Må en entrepriseavtale være skriftlig for å være bindende?

Når er en avtale inngått

Avtaleloven av 1915 er noe umoderne, og er på ingen måte dekkende for hva som skal til for at domstolen kommer til at det er inngått en bindende avtale mellom to parter. Avtaleloven uttrykker at bindende avtale inngås ved at A gir B et forpliktende tilbud, som i sin tur godkjennes av B ved at B gir A en aksept.

Dette er selvfølgelig et godt og riktig utgangspunkt. Men likevel bare et utgangspunkt. Det er ingen tvil om at det er inngått en avtale dersom du fyller en handlekurv på Rema 1000 og går til kassen og betaler. Det er ikke utformet en skriftlig avtale, og det har kanskje heller ikke blitt utvekslet et ord. Det er like fullt inngått en kjøpsavtale, og du kan ikke angre ute på gaten. Det gjelder således som en klar hovedregel ingen formkrav til avtaleinngåelse.

Formkrav

Selv om det normalt ikke gjelder formkrav ved avtaleinngåelse, vil noen avtaletyper bare bli rettslig forpliktende dersom konkrete formkrav er oppfylt. Eksempelvis følger det av loven at arbeidsavtaler og avtaler om eiendomsmegleroppdrag, må inngås skriftlig for å være bindende.

Andre avtaletyper kan etter sin art være slik at man innledningsvis avtaler at partene først anses bundet når skriftlig avtale er signert. Dette er blant annet vanlig ved store transaksjoner, hvor det avtales at binding først foreligger ved «Closing». Altså signering.

Hva med entrepriseavtaler

Entrepriseavtaler, av en viss størrelse, kjennetegnes ved en formalistisk og skriftlig avtaleinngåelse. Kontraktene består normalt av et overliggende avtaledokument og en rekke øvrige dokumenter som inntas i avtalen som etterfølgende kontraktsdokumenter.

Mindre avtaler etableres normalt langt mindre formalistisk ved at kunden ber entreprenøren gi et tilbud. Når han mottar tilbudet blir det akseptert ved en e-post eller muntlig pr telefon. Da vil en avtale være inngått og forpliktende for partene.

Vi får fra tid til annen spørsmål om hvorvidt avtale er inngått dersom et skriftlig avtaledokument ikke er signert. Selv om det gjelder strenge skriftlighetskrav til selve gjennomføringen av entrepriseavtaler, regulert av de ulike standardkontraktene (NS) i bygg- og anleggsbransjen, så er det altså ikke særlige formkrav til selve avtaleinngåelsen for entrepriseavtaler. Også her vil muntlige avtaler som et utgangspunkt være like bindende som skriftlige.

Det er selvsagt store utfordringer med prosjekter som mangler en skriftlig avtale. I slike tilfeller blir det raskt spørsmål om hvor mye som skal til før en muntlig avtale forplikter, hva som er avtalt og ikke minst hva som kreves av bevisførsel for at det er inngått en muntlig avtale.

Avtaleinngåelse ved forhandlinger

Mange entrepriseavtaler kommer til ved forutgående forhandlinger mellom partene. Det noe selvsagte utgangspunktet er at slike avtaler er forpliktende når partene er enige om at avtale er inngått. Problemer kan oppstå når en part mener avtale er inngått, og den annen part at man bare har hatt uforpliktende forhandlinger.

Dersom avtale er inngått, kan ikke byggherren inngå avtale med en annen entreprenør uten å erstatte den førstes tapte fortjeneste. Motsatt vil entreprenøren som ikke anser seg forpliktet til å utføre arbeidet, kunne bli ansvarlig for de merkostnader byggherren påføres ved å måte engasjere en annen entreprenør.

Spørsmålet om når en avtale blir bindende ved slike forhandlinger har vært behandlet i domstolen flere ganger. Avgjørelsen av om bindende avtale har kommet i stand i slike tilfeller, vil normalt måtte bygge på en helt konkret totalvurdering av de faktiske forhold i den enkelte sak. Det vil bli lagt betydelig vekt på om det er oppnådd enighet på de vesentlige punkter. Typisk vil retten komme til at avtale er inngått dersom man er enige om prisen, hva som skal leveres og til hvilken tid.

I «Stiansendommen» uttalte Høyesterett i 1992 at prisen var et fundamentalt poeng ved avtaleinngåelsen, og når prisen ikke er avtalt vil det være en meget sterk formodning mot at avtale er inngått.

Hvilke kontraktsvilkår er avtalt

Selv om avtale anses inngått, og man er enige om pris, leveringsomfang og leveringstid, kan det oppstå uenighet om hvilke øvrige kontraktsvilkår som er omfattet av avtalen. For entrepriseavtaler, typisk om det er avtalt standard kontraktsvilkår utarbeidet av Norsk Standard, eller om avtalen følger det som utgjør alminnelig entrepriserettslig bakgrunnsrett.

Dette spørsmålet var nylig til behandling i en sak for Hålogaland lagmannsrett, jf LH-2017-139529. Saken omhandlet en sluttoppgjørstvist mellom en hovedentreprenør (HE) og en underentreprenør (UE). HE hadde oversendt en forespørsel til UE. UE innga tilbud til HE, og HE sendte deretter et brev til UE hvor UE ble meddelt at UE var innstilt for kontrakten. I brevet ble det vist til at kontrakten skulle reguleres av standardkontrakten NS 8415. Straks etter oversendte HE et av ham signert avtaledokument basert på NS 8415, og ba UE signere og returnere avtaledokumentet. UE gjorde ikke det, men utførte arbeidet uten å fremme innsigelser til den oversendte avtalen.

Da UE hadde oversittet en søksmålsfrist i NS 8415 som medførte at UEs krav mot HE hadde gått tapt, ville det vært gunstig for UE om retten kom til at NS 8415 ikke var avtalt. Tilsvarende inneholder NS 8415 en dagmulktsbestemmelse som HE gjorde gjeldende mot UE, grunnet UEs forsinkelse. UE bestred ikke at avtale var inngått, men bestred at selve avtaledokumentet og NS 8415 var en del av avtalen grunnet manglende signatur.

Retten fant det klart at UE ved sin etterfølgende opptreden hadde akseptert kontrakten/avtaledokumentet, og at den måtte legges til grunn som avtalt mellom partene. I avtaledokumentet hadde HE foretatt en mindre korrigering av UEs tilbudssum, grunnet en regnefeil. I prosjektet hadde UE fakturert opp imot kontraktssummen slik den fremgikk av avtaledokumentet. Videre hadde UE – og HE – henvist til NS 8415 i sin korrespondanse. Retten uttalte at dersom UE mente at avtaledokumentet ikke skulle gjelde i forholdet mellom partene, hadde UE en klar oppfordring til å varsle HE straks kontrakten ble mottatt, og ikke først i stevningen for tingretten.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved saker som gjelder entrepriseavtaler.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Arne
Sørsdahl

partner | advokat