Bør sameier slå seg sammen?

Regjeringen har nå foreslått nye regler for sammenslåing av eierseksjonssameier. Betyr det at man bør gå i tospann med naboblokken?

Fast Eiendom & Entreprise

To hus tett i tett

Utbygging av større boligprosjekter gjennomføres gjerne over tid, med to eller flere runder med salg – og bygging. For at utbyggere skal ha den nødvendige kontroll med resten av den planlagte utbyggingen plasseres det første trinnet på en egen tomt, og slik fortsetter man – inntil man har sluttført det aktuelle prosjektet.

 

Til sist har man kanskje ikke bare to hus tett i tett som vi erindrer fra 80-tallet, men et boligområde med eksempelvis 5 boligblokker som deler uteområder og en garasjekjeller under bakken.

 

Med dagens regler vil dette normalt være organisert som 5 eierseksjonssameier, ett tingsrettslig sameie i garasjen og et realsameie for uteområdene. Hver av disse sameiene vil trenge sitt eget styre, vil ha sin egen økonomi med tilhørende behov for regnskapsfører og vil over tid kunne ende opp med avvikende regler knyttet til forhold det kunne tenkes å være gunstig å opprettholde ensretting av – slikt som fasadeuttrykk eller andre praktiske forhold.

 

Driftssameier

Denne noe utfordrende organisering av flere tilnærmet identiske boligbygg med hvert sitt eierseksjonssameie søkes ofte løst ved at realsameiet eller det tingsrettslige sameiet som uteområdene organiseres gjennom gis funksjon som en form for fellesstyre hvor de respektive eierseksjonssameier etablerer et driftssameie som inngår felles avtaler om alt fra trappevask og vaktmestertjenester via forretningsførsel og vedlikeholdsoppdrag til retningslinjer for fasadeendringer.

 

Et slikt driftssameie eller driftsfellesskap kan fungere i praksis, men savner de rettslige rammer som foreligger for det enkelte eierseksjonssameie. Driftssameiet vil i begrenset grad ha særlig myndighet over sameiene – med mindre hele organiseringen er fastsatt allerede i de opprinnelige vedtekter som alle senere seksjonseiere (boligkjøperne) vil være bundet av.

 

Eierseksjonsloven har en rekke ufravikelige regler. Man har for eksempel ikke anledning til å la være å gjennomføre årsmøter også i de underliggende eierseksjonssameiene i vårt eksempel.

 

Er større alltid bedre?

Helt siden arbeidet med gjeldende eierseksjonslov fra 2017 har regjeringen varslet behovet for å regulere etappevis utbygging av eierseksjonssameier og enklere regler for sammenslåing av etablerte eierseksjonssameier.

 

Et regjeringsoppnevnt ekspertutvalg avga for to år siden rapporten «Bedre regulering av større utbyggingsprosjekter». Utvalget foreslo en løsning med en såkalt «utbyggingsseksjon». Utbyggingsseksjonen skulle omfatte alle deler av en tomt eller et bygg som ikke skulle ferdigstilles i det aktuelle byggetrinn, og som man senere kunne dele opp – reseksjonere – til nye leiligheter som enkeltseksjoner og med det innlemme disse i det eksisterende eierseksjonssameiet. I tillegg ble det foreslått regler som skulle gjøre det enklere å slå sammen eksisterende eierseksjonssameier.

 

Forslaget om en utbyggingsseksjon ser ut til å ha blitt liggende i en skuff hos departementet, men regler om sammenslåing har vært på høring i år – og ble i september oversendt Stortinget.

 

Bakgrunnen for forslagene, og det antatte behovet for slike regler, synes å være en overordnet målsetning om lavere kostnader for sameiene i form av stordriftsfordelene som kan oppnås ved samdrift. I vårt eksempel innebærer forslaget til forenklingen at antall styrer kan reduseres fra 7 til 1.

 

Det faktum at det ofte kan være utfordrende å finne styremedlemmer til store eierseksjonssameier synes ikke å ha blitt tillagt særlig vekt, og den generelle uvilje mot å betale for utbedring av taket på blokken tre hus bortenfor – eller for heisen i nabobygget om man ikke har heis selv – er heller ikke drøftet i tilknytning til forslagene.

