Millionerstatning for feil opplysninger

Arealsvikt

Det skjer fra tid til annen at utbyggere og selgere gir feil opplysninger og at en leilighet leveres med et mindre (eller større) areal enn det som er oppgitt til kjøper. Kjøperen kan under visse omstendigheter ha krav på prisavslag for uriktige opplysninger om areal, og det er gjennom rettspraksis utpenslet retningslinjer for når det kan anses å foreligge arealsvikt som gir kjøper krav på prisavslag.

Høyesterett har i sak HR-2017-2102 (avsagt 7. november) tatt stilling til om utbygger kan fremme krav mot arkitekten som kan klandres for opplysningssvikten, og konkluderte med at utbygger kan kreve dekket sitt tap.

Saken

Utbygger solgte boliger på tegning/prospekt etter bustadoppføringslova, og oppga P-rom i salgsoppgaven ved salg av boligene. Opplysningene om P-rom ble hentet fra arkitekten. Boligkjøperne oppdaget etter overtakelsen at boligene var mindre enn det fremgikk av de oppgitte P-arealene. Det ble brakt på det rene at arkitekten ved en feil hadde beregnet garasjen som P-rom, og slik at korrekt P-rom var tilsvarende mindre. Feilen var etter utbyggers oppfatning så opplagt at utbygger valgte å bli enig med kjøperne om et rimelig prisavslag.

Utbygger mente at feilen lå på arkitektens hånd, og reiste krav om dekning av det prisavslaget som var gitt til kjøperne. Arkitekten hevdet på sin side at hverken kjøper eller utbygger hadde lidt noe tap.

Kjøpers prisavslag ved arealavvik

For at kjøper skal ha krav på prisavslag fra utbygger, må det foreligge en mangel som ikke blir rettet. Uriktige opplysninger kan være en mangel, og etter bustadoppføringslova er det et vilkår at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Prisavslaget skal settes til den «verdireduksjonen mangelen medfører».

Spørsmålet Høyesterett tok stilling til var altså om de uriktige opplysningene om P-rom medførte en verdireduksjon, og om utbyggers tap knyttet til dette måtte dekkes av arkitekten.

Verdireduksjon

Bustadoppføringslovas regler er ment å kompensere kjøper for den verdireduksjonen mangelen innebærer for henne eller han. Hvordan finner man frem til verdireduksjonen?

Det normale er å fastsette prisavslag forholdsmessig ut fra en vurdering av salgsgjenstandens verdi med og uten mangel, alternativt settes det til kostnadene med å bringe salgsgjenstanden i den stand den skulle blitt levert.

Etter bustadoppføringslova skal prisavslaget erstatte verditapet for kjøperen og Høyesterett angir at utmålingsregelen nærmest er en form for erstatningsregel som tar utgangspunkt i en skjønnsmessig vurdering av verditapet.

Hvordan fastslå om mangelen har virket inn på avtalen?

I en tidligere Høyesterettsdom (Rt. 2003 s. 612) ble det fastslått at vilkåret til at mangelen må ha virket inn på avtalen er oppfylt dersom «avtalen ikke ville blitt inngått eller inngått på andre vilkår dersom korrekt informasjon er gitt». I denne avgjørelsen uttaler Høyesterett videre at «kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere boligen opp mot andre boliger».

Høyesterett har nå uttalt at

«Når det legges til grunn at arealopplysninger er av en slik størrelse at de har betydning «for de fleste boligkjøpere», må det – slik jeg ser det – være en presumpsjon for at mangelen også representerer en verdireduksjon jf. bustadoppføringslova § 33».

Høyesterett tar utgangspunkt i at angivelse av P-rom har ulik betydning for utbyggers fastsettelse av pris i prospekt og kjøpers vurdering av prisen på boligen. Utbygger fastsetter prisen basert på grunnlag av tomtekost, byggekostnader, markedssituasjon, beliggenhet, boligens funksjon og størrelse.

For boligkjøperne, derimot, kom Høyesterett til at angivelsen av P-rom vil ha stor betydning og at angivelsen er egnet til å danne et vurderingsgrunnlag av boligens verdi sett opp mot andre objekter. Høyesterett legger på denne bakgrunn til grunn at feil opplysning om P-rom normalt sett vil ha virket inn på avtalen.

Arkitektens ansvar – for opplysninger om for høyt areal

Selv om utbygger er ansvarlig for en eventuell verdireduksjon for kjøper, må det konstateres et erstatningsansvar overfor arkitekten for at utbygger kan kreve å få dekket sitt tap hos denne.

Vilkårene for erstatning er 1) økonomisk tap, 2) anvarsgrunnlag og 3) årsakssammenheng.

Arkitekten påsto at utbygger ikke hadde lidt noe tap, og påstod at utbygger ville ha solgt boligene til en lavere pris om utbygger hadde fått korrekt P-rom og at prisavslaget som ble gitt til kjøperne dermed kun var en korreksjon av avtaleforholdet mellom utbygger og kjøper.

Siden P-rom ikke var styrende for utbyggers fastsettelse av pris, ble arkitekten ikke hørt med sin anførsel om at det ikke forelå noe tap for utbygger.

Høyesterett kom til at utbygger hadde lidt et økonomisk tap ved å måtte yte kjøperne prisavslag, og at dette skyldtes feil hos arkitekten.

Arkitektens ansvar – for opplysninger om for lavt areal?

Hvis vi skal følge de momenter som vurderes i Høyesterettsavgjørelsen, kan det reises spørsmål ved om en arkitekt eller takstmann kan være ansvarlig for feil opplysninger om areal dersom det oppgis et for lavt areal. Spørsmålet er om arkitekten eller takstmannen hefter for det tap utbygger har ved at han kunne ha oppgitt et større areal.

En slik anførsel kan etter omstendighetene tenkes å føre frem dersom det utvilsomt kan legges til grunn at oppgitt areal har hatt betydning for prisfastsettelsen også fra kjøpers side.

 

Artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

Forfatter

Marius A.
Rød

partner | advokat