Bing Hodneland vant ny sak innen tomtefeste

Advokat og partner Carina Borchgrevink-Næss og Advokat Marita Fisketjønn i Bing Hodneland representerte de syv grunneierne. Grunneierne fikk rett i at de kan regulere festeavgiften i samtlige kontrakter i kontraktenes løpetid.

Retten kom altså frem til at det var «tvillaust avtalt» en annen reguleringsmekanisme enn lovens hovedregel om KPI-regulering. Festerenten ble satt til 4 % for en tiårig reguleringsklausul. Med dette ser retten bort fra å likestille renten med den lovsatte festerenten på 2 % ved regulering av festekontrakten ved utløp, jf. tfl. § 15 (4), som festerne anførte.

Retten er etter vår oppfatning tydelig i sin vurdering, og dommen viser at beviskravet for hva som anses som «tvillaust avtalt» ikke lenger er like strengt, etter at Norge ble felt i EMD i den såkalte Lindheim-saken.

Etter dette, står mindretallets votum i Hegedahl 2, enda sterkere. Ettersom flertallet her mente saken var litispendens. Beviskravet i henhold til «klarhetskravet», er med dette også det vanlige i sivilprosessen, nemlig bare krav om alminnelig sannsynlighetsvekt. Før Grimstvedt (og Lindheim i 2012) var kravet til «klarhet» at det ikke måtte være rimelig tvil hverken til om det skulle reguleres og hvordan.

Retten tar høyde for at samtlige kontrakter har en henvisning til en regulering en «annet» enn KPI ved opphør av prisregulering. Man mente at det var klart avtalt en regulering basert på tomteverdi i festekontraktene, som medførte at grunneier kunne regulere festeavgiften til tomteverdi og en festesterente, en gang etter 2002. Grunneier hadde ikke mistet sin rett til dette, selv om de hadde regulert festeavgiften etter KPI etter 2002. Dette i tråd med den såkalte «Grimstvedt-saken».

Festeområdet bestod opprinnelig av 170 festetomter, hvor alle kontraktene ble inngått rundt 1975. De resterende festekontraktene som denne saken bestod av, 70 stykker, hadde to ulike formuleringer i festekontraktene. 31 hadde en direkte henvisning til gamle tomtefesteloven av 1973 som var en tomteverdiklausul, mens 39 hadde en henvisning kun til «skjønn» som en annen reguleringsform enn KPI. Advokatene Borchgrevink- Næs og Fisketjønn klarte å vise retten hvordan bestemmelsene i alle kontraktene egentlig ga grunneier en rett til engangsløftet lenge før dette ble innført i loven i 2004. Det ville være nesten absurd å hevde at en bestemmelse som nettopp hadde samme formål som engangsløftet, nemlig en ny plattform eller utgangspunkt for viere justeringer etter KPI ikke skulle være klar nok.

Advokatene Borchgrevink-Næss og Fisketjønn opplever at retten her gjør en riktig vurdering av de 70 festekontraktene og dens ordlyd, og setter en festerente som er i tråd med den risikoen tomtefeste er.

Saken «70 festere fikk tidoblet festeavgift» ble omtalt i Finansavisen 8. desember 2022 og i papirutgaven 9. desember 2022.

Saken ble forkynt for partene den 5. desember. Festernes advokater Thomas Andersen fra Brækhus og Roald Solberg-Jacobsen fra Hald uttalte til Finansavisen at de ikke hadde bestemt seg med tanke på anke.

Dommen kan leses her: 22-042391SKJ-TAGDTARD