Nye regler for lading av el-bil

Regelens tilblivelse

Regelen kom inn i loven i forbindelse med komitebehandlingen i Stortinget etter forslag fra Norsk El-bilforening. Av denne grunn er det svært begrenset med forarbeider til bestemmelsen, og vi har derfor liten veiledning mht. hvordan sameiene skal innrette seg.

Med denne bakgrunn vil mange spørsmål måtte finne sin løsning gjennom innarbeidet praksis og eventuelt ved domstolene.

Vi har i vårt firma drøftet sentrale problemstillinger både internt og med andre advokater som er spesialisert innen boligjuss. I denne artikkelen vil jeg redegjøre nærmere for Bing Hodnelands rettsoppfatning.

Når har styret saklig grunn til å nekte?

Vi antar at styret svært ofte vil ha saklig grunn til å nekte etablering av ladestasjon.

For det første vil styret kunne nekte der det er klart at sameiet ikke har tilstrekkelig strømkapasitet til å kunne tilby ladestasjon på samtlige biloppstillingsplasser. Dog skal man være oppmerksom på at dersom sameiet har mulighet til å opprette et par / noen ladestasjoner på gjesteparkeringen eller et annet hensiktsmessig sted, kan dette være en løsning. Det må i så fall utarbeides regler for hvordan El-bileierne skal fordele bruken.

For det andre vil styret kunne nekte der sameiet ikke kan se at sameiet økonomisk sett kan forsvare å etablere såkalt dynamisk laststyring som vil kunne muliggjøre ladeplass på alle biloppstillingsplasser selv om strømkapasiteten er begrenset. Dette er en relativt stor investering som krever 2/3 flertall, og sameiet må kunne prioritere andre vedlikeholdsoppgaver før man tar skrittet til å foreta en så krevende investering.

Litt om faktiske forhold

De fleste er sikkert kjent med at det ikke er anledning til å benytte den første og beste kontakt man finner i garasjen til å lade El-bilen.

Ihht forskrift om elektriske lavspenningsanlegg er det krav om at kontakten man benytter skal være på en separat kurs fra sikringsskapet med jordfeilbryter type B og maks 10 A sikring, 2,5 KW. Ved bruk av spesiell El-bilkontakt kan man lade opp til 43KW. I motsatt fall er det fare for overoppheting og brann.

Det færreste sameier har tilstrekkelig strømkapasitet til å etablere mer enn noen få nye kurser. Det betyr at bare en brøkdel av antall biloppstillingsplasser kan tilbys egen kontakt på separat kurs.

En utvidelse av strøminntaket til eiendommen er svært kostbart, og ofte kan ikke nettselskapet tilby økt kapasitet selv om sameiet er villig til å betale.

Vi mener at det ikke er en akseptabel løsning å opprette noen få separate kurser med kontakt til et tilsvarende antall biloppstillingsplasser, og dele ut lademulighet etter et «først til mølla» prinsipp. Enten må alle eller ingen kunne tilbys lademulighet. Dette følger av likhetsprinsippet.

Løsninger

Kan man finne ledig areal for opprettelse av noen ladeplasser som El-bil eierne benytter etter et fastsatt køordningssystem, mener vi at dette er en akseptabel løsning.

De færreste har en slik mulighet. Et godt alternativ er at sameiet investerer i et system som kalles dynamisk laststyring. Dette innebærer at det installeres et system der ladestasjonene kommuniserer med bygget, og deler strømmen ut på de bilene som er plugget inn. Dermed kan man som hovedregel selv med begrenset kapasitet på strømmen tilby lading på alle biloppstillingsplasser.

Vedtak

Anskaffelse av et system for dynamisk laststyring må etter vår oppfatning besluttes med 2/3 flertall i årsmøtet. Dette, fordi anskaffelsen er å anse som en påkostning / endring, jfr. esl. § 49.

Felleskostnad

Etableringskostnaden for dynamisk laststyring er en felleskostnad som bæres av sameiet. Den enkelte bruker betaler selv for ladestasjonen på sin biloppstillingsplass.

Såfremt alle seksjonene har biloppstillingsplass fordeles etableringskostnaden etter sameiebrøk / fordelingsbrøk.

Dersom det er færre eller flere biloppstillingsplasser enn det er seksjoner, antar vi at det er riktig å fordele etableringskostnaden flatt pr plass. Hjemmelen for dette synspunkt, er «nytteregelen» i esl. § 29. Fordeling etter nytte kan vedtas med vanlig flertall.

Vedlikehold

Vedlikehold av et system for dynamisk laststyring vil som hovedregel være en felleskostnad. Vi vil sterkt anbefale alle som beslutter å anskaffe infrastruktur for dynamisk laststyring å vedtektsfeste bestemmelser om drift, vedlikehold og utskiftning.

Hva kan en seksjonseier forlange?

Med bakgrunn i bestemmelsen i esl. § 25 om at en seksjonseier med styrets samtykke kan etablere ladestasjon, er det naturlig å spørre om en seksjonseier kan kreve at sameiet skal gå til anskaffelse av infrastruktur for dynamisk laststyring. Vår oppfatning er at det kan den enkelte seksjonseier ikke. Styret / sameiet må kunne prioritere vedlikehold og andre påkostninger. Kostnaden ved anskaffelse av dynamisk infrastruktur vil i seg selv være så stor at den vil kunne være «saklig grunn» etter loven.

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse på spørsmål som eierseksjonsloven.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Paal I.
Haugaard

partner | advokat