste måten å organisere et byggeprosjekt på, er å inngå kontrakter direkte med de aktørene (entreprenørene) som skal være involvert i prosjektet. Han inngår derfor gjerne én kontrakt med arkitekten som tegner bygget, én med tømreren som skal bygge vegger og etasjer, én med rørleggeren og én med elektrikeren. På denne måten svarer den enkelte entreprenøren kun for sitt eget arbeid, og trenger ikke ta betalt for noen ekstra risiko.

 

Billig er ikke alltid bra
Det er naturligvis ikke noe i veien for å inngå byggekontrakter på denne måten, i hvert fall om man er profesjonell og har et bevisst forhold til hvordan man legger opp løpet. Imidlertid fører oppdelingen med seg ganske betydelig tilleggsrisiko, koordineringsutfordringer og ikke minst merarbeid, noe mange byggherrer ikke tenker over på avtaletidspunktet.

I forholdet til den enkelte avtalemotparten vil nemlig byggherren sitte med ansvaret for alt arbeid som denne ene motparten ikke selv skal utføre. Tegningsgrunnlaget som arkitekten eller byggingeniøren leverer til byggherren, vil altså byggherren måtte svare for overfor de som skal utføre selve byggingen. Og oppdages det en feil ved for eksempel grunnmuren etter bygget er ferdigstilt, vil gjerne den som har tegnet grunnmuren peke på han som har støpt den, og omvendt. Det blir da opp til byggherren å bevise at feilen skyldes enten det ene eller det andre, og deretter saksøke rett motpart. Slike prosesser kan være krevende, og det er dyrt å trå feil.

Andre utfordringer kan oppstå allerede underveis i byggeprosessen. Er for eksempel rørleggeren forsinket med et arbeid som er nødvendig for at tømreren skal kunne fortsette, vil tømreren kunne få rett på både utsatt frist og tilleggsbetaling fra byggherren. Underveis vil byggherren også bli sittende med et betydelig merarbeid, ettersom det blir opp til ham å koordinere forholdet mellom de forskjellige entreprenørene. Igjen er poenget at byggherren sitter med risikoen for alle «de andres» arbeid.

 

Et tryggere (men dyrere) alternativ
Som byggherre kan man i stor grad organisere seg bort fra den risikoen som har vært tema her, både ved å se til at én enkelt entreprenør engasjeres til å levere både tegningsgrunnlag og selve byggearbeidene, og ved å sørge for at denne ene entreprenøren tar ansvaret ikke bare for ett fagområde som rør-, tømrer- eller elarbeider, men for alle. Byggherren vil da helt enkelt ha kjøpt et ferdig bygg av entreprenøren. Forsinkelser vil alene være denne ene entreprenørens problem, og hvis det oppstår feil ved bygget, kan han ikke peke på noen andre som årsak.

Byggherren vil som nevnt måtte betale for en slik forenklet modell. Entreprenøren som skal utføre et slikt arbeid på fastpris vil kreve et risikotillegg som gjør totalprisen høyere enn der byggherren engasjerer enkeltfag direkte. Dersom arbeidene skal faktureres etter medgått tid og materialer, vil entreprenøren gjerne kreve et påslag på det som er levert av hans underleverandører.

 

Tenk på det som en forsikring
Særlig for uerfarne byggherrer innebærer imidlertid den forenklede modellen en såpass betydelig reduksjon av risikoen i prosjektet, at man bør ha gode grunner for å velge noe annet. Det er langt fra sikkert at risikoen vil slå ut i det enkelte byggeprosjektet, men dersom uhellet først er ute vil størrelsen på pristillegget ofte blekne sammenlignet med besparelsen. Sånn sett er pristillegget litt som en forsikringspolise.

Uansett hvordan byggeprosjektet organiseres, bør byggherren være ekstra oppmerksom i starten av prosjektet, når kontrakter skal inngås. Mangel på eller upresis avtaleregulering av risikofordelingen kan erfaringsmessig ofte gi opphav til misforståelser, og til uoverensstemmelser underveis i prosjektet.

Avtalereguleringen kan da ta hensyn til det enkelte prosjektets særegenheter. En slik skreddersøm vil alltid være å anbefale for å sikre en korrekt risikofordeling for det aktuelle prosjektet.

 

Artikkelen er publisert på Finansavisen.no