Bispebolig endte i Høyesterett

Løsningsrett

Med løsningsrett menes rett til å overta en fast eiendom på et fremtidig tidspunkt, enten når eiendommen skifter eier, eller til annet tidspunkt. En løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende når eiendommen blir solgt eller skifter eier på annen måte kalles forkjøpsrett.

Løsningsrett tinglyses ofte som en heftelse på en eiendom, enten det er en forkjøpsrett til fordel for rettighetshaver som inntrer ved inngåelsen av en salgsavtale eller en løsningsrett som utløses dersom en fremtidig begivenhet inntrer. En heftelse vil ofte kunne utgjøre et verdiminus for eiendommen.

Hovedregelen om levetid

En løsningsrett kan ha flere ugunstige konsekvenser for eieren av en eiendom og lovgiver konkluderte på denne bakgrunn at det var ønskelig med en lovfestet maksimumsvarighet på slike rettigheter.

Med ikrafttredelsen av løysingslova i 1995 ble det derfor innført et nytt rettslig prinsipp om at en løsningsretts levetid som hovedregel er begrenset oppad til 25 år, se lovens § 6. Tidsbegrensningen på 25 år gjelder kun løsningsretter stiftet etter lovens ikrafttredelse 1.juli 1995.

Lovgiver la til grunn at den avgrensede disposisjonsretten for eieren ikke bør være av for langvarig karakter, og antall år ble valgt ut i fra den vurdering at 25 år antas å tilsvare omtrent en generasjon.

Bestemmelsen er ufravikelig, og i dag er det derfor ikke anledning til å avtale rettigheter med en varighet ut over 25 år, med mindre det finnes lovbestemte unntak. Disse unntakene er nærmere beskrevet i min artikkel «automatisk bortall av forkjøpsrett» fra 2015. [link]

De eldre løsningsretter

For eldre løsningsretter – stiftet før lovens ikrafttredelse – gjelder i utgangspunktet også den samme tidsbegrensingen. Og det selv om den avtalte varigheten på rettigheten var/er lengre enn 25 år.

Det følger imidlertid av overgangsbestemmelsen i § 23 at disse løsningsrettene tidligst kan falle bort 20 år etter at loven trådte i kraft, dvs. i juli 2015.

Bestemmelsen innebærer at alle løsningsretter som ble stiftet for mer enn 25 år siden, ble ugyldige den 1. juli 2015! Og det selv om partene ikke har vært eller er kjent med reglene.

Problemet – foreligger det en løsningsrett?

I den aktuelle Høyesterettssaken hadde en testator fastsatte i et testamente fra 1940 at det skulle opprettes et legat, og at legatet skulle stille hans eiendom i Stavanger til disposisjon som bolig for biskopen i Stavanger. I 1966 ble eiendommen overdratt til Opplysningsvesenets fond. I skjøtet var det fastsatt at eiendommen ikke kunne brukes til andre formål enn som embetsbolig for biskopen uten samtykke av legatet. Det var også fastsatt at legatet kunne kreve eiendommen tilbakeført til seg hvis det ikke var mulig å benytte eiendommen til bolig for biskopen.

Ettersom det her var snakk om en tilbakeføringsrett, tok Høyesterett stilling til om dette faller inn under løsningsrettsloven § 1 «…den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare…».

Med utgangspunkt i lovens forarbeider, la Høyesterett til grunn at loven har et vidt anvendelsesområde med felles regler for alle typer løsningsretter og at tilbakeføringsrett eller tilbakekjøpsrett er en form for løsningsrett i vid betydning. Det er det reelle innholdet, og ikke ordbruken, som er avgjørende. Det er for øvrig uten betydning om det er avtalt vederlag for retten. Det ble også fremhevet at loven skal gjelde uavhengig av rettsgrunnlaget for løsningsretten, og nevner at en løsningsrett kan være fastsatt i testament eller i forbindelse med en gavedisposisjon.