 

Oslo kommune mente i høringsrunden at nye regler om sammenslåing måtte følges av tilsvarende regler om deling av eierseksjonssameier, men dette fikk ikke gehør hos Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

 

Forslag om 2/3-dels flertall

De nye reglene som er foreslått går i sin enkelhet ut på at to eierseksjonssameier kan slå seg sammen dersom begge eierseksjonssameiene stemmer frem sammenslåingsvedtak med 2/3-dels flertall. Etter dagens regler krever slik sammenslåing samtykke fra samtlige, også fra dem som ikke møter på det aktuelle årsmøtet. Det har i praksis vist seg svært krevende å oppnå. Den foreslåtte regel avviker noe fra borettslagslovens ordning, hvor det kreves 2/3-dels flertall blant samtlige andelseiere i hvert borettslag – uavhengig av om de møter på generalforsamlingen eller ei.

 

Forslaget til nye regler inneholder videre minimumskrav til hvilken dokumentasjon som skal foreligge ved vedtakelsen og den etterfølgende sammenslåing. Særlig viktig er regelen om at vedtektene for de aktuelle sameiene må være likelydende på tidspunktet for sammenslåing. Videre må ny felles eierbrøk være fastsatt. Dette kan by på utfordringer, og vil kunne føre til at enkelteiere som får sin brøk forrykket eller som blir pålagt særlige byrder gjennom vedtektene må gi sitt samtykke for at sammenslåing skal kunne gjennomføres.

 

 

En sammenslåing vil som utgangspunkt ikke utløse krav om dokumentavgift. I tråd med gjeldende lovregel kan sammenslåingen også skje uten samtykke fra panthavere i den enkelte seksjon så fremt det ikke skjer prioritetsendringer ved sammenslåingen.

 

Dersom sammenslåingen fører til at sameiet vesentlig endrer sin karakter vil den generelle regel om at «tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter» krever samtykke fra samtlige eiere slå inn, og det gjelder da også dem som ikke møter på det aktuelle årsmøte. Regelen er, sammen med regelen om mindretallsvern, en siste nødventil for å stoppe en årsmøtebeslutning om sammenslåing.  I forlengelsen av dette skal det nevnes av departementet i sin omtale av den foreslåtte endringen legger til grunn at en sammenslåing av to – eller flere – eierseksjonssameier sjelden vil være et tiltak som medfører en vesentlig endring, og angir konkret at det at et sameie er lite og et annet stort ikke skal være til hinder for årsmøtebeslutning om sammenslåing.

 

Bør man slå sammen eierseksjonssameier?

At man i fremtiden kan slå sammen eierseksjonssameier basert på kvalifisert flertall blant dem som møte på årsmøtene vil åpenbart utgjøre en forenkling, men er neppe utelukkende positivt. Til det vil det være for mange mulige fallgruver også for to bygg som er oppført med bare noen års mellomrom – og de to eierseksjonssameiene de består av i utgangspunktet.

 

De foreslåtte reglene mangler avklaring av hvordan sameiene skal håndtere ulik fellesgjeld og fellesformue. I forslaget legges det opp til at det er brøken i det sammenslåtte sameiet som angir den enkelte seksjonseiers forpliktelser. En slik løsning vil nok stride mot rettferdighetssansen hos den jevne boligeier.

 

Det samme vil raskt kunne være tilfellet dersom man er – eller kommer – i utakt når det gjelder vedlikeholdsbehov. Dersom den ene blokken viser seg å være et «mandagsprodukt» med stadige behov for utbedringer og den andre blokken kun trenger periodisk vedlikehold etter 20, 30 eller 50 år kan man nok raskt tenke seg til at enkelte gjerne skulle vært en sammenslåing foruten.

 

Vi som har vårt daglige virke i tilknytning til sameier og boligprosjekter fra planleggingsfasen via oppføring og drift frem til behovet for vedlikehold oppstår ser absolutt behovet for enklere regler for sammenslåing. Gjeldende regler om vetorett er sjelden et udelt gode.

 

På den annen side ser vi at det kan være vel så mange ulemper som det er fordeler ved å gjennomføre en sammenslåing, og vi vil derfor også i tiden fremover anbefale at man gjør meget grundige vurderinger av fordeler og ulemper – også på lang sikt – før man tar fatt på en slik prosess.

Forfatter

Knut Hodneland

  • partner | advokat