Dyrt å trekke seg fra eiendomskjøp

Det koster å trekke seg fra prosjekter under oppføring.

Mange kjøpere har gått inn i prosjekter under oppføring, og forventet at man trådte inn i et stigende marked. Finnes det muligheter for å trekke seg når man ser at markedet svikter?

Avbestilling av eiendomskjøp er ikke en angrerett og kjøper har risikoen for markedssvingningene.
Markedet for fritidsleiligheter i fjellet, samt deler av boligmarkedet, har hatt en kraftig negativ utvikling. Bustadoppføringslova gir kjøperne rett til å avbestille, men regulerer ikke hvorledes avbestillingen skal gjennomføres økonomisk. I mange tilfeller reguleres dette i kjøpekontrakten, ved at det avtales et såkalt avbestillingsgebyr.

Av særlig aktuell interesse er tilfellene der det i kjøpekontrakten er avtalt et avbestillingsgebyr og gebyret ikke dekker selgerens tap ved resalg i et marked som ikke er villig til å betale den opprinnelige kjøpesummen. I kjølvannet av slike situasjoner har det oppstått tvister, der kjøpere har avbestilt og påstått at de kun er forpliktet til å betale det avtalte avbestillingsgebyret, mens selger har hevdet at det er tapet ved avbestillingen som må erstattes, et tap som i mange tilfeller er vesentlige høyere. Typisk kan tapet i markedsverdi være 6-7 ganger høyere enn det avtalte gebyret.

Hovedregelen for avbestillingsoppgjør er at selger skal holdes skadesløs ved kjøpers avbestilling, så langt tapet er en såkalt påregnelig, eller forventet, følge av avbestillingen.

I bustadoppføringsloven § 54 gis det likevel anledning til å avtale et fast avbestillingsgebyr som i utgangspunktet skal gjelde i stedet for erstatning. Tanken er at avbestillingsgebyret skal avskjære eventuelle diskusjoner om avbestillingsoppgjøret, noe som er mulig under normale omstendigheter.

Avbestillingsgebyret skal virke rimelig for begge parter både ved avtaleinngåelsen og ved avbestillingstidspunktet, hvilket grovt sagt innebærer at gebyret må stå i rimelig forhold til det full erstatning ville ha beløpt seg til etter de alminnelige prinsippene om erstatning. På den annen side kan ikke gebyret være vesentlig høyere enn selgerens faktiske kostnader ved dekningssalg.

Bakgrunnen for en slik rimelighetsvurdering er, i henhold til lovens forarbeider, å forenkle avbestillingsoppgjøret. Hensikten er ikke å flytte markedsrisikoen for kjøpet fra kjøper til selger. Dersom kostnadene ved resalget avviker vesentlig fra det avtalte gebyret, vil dette være et forhold som ikke er regulert av avbestillingsgebyret – og som derfor må rimelighetssensureres, slik at oppgjøret harmoneres med de alminnelige erstatningsregler.

Utfordringen i avbestillingsoppgjøret ligger i all hovedsak i å gjennomføre dekningssalget til beste for begge parter. I normale markeder vil dette kunne la seg gjennomføre innenfor om lag 10 prosent av opprinnelig, avtalt kjøpesum.

Dette har imidlertid ikke vært tilfelle i de senere år. Markedet har notert fall på opptil 25 prosent, avhengig av hvilken type bolig/ fritidseiendom det er snakk om. Vil et slikt tap være upåregnelig for kjøperen ved avbestilling? Kan selger fortsatt gjennomføre dekningssalget, eller må selger avvente dekningssalget – og heller leie ut boligen i påvente av bedre tider? Dette er spørsmål om hvor langt selgerens tapsbegrensningsplikt går under slike markedsforhold.

Selgere som sliter med salg i nybyggprosjekter kommer i en svært presset situasjon dersom kjøperne velger å avbestille boliger, som pr. avbestillingstidspunktet nærmest er uselgelige til den avtalte kjøpesummen. Selger er henvist til å selge boligen på nytt, eller i alle fall forsøke å gjennomføre et dekningssalg. Differansen mellom opprinnelig avtalt kjøpesum og ny salgssum kreves dekket av opprinnelig kjøper, med tillegg av omkostningene ved salgsprosessen.

Kan selger gjennomføre dekningssalget til hvilken som helst pris? Svaret er nei, blant annet med bakgrunn i at tapet som kan kreves dekket av kjøper må være påregnelig for kjøper ved avbestillingstidspunktet. Selger må med andre ord engasjere megler som gjør sitt ytterste for å oppnå best mulig pris, og salgsprosessen må være forsvarlig for å oppfylle selgerens tapsbegrensningsplikt.

På generelt grunnlag er det vanskelig å fastslå omfanget av tapsbegrensningsplikten. Det kan tenkes tilfeller der selger ikke klarer å selge den avbestilte leiligheten med mindre kjøpesummen reduseres sterkt. Den høye renten som sendte boligprisene ned gjorde sitt til at leieprisene økte betydelig, deretter sank rentene gradvis til dagens nivåer. Når salgsprisen vil medføre et så vidt stort tap, som kreves dekket av kjøper, vil spørsmålet være om selger, i stedet for dekningssalg, er henvist til å leie ut leiligheten inntil boligprisene antagelig øker igjen. Dette vil kunne innebære en gevinst for partene på sikt, men også at markedsrisikoen for leilighetskjøpet i noen grad påhviler selger. De antas at tapsbegrensningsplikten ikke er ment å innebære en forskyvning av markedsrisikoen, som i slike tilfeller ligger hos den som har valgt å avbestille.

Rettsutviklingen viser at kjøpers ansvar ved avbestilling er strengt – slik det etter all rimelighet også må være. Avbestilling er ikke en angrerett og kjøper har risikoen for markedssvingningene. Selgers tapsbegrensningsplikt medfører at selger må handle aktsomt – til beste for begge parter. Denne plikten medfører likevel ikke at selger må unngå dekningssalg som medfører betydelig tap for kjøper – når det betydelige tapet var påregnelig. Hvorvidt kjøper rent faktisk er søkegod for et slikt betydelig tap, er et annet spørsmål. Spørsmålet bør undersøkes før rettslige skritt gjennomføres – det er dyrt å få rett dersom taperen ikke har midler. I slike tilfeller kan selger være tjent med å avvente dekningssalg og heller leie ut leiligheten i påvente av bedre tider.

Forfatter

Arne
Sørsdahl

partner | advokat