Konklusjonen ble derfor at det var en løsningsrett som falt inn under løsningsrettsloven og at rettigheten falt bort den 1. juli 2015.

Problem II – hva med samtykkeklausulen

Det var tinglyst en bestemmelse at eiendommen skulle benyttes som bispebolig, og at «Den kan ikke nyttes til andre formål uten Legatstyrets samtykke». Har denne samtykkeklausulen falt bort som følge av at løsningsrettens falt bort?

Høyesterett tok utgangspunkt i avtalen og dets formål. Det følger av ordlyden at all annen bruk enn som bispebolig krever samtykke fra legatet. Uten samtykke kan altså eieren av eiendommen bare bruke den til det konkret angitte formålet. Hva som er årsaken til at eiendommen ikke lenger ønskes brukt som bispebolig er etter avtalens ordlyd irrelevant.

Det ble lagt vekt på at det her ikke var annen sammenheng mellom samtykkeklausulen og tilbakeføringsretten enn den selvsagte: Legatet kan gi samtykke til endret bruk og dermed la være å utløse tilbakeføringsretten. Noe grunnlag i avtalen for at også klausulen faller bort ved at legatet gjorde gjeldende tilbakeføringsretten er det ikke.

Både ordlyden og formålet – bruk som bispebolig, tilsa etter Høyesteretts oppfatning at samtykkeklausulen består.

Forbud mot tilbakevirkende kraft

Problemstillingen er her om bortfallet av legatets avtalefestede løsningsrett som følge av overgangsreglene og begrensningen på 20 år, kommer i motstrid med forbudet mot tilbakevirkende lover i Grunnloven § 97.

Høyesterett la her vekt på at legatets rett til igjen å bli eier var, uavhengig av løsningsrettsloven, usikker og betinget av fremtidige hendelser utenfor legatets kontroll. Legatets tilbakeføringsrett var i medhold av overgangsregelen ubeskåret i 20 år, og den hadde ved bortfallstidspunktet vært virksom i mer enn 50 år.

Det ble også lagt vekt på at løsningsrettsloven er en allmenn lov som generelt retter seg mot avtalte løsningsretter. Den lange overgangsperioden – 20 år – som gjorde det mulig for rettighetshavere å forberede seg på at deres løsningsrett kunne falle bort, er også av betydning. Det ble også fremhevet at loven har et legitimt formål forankret i samfunnsmessige hensyn.

Det ble lagt vekt på at samtykkeklausulen bestod og Høyesterett konkluderte med at det ikke foreligger grunnlovsstrid.

Konsekvensene av dommen

Dommen innebærer at det må legges til grunn en rimelig vid tolkning av hvilke rettigheter som faller inn under anvendelsesområdet til løysingsrettslova.

Alle rettigheter til å få overta en eiendom på et senere tidspunkt, enten retten aktualiseres når som helst eller i forbindelse med eierskifte, faller i utgangspunktet inn under loven. Og det presiseres at det er avtaletidspunktet som er avgjørende for beregning av 25 års fristen, ikke tinglysningstidspunktet.

Dommen innebærer også at det ikke er sammenheng mellom løsningsretten og eventuelle bestemmelser om bruk. Dette tilsier at formål og bestemmelser om bruk kan få betydning selv om en løsningsrett har falt bort, noe som også bør vurderes i forbindelse med stiftelse av nye rettigheter.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.


 

Bing Hodnelands avdeling for Fast Eiendom & Entreprise yter juridisk bistand om alle aspekter ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom samt til entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle faser av entrepriseprosjekter. Vår bistand er tuftet på faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse.

Vi har bred kompetanse og kan blant annet bistå ved spørsmål rundt løsningsretten.

Ta gjerne kontakt i dag for en uforpliktende samtale hvis du har spørsmål – så finner vi sammen den beste løsningen.

Kontaktpersoner

Knut Hodneland – Marius A. Rød – Jarle Edler

Forfatter

Jarle
Edler

partner | advokat