Nye boliglånsregler fra 1. juli 2018 – slutten for private boligspekulanter?

Høy gjeld i Norske husholdninger

På grunn av den høye gjelden i norske husholdninger har det vært bred politisk enighet om å fastsette enkelte kjøreregler for bankenes, både norske og utenlandske, utlånspraksis når det gjelder finansiering av boligkjøp. Av nevnte grunner ble det i juni 2015 vedtatt en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig.

Boligspekulanter i Oslo

I 2016 var regjeringen særlig bekymret for at kjøpere av sekundærboliger i Oslo drev opp prisene for andre kjøpere. I et forsøk på å stoppe hobbyinvestorene i Oslo, ble det i 2016 (med virkning fra 2017), innført særregler for Oslo.

Det kreves nå blant annet høyere egenkapital ved kjøp av bolig nr. 2, 3 osv. i Oslo enn i resten av landet. Bankene har også fått mindre fleksibilitet til å avvike fra kravet når det gjelder sekundærboliger i Oslo.

Boliglånsforskriften 2018

Forskriften som trådte i kraft den 1. juli, bygger i all hovedsak på tidligere boliglånsforskrifter. Forskriften angir en rekke kriterier som skal følges ved lån til boligkjøp. Lånebeløpet skal beregnes ut fra hvor mye låntaker har i inntekt, hvor mye boligen er verd, og hvor godt den enkelte tåler en eventuell renteøkning. Det stilles krav til:

  • Kundens betjeningsevne
  • Gjeld i forhold til inntekt.
  • Lånets belåningsgrad (egenkapitalkravet)
  • Avdragsbetaling

Bankene må kunne dokumentere at innvilgelse av lån med pant i bolig er basert på en forsvarlig kredittvurdering på grunnlag av de ovennevnte forhold.

Betjeningsevne

Utgangspunktet for beregning av betalingsevnen er kundens muligheter til å betjene lånet basert på inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold. Det skal i denne forbindelse legges inn en tenkt renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået. Ved fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra utløpet av rentebindingsperioden. Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal lånet ikke innvilges.

Gjeldsgrad – 5 ganger inntekt

Det følger av forskriften at lån ikke skal innvilges dersom samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt.

Med årsinntekt menes her personinntekten – ikke kapitalinntekt, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan likevel medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Nevnte innebærer at det nå er mulig å inkludere inntekter fra utleie, barnetrygd og lignende.

Det bemerkes at inntektskravet ikke gjelder seniorlån, hvor lånet innfris ved fremtidig salg av boligen. Her beregnes lånebeløpet kun ut fra verdien på boligen, og inntekten vurderes ikke.

Belåningsgrad

Hovedregelen er at nedbetalingslån med pant i bolig på innvilgelsestidspunktet ikke skal overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen – altså minimum 15 prosent i egenkapital. Merk at verdigrunnlaget ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering, og at alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.

Unntak fra ovennevnte gjelder lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Slike nedbetalingslån skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 60 prosent av boligens verdi. Altså stilles det i Oslo krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig.

Tilleggssikkerhet

Dersom krav til egenkapital ikke er oppfylt, åpner forskriften for å øke belåningsgraden ved å stille tilleggssikkerhet, som for eksempel kausjon, garanti eller pant i annen fast eiendom.

Merk at penger spart i BSU telles som egenkapital uten at sparingen må avsluttes. Nevnte betyr at de som er under 34 år, kan fortsette å spare på BSU-konto med skattefordel helt til de har fylt opp maksimalt sparebeløp.

Avdrag

I de tilfeller det er innvilget lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, stiller forskriften krav til nedbetalingene. Bankene må i slike tilfeller kreve årlig nedbetaling, som minst skal være 2,5 prosent av innvilget lån eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.

Det presiseres at ovennevnte ikke til hinder for at bankene gir avdragsutsettelse på grunn av senere inntrådte omstendigheter, som forventes å være forbigående. Merk imidlertid at det ikke er tillatt med avdragsfrihet dersom lånebeløpet overstiger 60 prosent av boligens verdi.

Mulighet for å fravike kriteriene

Forskriften gir bankene en viss mulighet til å fravike ett eller flere av disse kriteriene for en viss mengde av nytt utlånsvolum hvert kvartal. Dette er en skjønnsmessig mulighet for bankene og den såkalte fleksibilitetskvoten er på 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal. Unntak fra nevnte er Oslo, der kvoten er 8 prosent.

Merk at bankene har mindre fleksibilitet til å avvike fra kravene når det gjelder sekundærboliger, spesielt i Oslo.

Videre åpner forskriften for at bankene også kan ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.
I beregningen av belåningsgrad kan bankene også medregne midler på BSU-konto som egenkapital.

Virker etter sin hensikt

Finanstilsynet og Norges Bank har gjort undersøkelser som viser at færre enn før tar opp svært store lån når de kjøper bolig, noe som tilsier at hensikten med forskriften er oppfylt. Det er fremdeles en kraftig boligprisvekst i Oslo, og det er derfor trolig ikke politisk flertall for å fjerne «Oslo-kravene».

Selv om det er innført strengere krav til egenkapital og avdragsbetaling, så vil nok ikke boligspekultanene forsvinne. Særlig ikke når det er åpnet for en viss fleksibilitet og det fremdeles enkelte steder i landet er skrikende behov for boliger. Det gjenstår å se om regjeringen gjør endringer i fremtidige forskrifter, som skal gjelde fra januar 2020.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved spørsmål rundt boliglånsregler.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Jarle
Edler

partner | advokat