15. desember 2021

Boligsalg – nye regler en felle for selger?

Lovendringer fra årsskiftet i lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven) – den loven som er grunnleggende for all omsetning av brukte boliger. Viktigste endring er at adgangen til ansvarsfritt å selge en brukt bolig som den er («as is») innsnevres vesentlig. Så blir spørsmålet om lovendringen betyr noen vesentlig forbedring for boligkjøperne.

Årets viktigste lovendring?

Det nærmer seg nyttår og det innebærer gjerne at nye lover og forskrifter trer i kraft. For boligselgere og -kjøpere er det av særlig betydning at endringer i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Arbeidet med endringer av loven har pågått siden 2009, men først i løpet av 2018 og 2019 ble arbeidet intensivert og førte frem til lovendring. Samtidig med lovendringene trer også en forskrift om tilstandsrapport i kraft. I denne artikkelen vil vi orientere om noen av endringene i regelverket.

 

Avhendingsloven som den var

Dagens avhendingslov trådte i kraft 1. januar 1993 og har stått i det vesentlige uendret i over 25 år. Loven inneholder flere tvetydige og uklare begreper, og de første årene etter 1993 var det en betydelig økning i antall konflikter etter gjennomført salg. Særlig har begrepet «vesentlig dårligere stand» i lovens § 3-9 sendt mange tvister til domstolsapparatet. Begrepet har betydning ved salg av eiendom som han er, også kalt «as is».

 

Å selge med et «as is»-forbehold innebærer at eiendommen selges slik den er ved kjøpers besiktelse slik at kjøper ikke kan fremme krav over forhold som var kjent eller burde vært kjent for kjøper før salget. Dette er alminnelig forbehold der risikoen for skjulte feil og mangler flyttes over på kjøperen. Motsetningsvis har man spesifiserte forbehold der selger tar forbehold om konkrete momenter, som for eksempel vannskader i kjeller eller fuktskader i tak. Mens slike spesifiserte forbehold kan gi en oppfordring for kjøper til å nærmere undersøke dette konkrete forholdet, er erfaringen at alminnelige forbehold ikke fører til at kjøper gjør ytterliggere undersøkelser.

 

Dagens «as is»-ordning etter avhendingsloven er supplert med bestemmelser om selgers opplysningsplikt og åpner for at en kjøper kan fremme krav om prisreduksjon om boligen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Derfor kan det ikke sies å være en fullstendig «as is»-ordning i dagens lov.

 

Tilstandsrapporter

Bruken av tilstandsrapporter har økt betraktelig utover 2000-tallet og har etter hvert blitt en viktig del av boligsalgsprosessen. Praksis har utviklet seg til at selger gjerne er den parten som bestiller en tilstandsrapport. Imidlertid er det ikke krav i dagens lovverk om innhenting av informasjon gjennom slike sakkyndige undersøkelser. Dette har skapt et uregulert hull der partene selv legger rammene for hvilken og hvor mye informasjon som innhentes. Den nye forskriften om tilstandsrapporter vil forhåpentligvis skape mer forutsigbarhet for kjøper og selger. Det gjenstår imidlertid å se om dette fører til færre tvister.

 

Bortfall av as is

Med endringen i avhendingsloven fjernes adgangen til «as is»-forbehold for forbrukerkjøp. Konsekvensene er at man ved boligsalg til forbrukere faller tilbake på en alminnelig mangelsvurdering basert på avtalen, kjøperens forventinger og øvrige særbestemmelser plassert omkring i loven. Risikoen for skjulte feil og mangler flyttes derved over på selger. Justis- og beredskapsdepartementet begrunner denne risikoflyttingen med at selger vil kunne forsikre seg mot mangelsansvaret gjennom eierskifteforsikring og at det som sannsynligvis blir økte forsikringskostnader vil skape en dominoeffekt mot økte boligpriser. Økte boligpriser antas – etter departementets vurdering –  å samsvare med det som i dag er kjøpers potensielle kostnader for mangler som ikke er vesentlige, slik at man i realiteten anses å sitte igjen med et nullsumspill.

 

Minstekrav til tilstandsrapporter

Når forskrift om tilstandsrapporter trer i kraft 1. januar 2022 innføres blant annet minstekrav til tilstandsrapportene, krav om fuktundersøkelser og el-undersøkelser, og krav om at den byggesakkyndige som har utarbeidet rapporten skal være uavhengig av selgeren. Et krav som oppstilles er at det skal borres et hull på minimum 7,3 cm inn i våtrom for å måle fukt. Et slik fysisk tiltak vil for mange fremstå som inngripende. Lovgiver på sin side mener at ulempen vil veies opp ved at undersøkelsen kan uføres på litesynlige steder så som under en list eller i et skap.

 

Forskriften oppstiller en rekke unntak der det ikke anses nødvendig med slik undersøkelse, for eksempel dersom badet er «nylig renovert med våtromssertifikat». En problemstilling som her kan oppstå er spørsmålet om hva man legger i «nylig renovert». Må selger ha eiet baderommet i perioden badet ble renovert, eller er det greit om renoveringen skjedde i forrige eiers regi? Hvor nylig er «nylig renovert»? Svaret på disse spørsmålene fremkommer ikke av forarbeidene. Så her åpner myndighetene for nye tvister – «advokatmat».

 

Ikke krav om tilstandsrapport ved salg

Det innføres ikke et krav om tilstandsrapporter ved salg. Dette betyr at forskriften bare stiller krav til rapportens innhold dersom tilstandsrapport anvendes. Som nevnt vil bruk av tilstandsrapport flytte ansvaret over på selger, men det vil også ha virkning for kjøper. I lovbestemmelsen om kjøpers undersøkelser angis det nå at kjøper antas kjent med innholdet i salgsoppgaven, herunder tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter. Dette er i tråd med dagens praksis og avskjærer kjøpers adgang til å gjøre gjeldende mangler som fremkommer «tydelig». Hensikten med lovfestingen av dette er å bevisstgjøre kjøper til å sette seg inn i salgsdokumentene. Dette fikk bred støtte fra høringsinstansene under lovarbeidet.

 

Dersom en selger velger å ikke benytte tilstandsrapport, har lovgiver vurdert at dette vil påvirke prisen negativt. For å unngåslik prisreduksjon får selger etter lovgivers oppfatning et insentiv til å benytte tilstandsrapport.

 

For det tilfelle at det ikke fremlegges en tilstandsrapport vil kjøper fremdeles ha sine alminnelige mangelskrav i behold. En problemstilling som kan dukke opp i den sammenheng er hvordan man vurderer kjøpers undersøkelser, og om ikke situasjonen bærer såpass likhet med «as is»-salg med alminnelig forbehold slik at vi ikke er ferdige med disse salgssituasjonene helt ennå.

 

Skriftlighet

Tilslutt – og dette er ikke nytt fra årsskiftet – husk at salg og kjøp av en brukt bolig er altfor viktig til å basere seg på muntlighet når avtale skal inngås. Selv om muntlige avtaler etter jussen er like bindende for partene som skriftlige, er det juridisk ofte et bevisspørsmål om en påstått muntlig avtale eller deler av den er å anse som inngått eller ikke. Skriftlighet i alle forhold som en av partene ønsker regulert på annen måte enn det som følger av avhendingsloven er derfor å foretrekke fremfor muntlighet.

På samme måte er skriftlighet det eneste riktige dersom du har kjøpt noe du mener ikke holder mål og da ønsker å reklamere/klage på. En reklamasjon skal fremsettes så raskt som mulig etter at feilen er oppdage., Og skal du kunne dokumentere din reklamasjon må den være skriftlig.