Advokatens boligtips

Virkningene av overtakelse
En overtakelse av kontraktsarbeidet innebærer for det første at forbrukeren overtar risikoen for kontraktsarbeidet, og at forbrukere således i utgangspunktet er ansvarlig for alle skader som oppstår etter overtakelse. Nevnte innebærer at forbrukeren bør sørge for at kontraktsarbeidet/boligen er tilstrekkelig forsikret fra tidspunktet for risikoens overgang.

En videre konsekvens av overtakelse er at forbrukeres reklamasjonsfrister starter. Dette innebærer at forbruker må reklamere på alle feil og mangler som ikke er påpekt ved overtakelse, innen de tidsfrister som er fastsatt, altså innen rimelig tid etter at mangelen er eller burde vært oppdaget og senest innen 5 år etter overtakelse. Hva som anses som ”innen rimelig tid” må avgjøres i det konkrete tilfelle, men Høyesterett har nylig avsagt en dom der det er lagt til grunn at innen 3 måneder bør anses som tilstrekkelig. Selv om dommen omhandlet salg av eiendom i henhold til avhendingsloven antas at dommen også vil få betydning for vurderingen av begrepet ”innen rimelig tid” i bustadsoppføringslova.

Ved overtakelse stanser eventuelle dagmulktsbelagte frister. Dette medfører at forbrukeren således ikke kan kreve dagmulkt for forsinkelser etter overtakelse. Nevnte innebærer også at entreprenøren har en stor interesse i at overtakelse avholdes så snart som mulig for å unngå å måtte bli ilagt dagmulkt. I enkelte tilfelle vil nok krav om dagmulkt medføre at entreprenøren krever overtakelse før arbeidet er ferdig, noe som kan få uheldige konsekvenser for forbrukeren som til tross for overtakelse kanskje ikke kan ta boligen i bruk på grunn av gjenstående arbeider.

Overtakelse innebærer også at entreprenøren har krav på sluttoppgjør.

Overtakelsesforretning
Det må avholdes en overtakelsesforretning for at ovennevnte virkninger skal inntre. En overtakelsesforretning innebærer at forbruker og entreprenør møtes for en gjennomgang av det utførte arbeidet, samt at det i slike tilfeller er naturlig å gå gjennom FDV dokumentasjon (Forvaltning drift og vedlikehold) og gi en viss opplæring i tekniske innstalasjoner.

Det er beklageligvis mange eksempler på at det verken avholdes overtakelsesforretning, eller at det foretas en tilstrekkelig gjennomgang av boligen og dennes installasjoner. Nevnte medfører at forbruker ofte ikke får tilstrekkelig oversikt og at forbruker i ettertid vil kunne påvise enkelte feil og mangler som kunne vært unngått med en grundigere gjennomgang.

Begge parter kan innkalle til overtakelsesforretning, men det kreves at entreprenøren har gitt melding til forbruker om at arbeidet er ferdig. I slikt tilfelle kan altså begge parter med minst sju dagers varsel innkalle til befaring av boligen. Fristen regnes fra det tidspunkt innkallelsen kom frem til mottakeren.

Hvis entreprenøren kaller inn til overtakelsesforretning og forbrukeren ikke møter opp uten gyldig fraværsgrunn, kan entreprenøren gjennomføre overtakelsen alene. Dette forutsetter imidlertid at det er gjort oppmerksom på konsekvensene av uteblivelse og de rettslige virkninger av overtakelsesforretningen, noe som det således er viktig at presiseres i innkallingen.

Det følger av loven at det ”bør” protokoll under overtakelsesforretningen og denne signeres av begge parter. Av bevismessige hensyn er det svært viktig med en skriftlig protokoll og det er vår klare anbefaling at det brukes tid på å skrive, samt i fellesskap gå gjennom, en protokoll fra befaringen.

I utgangspunktet skal alle arbeider være ferdigstilt (fullført) ved overtakelsesforretning. I praksis vil det imidlertid ofte være mindre arbeider som gjenstår ved overtakelsesforretningen. En mulighet er at forbrukeren avbestiller det gjenstående arbeidet og at overtakelse gjennomføres for det som er utført, som således tilsier at entreprenøren kun har anledning til å sende sluttfaktura for det utførte.

Dersom det mot formodning gjenstår visse arbeider, og forbruker til tross for dette aksepterer å overta boligen, er en mer praktisk tilnærming imidlertid at det gjennomføres en overtakelse, og at forholdet beskrives i overtakelsesprotokollen. I slikt tilfelle er det viktig at det presiseres i overtakelsesprotokollen hvilke arbeider som gjenstår, når dette skal utføres og om eventuell forsinkelse gir rett til dagmulkt, samt beløpet som skal tilbakeholdes. Alt avhengig av hvilke arbeider som gjenstår kan det også nedfelles hvilke konsekvenser dette har for risikoens overgang.

I de fleste tilfeller vil en forbruker ønske å flytte inn i boligen, og det er derfor viktig at det i slike tilfeller brukes tid på utferdigelse og innholdet i overtakelsesprotokollen.

Overtakelse ved å ta boligen i bruk
En ikke uvanlig problemstilling er at forbrukeren tar boligen i bruk uten at det er avholdt noen form for befaring eller overtakelsesforretning. Dette kan få uventede følger ved at forbruker dermed overtar alle konsekvenser av en overtakelse. En forbruker vil ofte kun tenke på å flytte inn i den nye boligen og vil dermed ikke tenke så mye på de rettslige konsekvenser, som de fleste forbrukere heller ikke er kjent med. Det vil i slike tilfeller ofte komme som en stor overraskelse for mange forbrukere at de har overtatt risikoen for boligen, og at de får bergrenset mulighet til å påberope feil og mangler, samt at de ikke kan kreve dagmulkt ved forsinkelse.

For ordens skyld presiseres at det er en vanlig oppfatning at forbrukeren ikke har tatt boligen i bruk ved at han selv eller hans medhjelpere har arbeider videre på den delen som entreprenøren har fullført. Dermed vil en nyoppført bolig ikke bli overtatt ved ibrukstakelse før ved innflytting.

Dersom arbeidet er fullført vil rettsvirkningene av overtakelse inntre selv om det ikke er avholdt en overtakelsesforretning, med de ulemper og problemer dette kan medføre. Det anbefales ikke å flytte inn i en nyoppført bolig uten at det er gjennomført en overtakelsesforretning.

Skjæringspunktet er altså om arbeidet er ”fullført” eller ikke. Selv om det kun er mindre arbeider som gjenstår, regnes arbeidet ikke som ”fullført” dersom det gjenstår arbeid av håndverkmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Mangler garasjeporten eller det gjenstår utvendig eller innvendig maling, er arbeidet ikke ”fullført”. Dette selv om boligen ellers kan tas i bruk til det den er ment som. Utbedringer av påviste feil og mangler vil imidlertid ikke tillegges vekt i denne forbindelse.

Anbefaling
For å redusere omfanget av ufortusette forhold og konflikter, anbefales at det avholdes overtakelsesforretninger og at det føres referat. Det anbefales videre at forbruker bruker sakkyndig bistand, samt at det gis en innføring i de tekniske anlegg.

Forfatter

Jarle
Edler

partner | advokat