Kan eiendomsmegler sile interessenter?

Strengt uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere

Det alminnelige uaktsomhetsansvaret går ut på at den som har voldt skade, må betale erstatning hvis han eller hun ikke har opptrådt så forsiktig (aktsomt) som man vanligvis kan kreve. Dette gjelder også under utøvelsen av et arbeid – det såkalte profesjonsansvaret. Dersom man har begitt seg ut på et arbeid som krever visse kvalifikasjoner, kreves det også av omverden at man oppfyller disse. Slik stiller det seg også for eiendomsmeglere. I en dom fra 1995 fastslo Høyesterett at det i utgangspunktet gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel finnes det et visst spillerom før handlinger som kan være kritikkverdige utløser erstatningsplikt.

God eiendomsmeglerskikk

I lov om eiendomsmegling er det fastsatt at en eiendomsmegler skal opptre «i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser». I dette ligger det at en megler skal gjennomføre oppdraget uten å utsette selger eller kjøper for uakseptabel risiko, og at megleren skal utføre oppdraget på en så god måte som mulig. Megleren skal ikke arbeide for et bestemt resultat.

Videre er det oppstilt grunnleggende krav til eiendomsmeglers plikter ved budgivning i forskrift om eiendomsmegling. Eiendomsmegler skal blant annet forsøke å ’bremse’ budgivningsprosessen slik at alle interessenter får en sjanse til å delta.

Betydning av avholdt visning

I den foreliggende høyesterettsdommen fant Høyesterett at forskriftens nærmere retningslinjer for budgivningsprosessen ikke kom til anvendelse. Eiendommen var kun utlyst med visning «etter avtale», og ikke med et åpent visningstidspunkt. Dette tolket Høyesterett dithen at eiendomsmeglers ’bremse‘-plikt var knyttet opp mot tiden etter annonsert visning. Likevel er dette en interessant tolkning fra Høyesterett. Eiendomsmegleren hadde i denne saken avholdt avtalt visning med 11 interessenter på samme dag, men Høyesterett fant det imidlertid sentralt at visningsrunden var avholdt gjennom separate avtaler og ikke en ubestemt krets personer. Salgsobjektet var en bygård i Trondheim med en prisantydning på 20 millioner.

Interessent – eller ikke?

Kjernen i saken var eiendomsmeglerens oppførsel overfor to interessenter. Interessent A hadde gitt et bud på prisantydning, mens interessent B skrev i sms til eiendomsmegler at de var «interessert, men trenger mer tid». Interessent B ba så megler om å holde dem orientert om eiendommen ble solgt eller ikke. Eiendomsmegler overga budet fra interessent A, men informerte ikke selger om interessent B. Eiendomsmegler tok heller ikke kontakt med Interessent B i ettertiden.

Etter forskriftens § 6-3 andre ledd gjelder det en absolutt plikt for megler til å orientere selger om mottatte bud. Denne plikten gjelder likevel ikke der en interessent ikke har avgitt bud, men bare har vist interesse.

Derimot utleder Høyesterett fra eiendomsmeglingsloven § 6-3 at eiendomsmeglerens plikt til å rådgi selger også omfatter opplysninger om interessenter selv om disse ikke har inngitt bud.

Konkrete omstendigheter

Høyesterett gikk videre til å vurdere de nærmere konkrete omstendighetene i saken, og vurderte om eiendomsmegler burde ha orienterte selger om interessent B. Det ble trukket frem at selgeren hadde uttrykt tvil om å akseptere budet fra interessent A. Videre gikk selve salgsprosessen fra annonsering til budrunde svært raskt, og Høyesterett uttaler at det kunne vært grunn til å undersøke om det var mulig å oppnå en bedre pris i markedet. Høyesterett trakk også frem at selger var privatpersoner som ikke kjente eiendomsmarkedet, og peker således på meglerens rolle som profesjonell aktør.

Høyesterett påpekte også at selger og eiendomsmegler hadde inngått avtale om provisjon med salgsgaranti, og antyder med det at eiendomsmegler hadde en egeninteresse i å gjennomføre salget. Imidlertid lander Høyesterett på at det må ha fremstått som meget usikkert for megler hvor stor interesse interessent B egentlig hadde. Det var også flere aktører som hadde vist interesse uten å inngi bud, noe som ikke er uvanlig i dagens boligmarked. Det var vanskelig for en eiendomsmegler å vite om det reelt sett ville komme flere bud høyere enn prisantydning eller mottatte bud, og Høyesterett oppsummerer med at det fremstår som forståelig at megler konsentrerte seg om det budet som faktisk forelå.

Tenk deg om – og bruk fagpersoner

Dommen gir et godt bidrag til hva som omfattes av «god meglerskikk», og hva en forbruker kan forvente av en eiendomsmegler. Selv om man er fagperson, er det fremdeles en menneskelig faktor i bildet. Høyesterett viser med denne dommen at spillerommet for profesjonsansvar ikke rommer mer enn hva man faktisk har kunnskap om – men dommen gir likevel en klar oppfordring om at meglerne bør involvere selger i de vurderingene megler gjør rundt oppfølging av interessenter som blir sittende på gjerdet.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved spørsmål rundt eiendomsmegling.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Rikke Skjørshammer
Klafstad

advokatfullmektig