Skal du leie ut leilighet?

Skal en fast husleieinntekt oppnås må mange fallgruver unngås. Noen av disse vil bli behandlet her.

Valg av leietager
Enten man som småinvestor/ikke-profesjonell velger å gjøre arbeidet selv eller setter det bort til en megler/forvalter, er det viktigste valg som gjøres ved forvaltningen av en utleieleilighet av tilsynelatende ikke-juridisk karakter: Valg av leietager. Noen leietagere mangler evne/vilje til å betale husleie og også evnen/viljen til å behandle leiligheten pent. Ville du som utleier ikke hatt vedkommende potensielle leietager beboer i underetasjeleiligheten i din egen bolig, bør du heller ikke leie ut din leilighet et annet sted til vedkommende. Sjekk referanser (arbeidssted/tidligere utleiere) med kritisk sans. Noen oppgitte referanser kan være ren bløff.

Leiekontrakt
Bruk skriftlig leiekontrakt. Enkelte standardkontrakter som kan kjøpes er brukbare, om de er fylt ut med tilstrekkelig forsiktighet og grundighet. Er du utleier, bør Leieboerforeningens eller Jusbuss’ leiekontrakt ikke benyttes som grunnlag. Da har du tatt en risiko du ikke er tjent med.

Viktigst i leiekontrakten er:

  • Leieforholdets lengde: Vil du være sikker på at du en gang får leiligheten tilbake må du inngå en leiekontrakt som er tidsbestemt (for utleier) med leietid på minst 3 år.
  • Depositum. Aksepter bare kontantdepositum for innsettelse på bankkonto etter husleielovens regler (maksimalt 6 mnd leie). Depositumsbankkontoen bør være i den bank husleien skal innbetales til; ellers blir det vanskeligere å få tilgang til de deponerte midler ved leietagers betalingsmislighold. Aksepterer du garanti fra andre, i stedet for depositum, tar du for det første risikoen på at garantisten er betalingsdyktig, på at du har meldt dine krav innenfor de frister som er gitt i ”garantien” og du har skaffet deg en ekstra motpart ved leieforholdets avslutning.
  • Vedlikeholdsbestemmelse. Etter husleieloven er det utleier som har ansvaret for leilighetens innvendige vedlikehold, og da er det nærmest bare rene hærverkskader en utleier kan ha noe håp om å få dekket fra leietager. Husleielovens vedlikeholdsbestemmelse er fravikelig. Brukes en vedlikeholdsbestemmelse som er streng ovenfor leietager – at alt innvendig vedlikehold i leiligheten er leietagers ansvar – har du som utleier en viss mulighet til å slippe den evige diskusjon om hva som er vanlig ”slit og elde”, som mange leietagere mener at utleier skal ta på sin kappe, og hva som er vedlikeholdsmangler som leietageren gjennom leiekontrakten kan ha ansvaret for.

Leietagers innflytting
Ved overlevering av leiligheten må utleier ha sikret seg at depositumet er innbetalt. Lar en utleier leietakeren slippe inn i leiligheten når leietagerens sier at ”depositumet vil bli betalt i morgen”, er det utleier som tar risikoen på at depositumet virkelig blir betalt, og det tar måneder (og ofte betydelige omkostninger) før utleier får kastet ut en innflyttet leietger som ikke har betalt det avtalte depositum.

Sørg for grundig dokumentasjon (bilder) av leilighetens tilstand ved innflytting. Det hjelper lite med en vedlikeholdsbestemmelse som er god for utleier, dersom utleier ikke kan dokumentere forskjellen på leilighetens tilstand ved leietagers innflytting og tilstanden ved leietagers utflytting.

Leietagers mislighold
Det er dessverre ikke alle leietagere som betaler den husleie som er avtalt. I de fleste leiekontrakter vil det være inntatt bestemmelse om tvangsfravikelse (utkastelse) dersom leietager ikke betaler. Husleielovens deponeringsbestemmelser kan stikke kjepper i hjulene for en utleier her, men også om det ikke skjer, må en utleier som ikke får innbetalt avtalt husleie ved forfall være klar over at det i praksis tar 3-4 måneder fra det første mislighold til leietageren er kastet ut av namsfogden. Dette gjelder også om påkravet til leietager og den senere fravikelsesbegjæring er skrevet riktig. Gjør utleieren feil, øker tiden fra mislighold til utkastelse vesentlig.

Leieforholdets opphør
Ved leieforholdets opphør kan i utgangspunktet hverken leietaker eller utleier alene kreve å få utbetalt det opprettende depositum fra banken til seg. Husleieloven har frister for å gjøre krav gjeldende/besvare krav, disse frister må overholdes.

Tvister mellom utleier og leietager om oppgjør av depositumskontoen og mulige andre krav ved opphøret av et leieforhold ble tidligere også i Oslo førsteinstansbehandlet i Forliksrådet. Forliksrådets dommere er ikke-jurister, men opparbeidet seg en alminnelig erfaring som oftest ga et balansert resultat i de tilfeller forlik ikke ble oppnådd, og dom måtte avsies. Husleietvistutvalget, som nå skal førsteinstansbehandle alle tvister om boligleie i Oslo og Akershus, har en jurist som leder. Husleietvistutvalget for Oslo og Akershus er ekstremt leietagervennlig. Det setter særdeles og urimelig høye krav til dokumentasjon av leilighetens tilstand ved leieforholdets opphør og har mer enn vanskelig for å forstå at noen leietagere i løpet av et relativt kort leieforhold dessverre kan ”bruke opp” en leilighet og påføre den overflateskader for flerfoldige titusener.

En dom i Husleietvistutvalget kan innbringes for tingretten, men i de fleste tilfeller vil advokatomkostningene knyttet til dette medføre at det ikke er god økonomi i å føre en sak videre dit. En dom i tingretten med fullt medhold er til liten hjelp dersom leietageren ikke har noe å betale med ut over depositumsbeløpet og leietageren heller ikke har en lønnsinntekt som er stor og stabil nok til at lønnstrekk kan gjennomføres.

Riktig leietager og god leiekontrakt
Glemte jeg å skrive at advokat må brukes? Mange problemer kan unngås ved valg av riktig leietager og en god leiekontrakt. Det første bør eieren av en leilighet være med på selv, for det siste kan det lønne seg å søke faglig bistand.

Forfatter

Per P.
Hodneland

partner | advokat (H)