Tomtefeste: Hvor høy kan festeavgiften bli?

Hva er tomtefeste?

Feste er en form for leie av grunn for hus.

I likhet med andre leieforhold er det på den ene siden en eier (bortfester) og på den andre siden en leietaker som har bruksrett (fester).

Tomtefeste skiller seg imidlertid fra andre typiske leieforhold på flere måter. For det første er de fleste festeavtaler inngått for lang tid – gjerne en menneskealder eller mer. Videre gjør fester vanligvis betydelige investeringer som i praksis er uløselig knyttet til den tomten han leier. I tillegg har mange en sterkere tilknytning til festede eiendommer enn det man vanligvis har i leieforhold.

Mange festeavtaler er inngått langt tilbake i tid. En betydelig andel av festeavtalene er inngått før tomtefeste ble lovregulert. Disse avtalene har gjerne en detaljert regulering av forhold som hadde stor betydning da avtalene ble inngått, men har ofte en mer sparsommelig regulering av forhold som ved inngåelsen hadde mindre praktisk betydning. Eksempelvis er det ofte uklart hvordan regulering av festeavgift eventuelt skal skje, eller hva som skjer ved utløpet av festetiden. Slike forhold ble i mange tilfeller overlatt til senere generasjoner å avklare.

Lovreguleringen

Tomtefeste har vært lovregulert med egen lov siden 1975.

Store deler av tomtefesteloven gjelder også for avtaler som var inngått før loven ble vedtatt. Lovgivingen griper derfor inn i rettsforhold som var etablert før loven.

Festere av bolighus og hytter har ofte en særlig sterk tilknytning til det festede stedet. Lovgiver har derfor gitt slike et særlig vern. For det første følger det av loven at slikt feste ved utløpet av festetiden løper videre på samme vilkår. For det andre skal reguleringen av festeavgiften i utgangspunktet skje med grunnlag i den generelle prisstigningen.

De fleste steder har tomteprisen steget raskere enn prisene generelt. Dette medfører at regulering at festeavgiften har utgjort en stadig mindre andel av tomteverdien.

Den europeiske menneskerettighetsdomstolens føringer

Den lave festeavgiften, som ofte ble resultatet av regulering etter tomtefesteloven, var naturligvis positivt for festerne. For bortfestere var imidlertid konsekvensen tvert motsatt.

Dette førte til stridigheter som kulminerte med at en gruppe bortfestere i 2012 fikk medhold av Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i at regulering etter loven stred med menneskerettighetene (Lindheimsaken).

Konkret kom EMD til at de lave festeavgiftene innebar et inngrep i vernet av bortfesternes eiendomsrett. Det var blant annet kombinasjonen av ubegrenset adgangen til forlengelse og den lave festeavgiften som EMD fant betenkelig.

Ny lovgivning – Engangsløftet

Avgjørelsen fra EMD medførte at det ble nødvendig å endre tomtefesteloven. Kort fortalt gikk endringen ut på at bortfester ved forlengelse av festet til bolighus og hytter fikk rett til å regulere festeavgiften til to prosent av tomteverdien. Slik regulering omtales ofte som et «engangsløft».

Endringen innebar at det ble en direkte sammenheng mellom tomteverdien og den regulerte festeavgiften.

Ved beregning av tomteverdien skal det ses bort fra verdiøkende tiltak som er gjort av festeren. Videre skal det legges til grunn at det ikke kan bygges andre hus enn det som står på tomten.

Høyestebeløpet

Den beregningsmåte som loven legger opp til ved engangsløft vil i mange tilfeller kunne slå relativt gunstig ut for festeren.

Forutsetningen om at det ikke kan bygges andre hus enn det som står på tomten gjør at man skal se bort fra muligheten for endret arealbruk. Økningen i tomteverdier som man har sett mange steder må betydelig grad tilskrives at man i dag har tillatt fortetning.

