Lavere erstatning ved ekspropriasjon i næringsforhold

Full erstatning ved ekspropriasjon

Ekspropriasjon betyr at noen, om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten. Denne retten har grunnlovsvern, og det følger av Grunnloven § 105 at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon.

«Full erstatning» innebærer at den som blir skadelidende ved ekspropriasjonen skal stilles økonomisk som om skaden ikke hadde inntruffet, men heller ikke bedre.

Erstatningen skal dekke faktisk tap og utgifter, samt fremtidig inntektstap og utgifter. Ved utmålingen er utgangspunktet at det fulle og hele tapet skal erstattes. Det er imidlertid andre forhold som også må tillegges vekt ved erstatningsutmålingen, for eksempel tapsbegrensningsplikt, nødvendighet og rimelighetskriteriet.

Bruksverdierstatning

Ved ekspropriasjon kan det velges mellom å få beregnet erstatningen etter salgsverdi, gjenkjøpsverdi eller bruksverdi.

Ved salgsverdi og gjenkjøpsverdi gjelder dagens priser og det er nødvendigvis den eksproprierte eiendoms realverdi som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

For at erstatningsformene skal betraktes som likeverdige, må det også ved beregningen av bruksverdien fastsettes en realverdi av tapet. Det må derfor foretas en beregning av et erstatningsbeløp som tilsvarer realverdien av fremtidig inntektstap.

Fremtidig inntektstap

Beregning av hvilket beløp en ekspropriat eller en skadelidt bør få som erstatning for fremtidige inntektstap består i prinsippet av tre deler. Først må de fremtidige tap beregnes. Ved bruk av en kapitaliseringsrente må disse så omregnes til et engangsbeløp, en nåverdi. Til slutt må det bestemmes om dette beløpet er lik det erstatningsbeløpet som loven krever: Full erstatning!

Ved fastsettelsen av det fremtidige inntektstapet vil tilpasningsplikten, investeringenes risiko og eventuell forventet inflasjon stå sentralt.

Beregning av nåverdi av fremtidige tap

Kapitalisering (nåverdiberegning) består i å omregne fremtidig formue, gjeld, inntekter eller tap til en nåverdi. Det kan for eksempel dreie seg om nåverdien av tapt nettoinntekt i en ubegrenset fremtid av en næringseiendom med utleie.  I en tenkt verden uten prisendringer finner man nåverdien ved å dividere det årlige inntektstapet med en rentefot. Hvis det årlige tapet er 100 og rentefoten 0,04 (det vil si 4 % p.a.), blir nåverdien 2500. Siden prisene er forutsatt konstante, vil den beregnede nåverdien utgjøre realverdien av tapet.

Kapitaliseringsrente

Et hovedspørsmål ved selve tapsberegningen er rentesatsen som skal legges til grunn ved beregningen av nåverdien av de fremtidige tapene.

Gjeldende rett har til nå vært at kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker vedrørende både privatpersoner og i næringsforhold, skal baseres på et realavkastningssynspunkt, altså forventet nominell avkastning minus inflasjon.

Rentesatsen sees i forhold til langsiktige økonomiske utsikter, både nasjonalt og internasjonalt. Fra 1993 til 2014 var den standardiserte kapitaliseringsrenten på 5 prosent. I 2014 la Høyesterett til grunn at hvis en skadelidt skal kunne opprettholde sin levestandard og en ekspropriat sin inntekt eller formue, må det benyttes en vesentlig lavere kapitaliseringsrente. I en dom fra 12. desember 2014 kom Høyesterett enstemmig til at kapitaliseringsrenten som hovedregel må være 4 prosent, som har vært gjeldende standardiserte rentesats frem til i dag.

Standardisert sats ved begrenset avkastning

En gjennomgang av rettspraksis viser at de standardiserte satser i utgangspunktet ble fastsatt med tanke på tilfeller med langsiktige plasseringer med begrenset avkastning. Med langsiktige plasseringer menes her investeringer som har en tidshorisont på flere tiår frem i tid.

I de tilfeller der det gjelder næringer med en høyere avkastning, og hvor det er snakk om tap for en kortere periode, så er det mindre grunnlag for å bruke en objektivisert sats. I slike tilfeller må det i så fall foretas en konkret vurdering.

Tilpasningsplikt

I en konkret vurdering følger det av rettspraksis at det skal legges vekt på de alternative plasserings- og anvendelsesmulighetene som står til rådighet for ekspropriaten.

Det avgjørende vil være hvilken avkastning som kan oppnås ved å utnytte disse mulighetene for plasseringen av erstatningsbeløpet. Dette innebærer at ekspropriaten har en tilpasningsplikt.

I de tilfeller det er benyttet en høyere rentesats enn den standardiserte, har det vært på grunnlag av en vurdering av de konkrete avkastningsmulighetene innenfor den næringen som ekspropriaten driver.

Dom av 11. september 2018

Saken gjaldt ekspropriasjon av deler av et større næringsbygg i forbindelse med utvidelse av Follobanen med nytt dobbeltspor.

Follo tingrett anvendte en kapitaliseringsrente på åtte prosent ved fastsettelse av erstatning til en av ekspropriatene. Tingretten begrunnet dette med at det ved avståelsen av næringseiendom gjør seg gjeldende andre og særlige forhold ved vurderingen av risikoforholdene.

Lagmannsretten var ikke enig med tingretten, og la til grunn at den standardiserte satsen skulle anvendes uten at det var grunn til å foreta noen vurdering av de konkrete forholdene i satsen.

Etter gjennomgang av rettspraksis, konkluderte Høyesterett med at uttalelser i tidligere avgjørelser kunne fremstå som generelle, og at det ikke gjelder en standardisert rentesats. Høyesterett la vekt på at det må foretas en konkret vurdering og kapitaliseringsrenten kan settes høyere enn den standardiserte rentesatsen. I den konkrete avgjørelsen ble renten derfor fastsatt med utgangspunkt i den tilpasningsplikten som følger av rettspraksis.

Ekspropriasjon i næringsforhold

Konklusjonen til Høyesterett er at kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon i næringsforhold skulle skje med utgangspunkt i en reinvestering i den virksomheten ekspropriaten driver.

Den standardiserte rentesatsen på fire prosent kan derfor ikke uten videre legges til grunn i slike tilfeller.

Betydning av investeringens lengde

Det er verdt å merke seg at Høyesterett fremhevet at den standardiserte rentesatsen ikke skal anvendes når det er tale om tap i en kort tidsperiode. Høyesterett viste til en dom fra 1997, der den standardiserte satsen var fraveket ved en tapsperiode på ti år.

Dommen var ikke enstemmig, men den dissenterende dommer hadde også som forutsetning for bruk av den standardiserte rentesatsen at det dreier seg om tap som strekker seg over lengre tid.

Det gjenstår derfor å se hva som blir definisjonen av tidsperioden som kan legges til grunn for bruk av standardiserte rentesatser.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved spørsmål rundt ekspropriasjon.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Jarle
Edler

partner | advokat