Videre er to prosent av tomteverdien en relativt lav prosentsats. I festeforhold hvor reguleringen skjer på fritt grunnlag har den såkalte festerenten ofte blitt satt til rundt fire prosent. På bakgrunn av at vi i lengere tid har hatt et generelt lavt rentenivå, finnes det riktignok nyere rettspraksis hvor festerenten er satt til rundt tre prosent. En festerente på fire prosent innebærer en dobbelt så høy festeavgift som de to prosent som skal legges til grunn ved engangsløftet.

Til tross for at engangsløftet kan anses å være relativt gunstig for fester vil en regulering mange tilfeller kunne gi en svært betydelig økning av festeavgiften. Det ble derfor fastsatt et høyestebeløp festeavgiften kan reguleres til ved engangsløftet.

Høyestebeløpet er fastsatt per dekar tomt, og utgjør kr 9 000 regulert med prisstigningen fra 2002. I dag utgjør høyestebeløpet omtrent kr 12 000 per dekar. Dette beløpet gjelder også for tomter som er mindre enn et dekar.

I praksis innebærer dette at høyestebeløpet vil være den øvre grensen for festeavgiften ved engangsløft på tomter med en tomteverdi på over kr 600 000 per dekar.

Unntak fra høyestebeløpet – strid med menneskerettighetene

En pris per dekar på kr 600 000 vil svært mange steder være lavere enn markedsprisen. Særlig gjelder dette i sentrale strøk, samt i populære områder for fritidsboliger.

På tomter hvor markedsverdien er over kr 600 000 per dekar er festeavgiften frakoblet den underliggende tomteverdien også ved engangsløftet. Dette aktualiserer igjen problemstillingen om høyestebeløpet i tilstrekkelig grad ivaretar bortfestetes rettigheter.

Lovgiver har forutsett at dette kan bli en problemstilling. Det fremgår direkte av lovteksten at høyestebeløpet ikke gjelder om dette vil stride med bortfestes vern etter menneskerettighetene.

Vilkårene for å overskride høyestebeløpet

Selve teksten i menneskerettighetskonvensjonen gir liten veiledning på hvor stor grad av lovregulering bortfester må tåle. I Lindheimsaken fremholdt EMD at lovgiver hadde bred adgang til å foreta avveininger av de motstridende interesser mellom fester og bortfester. Domstolen var imidlertid kritisk til om det var gjort en rimelig avveining av disse interessene.

Konkret utgjorde festeavgiften i saken for EMD mindre enn 0,25 prosent av tomteverdien, og EMD fant at dette var for lite.

I en avgjørelse fra Oslo tingrett fra 2017 kom retten til at en festeavgift som utgjorde 0,84 % av tomteverdien ikke var i strid med menneskerettighetene.

Saken fra Oslo tingrett gjaldt bortfeste til et boligsameie med i alt 54 leiligheter. Det synes som om bortfester anførte at festeavgiften skulle økes fra kr 658 225,- i året til omtrent kr 5 000 000,-. Ved en slik regulering ville hver boligeier kunne fått regulert sin festeavgift med et sted mellom kr 5 000 og kr 10 000 per måned.

Tingretten tok ikke kravet til følge, og det skjedde ingen regulering. Avgjørelsen er påanket og er følgelig ikke rettskraftig.

Avgjørelsen fra Oslo tingrett illustrerte for øvrig et annet poeng. Ettersom høyestebeløpet kommer til anvendelse ved engangsløft er det mulig at festeavgiften blir høyere enn dette også ved ordinær regulering etter KPI. I den aktuelle saken var festeavgiften etter slik regulering 2,8 ganger høyestebeløpet.

Forlengelse og innløsning

Spørsmålet om høyestebeløpet står seg er aktuelt ved forlenging av festekontrakt til bolig og fritidseiendom etter loven. Det samme gjelder når fester innløser eiendommen og slik forlenging ville skjedd innen ti år.

 

Artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

 

Forfatter

Eirik
Gåskjønli

senioradvokat